ImmobilienkaufViele Menschen übernehmen sich

Euro-Krise, Zinstief, Altersvorsorge: Immer mehr Menschen kaufen in Deutschland Immobilien – auch wenn sie sich das gar nicht leisten können. von Heike Jahberg

Aus Angst vor der Euro-Krise und gelockt vom billigen Baugeld flüchten immer mehr Anleger in Immobilien . Vor allem in Ballungszentren wie Berlin ziehen die Preise an. Doch Verbraucherschützer warnen: "Immer mehr Menschen wollen jetzt Immobilien kaufen, die sich das gar nicht leisten können", sagte Niels Nauhauser, Baufinanzierungsexperte der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg , dem Tagesspiegel . "Auch die, die gar kein Eigenkapital haben, interessieren sich jetzt für Häuser oder Wohnungen", weiß Nauhauser.

Auch Peer Steinbrück, Kanzlerkandidat der SPD , sieht diese Entwicklung mit Sorge. Steinbrück hat Angst, dass auch in Deutschland bald amerikanische Verhältnisse herrschen könnten. Das Schreckensszenario: Häuslebauer oder -käufer finanzieren die eigenen vier Wände auf Pump und können dann die Kredite nicht mehr bedienen. In den USA hatte sich die Hypothekenkrise zur Finanzkrise ausgeweitet. Daher will Steinbrück frühzeitig per Gesetz gegensteuern: Für die Beleihung von Immobilien soll europaweit eine Obergrenze von 80 Prozent gelten, und in Boomphasen dürfe ein Käufer sogar nur 60 Prozent des Kaufpreises finanzieren dürfen, fordert der Finanzpolitiker.

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Die Banken halten das für unnötig. "Immobilien werden im Schnitt zu 72 Prozent beliehen", betont Helga Bender vom Verband deutscher Pfandbriefbanken. Eine 100-prozentige Kreditfinanzierung sei die absolute Ausnahme und würde von den Banken nur zugelassen, wenn der Kunde dafür andere Sicherheiten verpfände. "Die Banken vergeben Kredite nicht einfach so", beteuert Bender, "die Institute sind vorsichtig."

Verbraucherschützer bezweifeln das. "Viele Menschen übernehmen sich", warnt Niels Nauhauser. Gelockt werden sie von den niedrigen Zinsen. Hypothekenkredite gibt es derzeit schon für 2,85 Prozent, wenn man sich für zehn Jahre bindet. Wer den Zins für 15 Jahre festschreiben will, muss rund 3,3 Prozent zahlen. Das billige Geld heizt den Immobilienmarkt an und sorgt für haarsträubende Transaktionen. "Die Leute kaufen inzwischen sogar Immobilien, die sie nie gesehen haben", berichtet Christian Kraus von Interhyp. Die Firma bietet einen Überblick über Baukredite und vermittelt die Darlehen auch. "Das Interesse der Anleger ist riesengroß", sagt Kraus. Allerdings gingen viele Interessenten leer aus, weil das Angebot nicht ausreiche, um die Nachfrage zu decken.

Konsequenz: Die Preise steigen, vor allem in den Großstädten. Innerhalb von acht Jahren kletterten sie in Berlin um 39 Prozent, stellte das Institut der deutschen Wirtschaft kürzlich fest. Dennoch glauben die Forscher nicht, dass Deutschland auf eine Immobilienblase zusteuert. Ein Indiz sei der Kreditmarkt: Die Darlehensvergabe steige kaum, sagt das IW.

Die Berliner Sparkasse hat andere Erfahrungen. "Wir haben eine starke Nachfrage nach Immobilienkrediten", berichtet Heinz Helmut Müller, Direktor im Fachbereich private Kunden. Viele Kunden hätten allerdings keine Vorstellungen davon, welche Belastungen auf sie zukommen .

Denn mit dem Kaufpreis allein ist es nicht getan. Hinzu kommen in Berlin Maklercourtage (7,14 Prozent), Grunderwerbsteuer (5 Prozent) und weitere 1,75 Prozent für die Beurkundung des Kaufvertrags, die Eintragung der Grundschuld und den Vollzug im Grundbuch. 14 Prozent für die Nebenkosten müsse man daher von vorneherein auf den Kaufpreis aufschlagen, Renovierungen und mögliche Instandsetzungskosten gar nicht eingerechnet. 25 Prozent Eigenkapital sollten Kunden daher schon mitbringen, meint Müller. Viele haben das nicht und sind auch nicht bereit, höhere Zinsen als Ausgleich für das höhere Risiko zu akzeptieren. "Ein Drittel der Anfragen müssen wir deshalb leider ablehnen", berichtet der Sparkassen-Manager. Eine gesetzliche Grenze brauche man aber nicht, meint Müller. "Wir haben es mit mündigen Bürgern zu tun", meint er, "der Berater hilft bei der Entscheidung."

