Von Max Leuteritz, Direktor der Wiederaufbaukasse Hamburg

Im Jahre 1946 sind die Baukosten zu einer Höhe gestiegen, die das Bauen gefährden. Die ernsteste Frage ist dabei: Wie wird sich die Steigerung der Baukosten auf den Wohnungsbau auswirken, der auf Wirtschaftlichkeit beruhen möchte, aber nicht umhin kann, soziale Erwägungen bei der Mietengestaltung gelten zu lassen?

Vor dem ersten Weltkrieg betrugen in Hamburg die Baukosten je qm Wohnfläche 85 bis 110 RM, im Mittel also 95 RM. Rechnete man hierauf 4 v. H. Zinsen und 1 v. H. Tilgung, also 4,75 RM, und für Bewirtschaftungskosten 2,40 RM, so mußte die Mindestmiete im Mittel 7,15 RM betragen. Tatsächlich bewegten sich 1913 die Wohnungsmieten auch zwischen 6,50 und 8,00 RM je qm Wohnfläche.

Das Statistische Reichsamt errechnete zwischen den beiden Weltkriegen den Bauindex (1913 gleich 100) auf. 138,9 für 1924, 178,1 für 1929, 132,1 für 1932, 134,7 für 1937 und 136,1 für 1938 Im zweiten Weltkrieg stieg der Index erneut an; für August 1944 wurde er letztmalig mit 165,0 festgestellt. Ein größeres Bauprogramm in Hamburg ermöglicht jetzt, eine neue Baukostenfeststellung zu machen. Für Requisitionsgeschädigte waren 4000 Wohnungen wiederherzustellen, in der Hauptsache ausgebrannte Gebäude, deren Außenmauern. Treppenhäuser und Kellergeschosse zumeist, die Innenwände nur teilweise erhalten waren; während die Holzbestandteile (Balkenlage, Holzfußböden, Fenster, Türen und Holzdächer) überall erneuert werden mußten. Etwa 35 v. H. des ehemaligen Grundstückswertes waren als erhalten und daher 65 v. H. des Neuwertes als Wiederherstellungskosten anzusetzen. Für diese 65 v. H. sind nun Baukosten in Höhe von 150 bis 210 RM, im Mittel also 180 RM aufgewandt worden. 180 RM Köster für 65 v. H. bedeuten aber 280 RM Kosten. für .100 v. H. Bauherstellung. Das ergibt nach genauer Umrechnung für April 1947 einen Baukostenindex von 300 gegenüber 100 im Jahre 1913, also eine Verdreifachung der Baukosten, die eine Verdreifachung der Mieten von 1913 nach sich ziehen müßte. Wer aber könnte im Ernst die Mieten – auf 21,45 RM je qm Wohnfläche erhöhen wollen? Zur Zeit halten sich die Mieten in Hamburg infolge des Mietsstopps auf 9,50 RM im Mittel, bei einer Mindestmiete von 6,50 RM in Altbauten und einer Höchstmiete von 12,50 RM in Neubauten nach 1924. Bei der Durchführung des Bauprogramms hat die Hansestadt Hamburg durch die Hergabe von (während der Bauzeit unverzinslichen und nach Fertigstellung niedrig verzinslichen) Kreditbeihilfen die klaffende Geldlücke geschlossen: für rund 4000 Wohnungen wurden fast 25 Mill. RM Beihilfe gewährt. Woher aber sollen solche Summen, die 1946 einmalig zur Verfügung standen, künftig kommen, wenn keine Einnahmen dafür erschlossen werden?

Bei dem Hamburger Programm ist versucht worden, dieses Problem durch ein Übereinkommen, zwischen der neu geschaffenen Wiederaufbaukasse und den Hypothekeninstituten Hamburgs zu erleichtern. Im Interesse des Wiederaufbaues, der ohne neue Mittel nicht denkbar ist, halten die Hypothekeninstitute mit den Forderungen „für die alten Lasten auf die Dauer von zunächst fünf Jahren-still; Nur für die erhaltenen und verwendbaren Bauteile werden Zinsen nach einem bestimmten Schlüssel gezählt. Dabei werden erhaltener Gebäudewert und der Wert, des Baugrundes zusammengerechnet und der Hundertsatz des erhaltenen Wertes zum ehemaligen Gesamtwert ermittelt. Ist dieser Hundertsatz ermittelt, so werden nach folgender Berechnung Zinsen festgesetzt: Ehemaliger Gesamtwert 100 000 RM, erhaltener Gebäude- und Grundwert 30 v. H. gleich 30 000 RM; zu zahlender Zinssatz also nur 30 v. H. der ursprünglichen Zinsen. Betrugen diese ursprünglichen Zinsen v. H., dann wird ein Zins von 1,35 V. H. für die innerhalb 30 v. H. des Wertes liegenden Hypotheken gezahlt. Nicht nur das zu verzinsende Kapital, sondern auch der Zinssatz sinkt also bei wachsendem Zerstörungsgrad. Alle übrigen Zinsen werden gestundet; die Tilgungen werden ausgesetzt. Nach fünf Jahren sollen, wenn bis dahin keine gesetzliche Regelung erfolgt ist, gestundete und aufgelaufene Zinsen erlassen und die Einzelabkommen über Stillegung neu geregelt werden.

Neben finanziellen Regelungen dieser Art müssen aber drastische Maßnahmen zur Senkung der Baukosten treten. Wesentliches wird sich erst erreichen lassen, wenn Arbeitskräfte- und Baustoffmangel behoben sind und wenn es gelingt, die Kompensations- und Schiebergeschäfte sowie die Schwarzarbeit zu unterbinden oder durch Gesundungsmaßnahmen zu beseitigen. Vor allem aber muß der Unternehmer wieder an eine ordentliche Kalkulation und die Übernahme des ihm zukommenden Risikos gewöhnt werden, die ihm die finanzielle Mißwirtschaft der Kriegszeit erspart hatte. Und – zuletzt und doch sehr wichtig – der Unternehmer muß, wenn eine ernste Wiederaufbaukrise vermieden werden soll, die Arbeitslenkung und Leistungskontrolle als seinen höchsten Verantwortungsbereich ansehen.