Wenn ein Eigentümer ein städtisches Mietshaus verkaufen will, meldet sich derzeit oft ein Immobilieninvestor als Interessent. Für den Eigentümer meist eine gute Nachricht, denn der Investor macht ein gutes Angebot. Für die Hausbewohner nicht, denn er will das Geld für seine Investition natürlich wieder reinholen. Das bedeutet dann Luxussanierung, steigende Mieten oder Mietwohnungen, die zu Eigentumswohnungen werden. Für viele bedeutet das den Auszug.

Die rot-rot-grüne Landesregierung in Berlin hatte sich zur Aufgabe gemacht, diese Verdrängung stoppen. Im Koalitionsvertrag verpflichteten sich SPD, Linke und Grüne darauf, dass künftig das Land verstärkt kaufen soll, bevor ein Investor einsteigt. In dieser Woche hat der Senat ein Konzept vorgestellt, damit das sogenannte Vorkaufsrecht in Milieuschutzgebieten systematisch zum Einsatz kommen kann. 

Aber wirkt das Instrument, das auch andere deutsche Städte einsetzen, um sich gegen das große Geld zu stemmen? In den vergangenen Monaten haben Berliner Wohnungsunternehmen acht Objekte mithilfe ihres Vorkaufsrechts gekauft, vor allem im Szenekiez Friedrichshain-Kreuzberg. Eine große Wohnanlage mitten in Kreuzberg kaufte eine landeseigene Wohnungsfirma für 56,5 Millionen Euro, eine andere Wohnungsbaugesellschaft erwarb zwei Kreuzberger Mietshäuser für 2,8 und 4,4 Millionen Euro. Mieter und Gentrifizierungsgegner jubeln. "Wir kaufen uns die Stadt zurück", sagt der Kreuzberger Baustadtrat Florian Schmidt (Grüne).

Bei weiteren zwölf Häusern mussten sich die Investoren verpflichten, auf Luxussanierungen zu verzichten oder keine Mietwohnungen in Eigentum umzuwandeln. Die Berliner Regierung ist stolz: Etwa 400 Wohnungen seien so in die öffentliche Hand übergegangen. "Und das nur in einem halben Jahr", sagt der Berliner Finanzsenator Matthias Kollatz-Ahnen (SPD).

Im gleichen Tempo will die Hauptstadt weitermachen. Damit wird eine Politik der vergangenen Jahre zurückgedreht: Seit den neunziger Jahren haben alle Berliner Regierungen Hunderttausende Wohnungen privatisiert – besonders umstritten etwa war der Verkauf der landeseigene Wohnungsbaugesellschaft GSW mit 66.000 Wohnungen unter dem rot-roten Senat von Klaus Wowereit (SPD).

Um Häuser kaufen zu können, greift Berlin auf den Milieuschutz zurück – so wie immer mehr Städte, die befürchten, dass Investoren die bisherigen Mieter aus ihren Wohnungen verdrängen.

Mieter schützen – wie funktioniert das?

Möglich macht das der Paragraf 172 des Baugesetzbuchs, ein Bundesgesetz. Städte und Gemeinden können über eine sogenannte Erhaltungssatzung Gebiete bestimmen, in denen sie etwa die soziale Zusammensetzung der Anwohner erhalten wollen oder die städtebauliche Eigenart bewahren wollen. In Berlin gib es aktuell 37 Milieuschutzgebiete, weitere sollen entstehen. "Ziel des Milieuschutzes ist, dass Mietwohnungen auch Mietwohnungen bleiben", sagt Finanzsenator Kollatz-Ahnen.

Für die Eigentümer hat das in allen deutschen Städten drei Folgen: Erstens müssen sie große Modernisierungen von der Stadtverwaltung genehmigen lassen. Die will verhindern, dass die Eigentümer mit dem Einbau von Gästetoiletten, Fußbodenheizungen oder einer Vergrößerung der Wohnung die Mieten nach oben treiben. Zweitens kann die Stadt verbieten, Miet- in Eigentumswohnungen oder Büroräume zu verwandeln.

Das Land gibt Geld

Drittens hat die Stadt in Milieuschutz-Gebieten eben ein Vorkaufsrecht. Wenn Gebäude zum Verkauf stehen, kann die Stadt sie übernehmen und einem städtischen Unternehmen übertragen, das dauerhaft günstige Mieten anbietet. Wer das Gebäude kaufen möchte, kann den Kauf durch die Stadt nur verhindern, indem er eine sogenannte Abwendungserklärung unterschreibt. Der neue Eigentümer verpflichtet sich dann, die Wohnungen weiterhin zur Miete anzubieten und keine Luxussanierungen vorzunehmen. Die Erhaltungssatzung muss die Stadt für jedes Gebiet alle fünf Jahre erneuern.

Berlin will nicht wahllos Wohnungen kaufen, die Stadt hat einen "Fahrplan", wie die Senatorin für Stadtentwicklung, Katrin Lompscher (Linke), sagt. Das soll die Prüfverfahren beschleunigen, ob sich der Kauf auch lohnt. "Da wird kein Geld rausgeschmissen", versichert der Finanzsenator Kollatz-Ahnen. Die sechs Berliner Wohnungsbaugesellschaften hätten im vergangenen Jahr Gewinne von insgesamt 380 Millionen Euro gemacht. Damit könnten sie die Käufe finanzieren. Das Land Berlin selbst habe bisher etwa 100.000 Euro bei jedem Hauskauf beigesteuert, sagt Kollatz-Ahnen.