Das sehen Verbraucherschützer ganz anders. Die Banken würden auch solchen Kunden Kredite geben, für die eine eigene Immobilie nichts ist. Knapp 400 Finanzierungsangebote hat die Verbraucherzentrale Baden-Württemberg im vergangenen Jahr überprüft, die ihr von Verbrauchern vorgelegt worden waren. Ergebnis: 71 Prozent passten nicht zum Bedarf der Kunden. "Der kurzfristige Vertriebserfolg steht im Vordergrund", kritisiert Nauhauser. Konsequenz: Die Kredite würden immer schlechter. "Jetzt wird die Saat dafür gesät, dass wir später Probleme bekommen werden", prophezeit Nauhauser. Er fordert ein Provisionsverbot für Banken, eine Aufsicht über die Berater und die Pflicht, Beratungsprotokolle anzufertigen. Denn all das gibt es für die Baufinanzierung bislang nicht.

Auch Heike Nicodemus von der Stiftung Warentest warnt davor, ohne eigenes Geld eine Immobilie zu bauen oder zu kaufen. "Nie ohne Eigenkapital", sagt sie, es sei denn, man habe einen todsicheren, gut bezahlten Job. Neben der Gefahr, sich zu übernehmen, sei das auch eine Kostenfrage: "Je mehr Eigenkapital man hat, desto niedriger sind die Kreditzinsen", weiß die Verbraucherschützerin.

Erschienen im Tagesspiegel

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Leserkommentare
  1. Eine Leserempfehlung
  2. So, exakt so,
    entstehen Blasen.

    Aber klar, es sind immer die bösen Bänker, Spekulanten, Kapitalisten.. die Frage warum es zu solchen Blasen im Kern kommt stellt kaum jemand.

    www.youtube.com/watch?v=F...

    Zentralbanken und Staatsverschuldung lassen die Geldmenge stärker wachsen als die Realwirtschaft.. wo fließt der Überschuss hin?
    Immobilien(auch wenn man sie sich nicht leisten kann, egal die Preissteigerung deckt die Kosten), Aktien, Rohstoffe..

    Das deutsche Rezept ist hier tatächlich mal absolut richtig!
    Geldpolitik am Leitbild der Bundesbank (die auch die Geldmenge beobachtet) und Staatsverschuldung durch Sparen eindämmen.

    Tut weh, aber gut.

    • Chali
    • 01. Oktober 2012 13:06 Uhr

    Hier wird mir zu viel verallgemeinert.

    Ich als Bankbesitzer (Kommanditist in einer Volksbank) weigere mich schlicht, mit irgendwelchen anonymen "Instituten" in einen Topf geworfen zu werden. Wenn "wir" einen KrediGeld verleihen, aber wir wollen ganz sicher keines verlieren. Es ist in unserem Intersse, dass der Kunde Luft zum Atmen behält.

    Das ist nicht selbstverständlich.

    Irgendwelche Institute ist das Wohl und Wehe des "Kunden" völlig wurscht, solange nur das Haus in den 28% (100-72!) Nicht-Bedienung gewinnbringend weiter verscherbelt werden kann. Die müssen lediglich das Ende der Blase rechtzeitig erkennen, um den Schrott irgendwem anders in die Schuhe zu schieben. Einem Unvestment-Fonfs, z.B.
    Das hängt mit dem Bigger-Foll-Theorem zusammen.

  3. 4. Super

    "Für die Beleihung von Immobilien soll europaweit eine Obergrenze von 80 Prozent gelten, und in Boomphasen dürfe ein Käufer sogar nur 60 Prozent des Kaufpreises finanzieren dürfen, fordert der Finanzpolitiker."

    Das fordert der neue Kanzlerkandidat? :o Meine Stimme hat er sich damit schon mal verscherzt. Was soll diese Einmischung, es ist ohnehin schon ein nervenzerfetzender Kraftakt, eine passende Bleibe für eine Familie mit mehreren Kindern zu finden. Da bleibt manchmal nur kaufen, wenn man sich nicht auf zwei kleine Wohnungen verteilen will.

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    • Infamia
    • 01. Oktober 2012 13:37 Uhr

    Über die 60% kann man sicher streiten, aber letztlich hat Peer Steinbrück recht, mit dem was er fordert. In Summe denke ich, sollten in etwa 30% Eigenkapital vorhanden sein, um sich eine Immobilie zu leisten. Dass das ein junges Paar mit Kind selten stemmen kann, ist mir auch klar. Aber wer sagt, dass man alles schon in jungen Jahren haben muss?

