Der 27. November 2013 schien wie ein guter Tag für Mieter in Deutschland. CDU, CSU und SPD hatten ihre Koalitionsverhandlungen erfolgreich abgeschlossen, Angela Merkel stellte den Regierungspakt der drei Parteien vor, ein Buch voll schöner Versprechen, auch für jene Menschen in Deutschland, die unter enorm steigenden Mieten leiden. Die Koalitionäre wollten dafür sorgen, dass "Wohnraum insbesondere in Städten mit angespannten Wohnungsmärkten bezahlbar bleibt".

Von diesem Versprechen ist nichts geblieben. Ja, die große Koalition hat einen zentralen Punkt des Kapitels "Bezahlbare Mieten" umgesetzt: die Mietpreisbremse. Die 2015 in Kraft getretene Regel soll verhindern, dass Eigentümer einen Mieterwechsel dafür nutzen, die Preise exorbitant zu erhöhen. Bundesjustizminister Heiko Maas von der SPD feierte das Gesetz als "Meilenstein".  

Doch den Preisen merkt man nicht an, dass es in bundesweit 313 Gemeinden inzwischen eine Mietpreisbremse gibt. Gerade in Großstädten können sich viele Menschen kaum noch einen Umzug leisten. Seit 2013 stiegen die Kaltmieten in Berlin im Schnitt um 21 Prozent, in München um 17 Prozent und in Stuttgart um knapp 16 Prozent. Auch kleinere Städte blieben nicht von diesem Trend verschont: Im bayerischen Eichstätt betrug das Plus bei den Mietpreisen bis Mitte 2017 im Schnitt sogar 29 Prozent, in Lörrach 27 Prozent und in Würzburg 21 Prozent. Das belegen Daten des Forschungsunternehmens empirica.

Entwicklung der Mietpreise in Deutschland

Mittlere Mietpreise in Euro / m², nettokalt, für alle Baujahre, 60 bis 80 m², gehobene Ausstattung

Wie konnte das trotz der Mietpreisbremse passieren? ZEIT ONLINE hat ihre Leser nach ihren Erfahrungen mit dem neuen Gesetz befragt, gut 3.300 haben geantwortet. Die Umfrage ist nicht repräsentativ, aber sie gibt Hinweise darauf, was falsch läuft auf dem Wohnungsmarkt: Viele Mieter haben auch zwei Jahre nach der Verabschiedung des Gesetzes kaum Informationen über ihre neuen Rechte. So wissen 44 Prozent der Teilnehmer nicht einmal, ob die Mietpreisbremse an ihrem Wohnort überhaupt gilt. Nicht wenige haben die Regeln falsch verstanden – ihnen ist nicht klar, dass sie die Miethöhe auch nach dem Einzug noch rügen können oder dass der Mietspiegel die entscheidende Bezugsgröße ist.


"Höllische Angst"

Bei Vermietern hingegen scheint das anders zu sein. "Die sind bestens informiert", berichtet ein Hamburger Rechtsanwalt. Er vertritt regelmäßig Wohnungseigentümer und möchte lieber anonym bleiben. "Die Vermieter hatten zunächst höllische Angst vor der Mietpreisbremse. Die dachten, dass sie nicht mehr genug Miete erzielen könnten, um ihre Kosten zu decken." Einige seiner Mandanten, insbesondere Privatvermieter, sähen sich als "Kaufleute", die ihr Produkt so teuer wie möglich verkaufen wollten. Deshalb hätten sie sich früh umfassend über das neue Gesetz informiert – im Gegensatz zu vielen Mietern.

Unter Vermietern scheint sich vor allem schnell herumgesprochen zu haben, wie man die neuen Regeln zur Deckelung der Wohnkosten umgehen kann. Dafür müssen sie sich nicht einmal strafbar machen oder ihre Mieter betrügen. Das Gesetz ist so lückenhaft gebaut worden, dass es einfach ausgehebelt werden kann. Von Martin B. zum Beispiel. Der Arzt aus Berlin ist Mitglied der SPD, genau wie Bundesjustizminister Maas, dessen Ministerium das Gesetz zur Mietpreisbremse verantwortet hat.

Vergangenes Jahr hat B. eine Wohnung gekauft. Das Einzimmerapartment liegt in einem Wohnblock aus den sechziger Jahren im Berliner Stadtteil Wedding. Keine Toplage, das war dem Arzt auch klar. Trotzdem staunte er, als er sich ausrechnete, was er im Rahmen der Mietpreisbremse für die Wohnung verlangen durfte: höchstens 260 Euro Kaltmiete, obwohl er 500 Euro monatlich für den Kredit abbezahlen muss. Hätte B. die Mietpreisbremse beachtet, wäre das Geschäft unter seinen Erwartungen geblieben.

Möbel für die Rendite

Er nutzte einen Trick. "Ich vermiete die Wohnung möbliert", sagt er. Ein Schlupfloch im Gesetz, das auch viele andere Vermieter für sich entdeckt haben. 600 Euro Warmmiete verlangt der Arzt nun für rund 40 Quadratmeter. Die Möbel übernahm er von der Vorbesitzerin, die froh war, das Appartement nicht räumen zu müssen. Man hört seine Skrupel durch, auch wenn er sagt, er finde das Geschäft insgesamt in Ordnung: "Das kann ich so vertreten."

