Die Wohnung faszinierte ihn sofort. Fünfter Stock am Englischen Garten, mit weitem Blick über die Dächer Schwabings und ganz nah bei dem kleinen Restaurant, das Stefan W. mit seinem Lebensgefährten an der Münchner Freiheit eröffnet hatte. Zwei renovierte Zimmer mit Loggia versprach die Anzeige. Der Preis für die 65 Quadratmeter kam Stefan W. zwar selbst für Münchner Verhältnisse verwegen vor: 1.450 Euro Kaltmiete im Monat. Also 22 Euro für den Quadratmeter, zuzüglich Nebenkosten. Er unterschrieb den Vertrag trotzdem. Genau hier wollte Stefan W. leben.  

Doch die Freude über sein exquisites neues Zuhause verflog rasch. Stefan W. hat auf seinem iPad dutzende Fotos archiviert, die seine Enttäuschung dokumentieren: graue Schmutzschatten an den Wänden, eine kaputte Badewannen-Armatur, Furchen im Parkett und einen versifften Kunstrasen auf dem Balkon. So übergab ihm der Vermieter, ein wohlhabender älterer Herr, die angeblich renovierte Wohnung. Als W. herausfand, dass sein Vormieter zudem deutlich weniger für die Wohnung bezahlt hatte, reichte es ihm. Für genau solche Fälle hatte der Gesetzgeber doch gerade Abhilfe geschaffen und die Mietpreisbremse erfunden.  

Die 2015 in Kraft getretene Regel soll verhindern, dass Eigentümer einen Mieterwechsel dafür nutzen, die Preise exorbitant zu erhöhen. Die Reform sei ein "Meilenstein", versprach Bundesjustizminister Heiko Maas von der SPD.  

Also nahm sich W. einen Anwalt, der ermittelte die ortsübliche Vergleichsmiete und schickte eine förmliche Rüge an den Eigentümer mit der Forderung, die Miete um etwa 340 Euro im Monat zu senken. Das war im vergangenen Sommer. Knapp ein Jahr später stapeln sich die Schriftwechsel in einem Aktenordner, den Stefan W. für die neue Wohnung angelegt hat. Es sind Briefe an seinen und von seinem Vermieter, von Anwälten und an das Münchner Amtsgericht. Denn von der Mietpreisbremse wollte der Eigentümer nichts wissen. Vielmehr ließ er kaum etwas unversucht, um die Beschwerde des Mieters abzublocken.  

Beim Münchner Mieterverein kennt man solche Verhaltensweisen. "Das ist einer der Vermieter, die denken, man kann sich in München alles erlauben, man findet immer jemanden, der zahlt", sagt dessen Geschäftsführer Volker Rastätter. So lernte Stefan W. einiges über das deutsche Mietwesen, nur eines weiß er bis heute nicht: Was darf sein Apartment wirklich kosten? 

"So gut wie keine Fälle"

Man möchte die Erlebnisse von Stefan W. für eine unglückliche Ausnahme halten. Tatsächlich ist es genau andersherum. Der Münchner Gastronom ist außergewöhnlich weit gekommen bei der Umsetzung der Mietpreisbremse in die Praxis. Denn immerhin hat er die Höhe seiner Miete hinterfragt und dann den Versuch unternommen, sein Recht durchzusetzen. Genau das ist die Idee des "Gesetzes zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten", wie die Mietpreisbremse offiziell heißt. Inzwischen gilt sie bundesweit in 313 Gemeinden mit besonders angespanntem Wohnungsmarkt, ungefähr 16 Millionen Menschen leben in diesen Regionen zur Miete. Dort darf der Preis bei einer Neuvermietung höchstens zehn Prozent über dem örtlichen Mietspiegel liegen.  

Hier gilt die Mietpreisbremse

In 313 Gemeinden* (rot eingefärbt) greift die Regelung. Dort wohnen rund 16 Millionen Menschen zur Miete.

* In Frankfurt a.M., Darmstadt, Wiesbaden, Bad Homburg und Kassel nicht im gesamten Stadtgebiet.

Trotzdem haben sich bisher die wenigsten Mieter in diesen Gemeinden überhaupt so weit vorgewagt wie Stefan W. aus München-Schwabing. Das zeigen Recherchen von ZEIT ONLINE. Zwei Jahre, nachdem das Gesetz in Kraft getreten ist, sind dem Deutschen Mieterbund bundesweit lediglich 40 anhängige Verfahren zur Mietpreisbremse bekannt. Der Verband wisse von vier rechtskräftigen Urteilen, sagt dessen Sprecher, davon drei aus Berlin und einem aus München. In allen vier Fällen sei der Prozess zugunsten des Mieters ausgegangen. Beim ARAG Konzern, einem der großen Rechtsschutzversicherer, liegen nach Auskunft einer Sprecherin zwar keine genauen Zahlen zur Mietpreisbremse vor, aber die Tendenz sei klar: Es gebe bislang "so gut wie keine Fälle".  

Tatsächlich erweist sich die Mietpreisbremse in der Praxis als kompliziert, ihre Regelungen beinhalten viele Ausnahmen und Tücken. Eine repräsentative Umfrage im Auftrag des Bundesjustizministeriums ergab: Viele Menschen verstehen nicht einmal, wie die Mietpreisbremse funktioniert. Fast die Hälfte der Befragten wusste beispielsweise nicht, dass sie die Höhe der Miete auch noch nach dem Einzug rügen dürfen. 

Sogar in Großstädten mit äußerst schwierigem Wohnungsmarkt fordern nur wenige ihr neues Recht ein. Beispiel Stuttgart: Der Mieterbund hat dort 30.000 Mitglieder, seit Einführung der Mietpreisbremse vor anderthalb Jahren gab es jedoch nur vier Beratungsgespräche zur Mietpreisbremse, nur eines davon mündete in einer Klage. In einem Fall, so berichtet der Landesvorsitzende Rolf Gaßmann, habe man den Vermieter angeschrieben. Der habe behauptet, der Vormieter habe auch schon so viel gezahlt. Das war gelogen, Mieter und Vormieter kannten sich und sie kannten auch die Höhe ihrer jeweiligen Miete. Der Betroffene habe aber keinen Prozess führen wollen, sagt Gaßmann: "Die Mieter haben Ängste, dass es ihnen zum Nachteil gereicht, wenn sie gegen die Miethöhe vorgehen."  

Das beobachten Fachleute auch in Frankfurt am Main. "Kaum ein Mieter ist bisher mit dem Thema bei uns in die Beratung gekommen", sagt Rolf Janßen, der Geschäftsführer des dortigen Mieterschutzvereins, obwohl seine Organisation jedes Jahr um die 20.000 Beratungen leistet. "Das ist ein Alarmzeichen."