    Es ist also in Ihrem Interesse, wenn die Banken eine gewisse Eigenkapitalquote fordern. Dass Leute aber selten die wählen, die unangenehme Wahrheiten aussprechen und sich im Nachhinein betrogen fühlen, wenn eine sinnvole Gesetzgebung kommt, ist mir leider auch klar. Man wählt halt am liebsten die, die Milch und Honig versprechen, auch wenn sonnenklar ist, dass das ein Gesetzgeber selten leisten kann.

  4. Genau das ist das Problem der privaten Vorsorge. Zwar fordert der Staat die private Vorsorge, da die Rentenkassen die Absicherung nicht mehr leisten, aber tatsächlich gibt es keine sicheren Anlagen, die diesen Zweck erfüllen. Sicher sind im Grunde nur Umlageverfahren in direkter Anknüpfung an die Gehälter der Arbeitenden. Hinzu kommt die Inkompetenz der Masse in Finanzfragen und das aktuelle Misstrauen gegenüber Finanzanlagen. Immobilien gelten sodann als sicherer Hafen, sind es aber nicht, denn sie können auch Schäden aufweisen, ihren Wert verlieren oder die persönliche Lage (z.B. längere Arbeitslosigkeit, Beihilfe gibt es schließlich erst, wenn das Eigenvermögen verbraucht ist) kann den Verkauf erfordern. Vor diesem Hintergrund sind die Machenschaften der letzten Jahre Ausdruck der Unverfrorenheit und Ignoranz, derer, die diese Entscheidungen treffen und heute schon über 60 Jahre alt sind. Ausgerechnet eine sozialdemokratische Partei hat sich einfach nur der Verantwortung entledigt. Wenn nun die Zeit für einen Finanzfachmann kommt, werden solche Fragen hoffentlich nicht nur diskutiert, sondern auch gelöst.

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    Eine kapitalgedeckte Altersvorsorge mittels Wertpapiere baut man sich mit monatliche Sparbeträgen über 30-40 Jahren auf. In Krisen kauft man günstig, im Boomphasen weniger.
    Die Entnahme läuft wieder über 10-xx Jahre in Form von monatlichen Auszahlungen.
    Das ganze Weltweit gestreut.

    Das Zusammenspiel von diesen sehr langen Ein- und Auszahlzeiträumen mit monatlichen Ein- und Auszahlungen macht aus den kurzfristig extrem Volatilen Kursbewegungen an den Märkten eine ziemlich harmonische Exponentialfunktion.

    Das funktioniert konstant, trotz massiver Krisen, seit über 200 Jahren so.
    Selbst bei pessimistischer Betrachtung kann man von 6-8% Rendite p.a. ausgehen.
    Da kommt 2-4x so viel an Rente raus, wie von einem umlagefinanzierten System.

    Am Beispiel auch bei kleineren sehr Krisenhaften Zeiträumen:
    Hätte man vor 12 Jahren während der Dotcom-Blase mittels Einmalzahlung Geld angelegt, hätte man heute etwa soviel wie damals, weil zwischen drin sowohl die dotcom- als auch die subprime-Blase platzten.
    Hätte man das Geld aber die gesamte Zeit über bis heute in monatlichen Sparbeträgen gespart (z.B. Sparplan auf MSCI World), so hätte man im Schnitt 5% Rendinte p.a. gehabt.

    • Infamia
    • 01. Oktober 2012 13:37 Uhr

    Über die 60% kann man sicher streiten, aber letztlich hat Peer Steinbrück recht, mit dem was er fordert. In Summe denke ich, sollten in etwa 30% Eigenkapital vorhanden sein, um sich eine Immobilie zu leisten. Dass das ein junges Paar mit Kind selten stemmen kann, ist mir auch klar. Aber wer sagt, dass man alles schon in jungen Jahren haben muss?

    Es ist also in Ihrem Interesse, wenn die Banken eine gewisse Eigenkapitalquote fordern. Dass Leute aber selten die wählen, die unangenehme Wahrheiten aussprechen und sich im Nachhinein betrogen fühlen, wenn eine sinnvole Gesetzgebung kommt, ist mir leider auch klar. Man wählt halt am liebsten die, die Milch und Honig versprechen, auch wenn sonnenklar ist, dass das ein Gesetzgeber selten leisten kann.