Andere Vermieter machen sich nicht einmal die Mühe, noch Möbel in die Wohnung zu stellen. Sie vertrauen darauf, dass sich die Mieter schon nicht beschweren werden. Denn die wenigsten tun es bisher, es gibt deutschlandweit kaum Klagen gegen Eigentümer, die auf der Mietpreisbremse beruhen. Wer möchte sich schon gerne mit seinem Vermieter anlegen, kurz nach dem Einzug in das neue Zuhause?

Karola Schäfer (Name geändert) jedenfalls erscheint das zu riskant. Die Wohnung in Berlin-Pankow, in der sie seit Herbst 2015 mit ihrer Familie lebt, gehört der Deutsche Wohnen. Das börsennotierte Unternehmen besitzt mehr als 100.000 Wohnungen in der Hauptstadt und hat einen schlechten Ruf bei Mietern. Nachbarn aus dem Haus beklagen sich, dass Schäden in ihren Wohnungen wochenlang nicht beseitigt und die Mieten trotzdem über das erlaubte Maß hinaus erhöht würden. Ist das so? Karola Schäfer zahlt für ungefähr 70 Quadratmeter rund 560 Euro Kaltmiete, also acht Euro pro Quadratmeter. Sie hat die Kosten mit dem Mietspiegelrechner des Berliner Senats überprüft. Ergebnis: etwa 60 Euro zu viel im Monat. Aber würde sie mit dieser Rechnung so vor Gericht durchkommen? Und lohnt sich der ganze Ärger überhaupt für 60 Euro im Monat? Karola Schäfer ist unsicher, sie hat sich erst mal gegen eine Beschwerde entschieden.

Denn ein schneller Erfolg ist den Mietern nicht garantiert. In München und Hamburg haben kürzlich zwei Amtsrichter die Klagen von Mietern abgewiesen. Interessant ist die Begründung der Richter: Die Umsetzung des Mietpreisbremsengesetzes in Landesrecht sei so fehlerhaft und so schlecht begründet, dass aufgrund dessen gar kein Urteil darüber möglich sei. Nun müssen die nächsten Instanzen entscheiden, was aus dem Gesetz wird.

Die Hälfte verstößt gegen das Gesetz

Ein Recht, das die Betroffenen nicht kennen, das offensichtliche Lücken hat und das schlecht formuliert wurde – wie soll das funktionieren? So ist es kein Wunder, dass viele Vermieter sich gar nicht an das neue Gesetz halten.

Lorenz Thomschke arbeitet für das Berliner Forschungsinstitut empirica und promoviert zum Thema Mietpreisbremse. Er hat in den vergangenen Monaten mit seinem Kollegen Sebastian Hein nach einer Antwort auf die Frage gesucht, wie viele Vermieter die Mietpreisbremse einhalten. Das ernüchternde Ergebnis: Es fehlen die nötigen Daten. Denn in den meisten Fällen ist nicht zu ermitteln, wie hoch die Vormiete war. Eine seriöse, bundesweit gültige Antwort ist so nicht möglich.

Immerhin kennt der Wissenschaftler die Vormiete von rund 3.000 Mietwohnungen in Berlin und kann so zumindest einen Näherungswert für die Hauptstadt ermitteln. Der bestätigt den Eindruck vieler, die in Berlin auf Wohnungssuche sind: Der Studie zufolge verlangten die Vermieter in der untersuchten Stichprobe bei rund 50 Prozent der Neuvermietungen einen höheren Preis als erlaubt. Ein erheblicher Teil der Eigentümer in der Hauptstadt scheint sich also nicht an die Mietpreisbremse zu halten.

Mieten pro Quadratmeter in Berlin

Arithmetisches Mittel der Nettokaltmieten in Euro / m², im jeweiligen Ortsteil

Das Gesetz, das extreme Mietsteigerungen verhindern sollte, schützt die Mieter bisher nur schlecht. Aber immerhin bietet es überhaupt einen Schutz. Trotzdem versuchen erste Landesregierungen, es ganz abzuschaffen. In Schleswig-Holstein regiert seit Ende Juni eine Koalition aus CDU, FDP und Grünen. Und während die Grünen auf Bundesebene in ihrem Wahlprogramm zur Bundestagswahl ein ganzes Paket an Maßnahmen gegen Mietsteigerungen auflisten – inklusive der Forderung, eine "richtige Mietpreisbremse ohne Hintertür" müsse her –, haben die Parteifreunde in Kiel gerade mit zugestimmt, die bestehende Mietpreisbremse in Schleswig-Holstein abzuschaffen. Der "angestrebte Effekt, die Sicherung stabiler Mietpreise" sei ausgeblieben, deshalb solle die Mietpreisbremse durch "geeignetere Instrumente" ersetzt werden, heißt es. Welche das sein werden, legt der Koalitionsvertrag nicht fest.