Der Bundesgerichtshof hat mit einem Urteil das Recht von Mietern gestärkt. Das Grundsatzurteil legt fest, dass die Absicht des Vermieters, in der Wohnung Büroräume einzurichten, nicht zwangsläufig zur Kündigung führt. Künftig müssen die Gerichte in jedem Einzelfall abwägen, ob die Interessen des Eigentümers wirklich so gewichtig sind, dass sie die Räumung rechtfertigen, urteilten die Richter in Karlsruhe.

Die Vorsitzende Richterin Karin Milger sagte, dass das Urteil zumindest teilweise auch mit früheren BGH-Entscheidungen zusammenhänge, die offenbar missverstanden worden seien. Einen Fall aus Berlin nahm der Bundesgerichtshof deshalb nun zum Anlass, um die Linie neu vorzugeben. Milger sagte, dass es im Streit um Wohnungskündigungen oft um existenzielle Belange gehe. "Deshalb wünschen wir uns, dass man sich dafür in den Instanzen die ausreichende Zeit nimmt."

Sollte der Vermieter die Wohnung ausschließlich fürs Geschäft nutzen, muss er dem BGH zufolge in der Zukunft gewichtige Gründe angeben. Dazu zählt, dass der Vermieter ohne die Räume nicht rentabel arbeiten kann. Wenn die Wohnung zum Leben und Arbeiten gedacht ist und die Pläne nachvollziehbar sind, muss laut BGH tendenziell der Mieter ausziehen.

Eigenbedarf bleibt bestehen

Vom Urteil also nicht betroffen ist der sogenannte Eigenbedarf. Will der Vermieter aufgrund neuer Lebensumstände selbst in die Wohnung ziehen oder ein Familienmitglied einziehen lassen, muss der Mieter in der Regel ausziehen. Soll das Haus verkauft werden, um Profit zu machen oder für einen Neubau abgerissen werden, darf der Vermieter nur kündigen, wenn er sonst erhebliche Nachteile hätte.

Im Berliner Fall sollte ein Mieter nach 40 Jahren ausziehen, weil der Ehemann der Vermieterin in der Wohnung Akten seiner Beratungsfirma unterbringen wollte. Der BGH konnte nicht erkennen, warum das nicht auch etwas weiter entfernt möglich sein sollte. Der Mieter kann bleiben. Die Berliner Gerichte hatten zuvor die Kündigung für berechtigt gehalten, die Räumung aber wegen eines neuen Schutzgesetzes für Wohnraum untersagt. Um die Wohnungsnot in der Hauptstadt zu lindern, ist es nur noch unter strengen Auflagen erlaubt, in einer Wohnung ein Büro, eine Kanzlei oder eine Praxis einzurichten oder dort Feriengäste einzuquartieren. Wegen der grundsätzlichen Bedenken spielte dieses Zweckentfremdungsverbot vor dem BGH keine Rolle mehr.

In einem zweiten Fall aus Koblenz mahnte der BGH ebenfalls mehr Sorgfalt bei der Prüfung an. Hier sollte ein Mieter weichen, um Platz für den neuen Hausmeister zu machen. Am Ende zog dieser aber gar nicht ein – sondern eine ganz andere Familie. Der Mieter sieht sich getäuscht und will Schadenersatz für seine Umzugskosten und die neue (und höhere) Miete. Der Vermieter argumentierte, der Hausmeister habe sich später umentschieden und wolle wegen seiner Kniebeschwerden doch nicht in den dritten Stock. Das Berufungsgericht fand diese Begründung plausibel.

Anders die Karlsruher Richter, die die Darstellung für "kaum nachvollziehbar" halten. Braucht der Eigentümer die Wohnung letztlich gar nicht wie angekündigt, muss er das dem Urteil zufolge gut und stimmig begründen. Komme er seiner "besonderen Darlegungslast" nicht nach, seien die Gerichte verpflichtet davon auszugehen, dass der Mieter hinters Licht geführt wurde.