    Antwort auf "Super"
    Reaktionen auf diesen Kommentar anzeigen

    mein Leben eigenverantwortlich gestalten zu können!

    Wir haben unser Haus mit 90% Beleihung finanziert und das war auch gut so. Kinder brauchen Raum, BEVOR sie ausziehen und daher kann es durchaus sinnvoll sein, mit geringerem Eigenkapital zu kaufen/bauen, da bin ich ganz bei Frau Bender aus dem Artikel.

    Gott bewahre mich vor den Verbraucherschützern, die auch ständig alles besser wissen.

    Ihre weiteren Anmerkungen beziehe ich einfach nicht auf mich, denn ich bin weder jung, noch habe ich nur ein Kind oder wäre nicht in der Lage, eine Baufinanzierung zu verstehen.

    , wieviel "Eigenkapitalquote" jemand mitbringen "muss". Kommt es nicht viel eher auf das Verhältnis zwischen Mietpreis und Kaufwert an? An meinem Wohnort (Irland)sind die Immobilienpreise durch die Immobilienkrise um 40% gefallen, die Mieten aber nur um ca 5%. Um das Haus, in dem ich seit 4 Jahren zur Miete wohne zu kaufen, müsste ich einen Kredit aufnehmen, der mich im Monat 30 Jahre lang 750 Euro kosten würde (Steuer, Renovierungskosten, Maklergebühr schon eingerechnet). Meine Miete beträgt aber 1000 Euro im Monat, die ich mir gut leisten kann (ich habe in 15 Jahren nie meine Miete auch nur einen Tag zu spät gezahlt, allerdings kann ich aufgrund der Höhe der Miete eben auch nicht viel ansparen). D.h. auch ohne nennenswertes Eigenkapital könnte ich leicht 750 euro pro Monat tilgen und 250 Euro für etwaige anfallende Reparaturen zurücklegen. Ich habe nie allzuviel vom Immobilienbesitz gehalten und nicht ungerne gemietet - nun aber kommt es mir wie eine verpasste Chance vor, dass ich selbst bei diesen günstigen Bedingungen keinen 90% Kredit bekomme. Wenn es jemals eine günstige Zeit Zum kaufen gegeben hätte, dann doch jetzt.

    "Aber wer sagt, dass man alles schon in jungen Jahren haben muss?"

    erstens bezahlt man daran sehr lange, zweitens sind es familien mit kindern, die raum brauchen, auch wenn ein greis pro gebäude mittlerweile normal ist. ;-)

  5. mein Leben eigenverantwortlich gestalten zu können!

    Wir haben unser Haus mit 90% Beleihung finanziert und das war auch gut so. Kinder brauchen Raum, BEVOR sie ausziehen und daher kann es durchaus sinnvoll sein, mit geringerem Eigenkapital zu kaufen/bauen, da bin ich ganz bei Frau Bender aus dem Artikel.

    Gott bewahre mich vor den Verbraucherschützern, die auch ständig alles besser wissen.

    Ihre weiteren Anmerkungen beziehe ich einfach nicht auf mich, denn ich bin weder jung, noch habe ich nur ein Kind oder wäre nicht in der Lage, eine Baufinanzierung zu verstehen.

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    • Infamia
    • 01. Oktober 2012 13:58 Uhr

    Es ist in Ihrem Interesse, dass der Gesetzgeber Regeln schafft, die die Dummen vor Dummheiten bewahren. Da kann es auch mal zum Nachteil dessen sein, der schlau ist, genügend Sicherheiten hat, evt. Doppelverdiener oder verbeamtet ist.

    Denn die Krise 2008 war verursacht von denen, die diese Sicherheiten nicht hatten. Und darunter leiden am Ende auch Sie.

    • Infamia
    • 01. Oktober 2012 14:05 Uhr

    Übrigens steht ja im Artikel, dass die 100% Finanzierung in Ausnahmefällen gemacht wird. Die Ausnahme sollte nur nicht die Regel werden. Und wenn Sie es mit 10% hinbekommen haben, ist es doch OK. Sie haben halt den Backround, evt. Sicherheiten, ein solides Einkommen ect. Nur viele haben das eben nicht und stürzen sich blind in irgendwelche Abenteuer.

    Seien Sie froh, dass Deutschland einen anderen Immobilienmarkt hat als andere Länder. Denn da sind die Blasen ja schon des öfteren geplatzt, weil man sogar die Wersteigerung gleich in die Beleihung mit einkalkuliert hat, also zu 120% finanziert hat (Ursache die Krise 2008).

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  • Schlagworte Peer Steinbrück | SPD | Bank | Baufinanzierung | Eigenkapital | Euro-Krise
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