Seitdem die Freude über das Zustandekommen des ersten deutschen Wohnungsbaugesetzes, das mit ungewohnter – und nur noch bei der Diätenfestsetzung übertroffener – Einmütigkeit vom Bundestag beschlossen wurde, etwas abgeklungen ist, beginnt man, sich nun auch mehr kritisch mit seinen wirtschaftlichen Auswirkungen zu befassen. Baugewerbliche Arbeitskräfte sind vorhanden; Baustoffe stehen zur Verfügung – abgesehen von einigen Engpässen, die wohl im Lauf des Jahres beseitigt werden können. Die Finanzierung im neuen Baujahr gilt mindestens theoretisch als gesichert, soweit nicht der Einspruch gegen die Steuerreform eine neue Situation herbeiführt. Wo nun beginnt aber die Problematik?

Erstens mit der Festsetzung eines starren Plansolls von Bauleistung im Kostenwert von rund drei Milliarden DM jährlich. Zweitens bei den Methoden, mit denen man die Durchführung des Programms sichern will, und schließlich bei der „Kapitalvernichtung“ infolge der Unrentierlichkeit der Hälfte (oder mehr) der Baukosten.

Nicht umsonst hat Bundeswohnungsminister Wildermuth im Laufe der Verhandlungen eingehend begründet, warum das Gesetz ein Sechs-Jahres-Programm nicht enthalten dürfe. Ein verantwortungsbewußter Gesetzgeber könne nicht einen „Blankoscheck“ ausstellen. Die politischen Gründe, die den Minister zum Abweichen von der ursprünglich als sachlich richtig erkannten Linie bewogen haben, müssen gewichtig gewesen sein. Die gesetzliche Verankerung eines Plansolls von 1,8 Mill. Wohnungen in sechs Jahren schafft eine Nachfragesituation für Bauleistungen, die tendenziell freisstabilisierend wirkt. Solange die Durchführung des Wohnbausolls nicht zur vollen Auslastung der bauwirtschaftlichen Kapazität führt, ist allerdings die Gefahr einer Baukostensteigerung gering. Die Möglichkeit, die heutigen Baupreise zu senken, wird von der Bauwirtschaft skeptisch beurteilt, im Gegensatz zu den Autoren der Finanzierungspläne. Alle Erfahrungen des Wohnungsbaus, angefangen vom Addison-Gesetz 1919 in England über die Hauszinssteuer-Ära in Deutschland und den staatlichen englischen Wohnungsbau nach dem letzten Kriege, bestätigen eindeutig den allgemeinen ökonomischen Satz, daß staatliche Subventionen preissteigernd wirken. Man muß abwarten, ob die im Wohnungsbaugesetz (und in einer Entschließung zu dem einschlägigen § 18 zur Sicherung der Baukosten) vorgesehenen Maßnahmen geeignet sind und ausreichen werden, um eine Kostensenkung zu erreichen. Die im Gesetz festgelegte Bürgschaftsübernahme der Länder für Wohnungsbaudarlehen bis zur Höhe von 90 v. H. des Beleihungswertes ist beispielsweise ein Kostenauftriebsmoment, das nur schwer zu neutralisieren sein wird. Jedoch stellt das Bundesgesetz nur einen Rahmen dar, der von den Ländern durch ergänzende Gesetze oder Verwaltungsbestimmungen auszufüllen ist. Den Länderparlamenten bleibt es vorbehalten, degressive Finanzierungsmethoden durchzusetzen, die möglicherweise einen Preisdruck herbeiführen werden. Sie müßten weiterhin Vorschriften über die Einschränkung und Aufhebung bauhemmender und -kostensteigernder baupolizeilicher Vorschriften und über Gebührenbefreiungen zugunsten des Wohnungsbaus erlassen.

Die Finanzierung des Wohnungsbauprogramms für das laufende Baujahr sieht 250 Mill. DM ausCounterpart-Funds vor, d. h. 20 v. H. der öffentlichen Mittel überhaupt. Hieraus geht hervor, in welchem Umfang die Durchführung von den amerikanischen Hilfsquellen abhängig ist. Die Herabsetzung der Leistungen aus dem Marshall-Plan und die partielle Umwandlung des ERP-Einfuhr-Verfahrens in Ziehungsrechte führen zwangsläufig zu einer Minderung der aus den Gegenwertfonds zur Verfügung stehenden Beiträge. Bekannt ist außerdem, daß die Fachleute bezweifeln, ob Länder und Gemeinden die Mittel werden aufbringen können, die sie dem Wohnungsbau zuführen sollen. Um unter diesen Umständen nicht das Odium unzureichender Förderung, des Wohnungsbaus auf sich zu nehmen, stimmte wohldie Regierungskoalition den vom vorbereitenden Ausschuß vorgeschlagenen Durchführungsmethoden zu, obwohl diese ihrer wirtschaftlichen Konzeption nicht entsprechen. Die Kapitalsammelstellen werden zur Deckung des Bedarfs an ersten Hypotheken „verpflichtet“. Miete und Eigenkapitalverzinsung stehen in einem starren Verhältnis. Eine Ausnahme von der Zwangsbewirtschaftung wird im Bereich des „sozialen Wohnungsbaus“ nur bei den Genossenschaften und (mit Einschränkungen) auch bei Werkwohnungen gemacht. Die im Gesetz vorgesehene Herausnahme der steuerbegünstigten Wohnungen aus der Zwangsbewirtschaftung wird durch eine Entschließung zum § 23 wieder in Frage gestellt. Man muß bedauern, daß der Bau gerade dieser Kategorie von Wohnungen, die dem privaten Kapital einen Anreiz zur Anlage im Wohnungsbau bot und der öffentliche Mittel nur indirekt in Anspruch nimmt, durch diese nachträgliche Entschließung des Bundestages vorläufig gehemmt wird.

Monatsmieten von höchstens einer DM je Quadratmeter Wohnfläche bedeuten, daß 40 bis 80 v. H. der Gesamtkosten einer Neubauwohnung unrentierlich sind, weil die Baukosten in den Mieterträgen kein Äquivalent finden, Solange diese „Schere“ zwischen Baukosten und Mieten nicht beseitigt ist, sind alle nicht restierenden Aufwendungen für den Wohnungsbau (d. h. alle öffentlichen Förderungsmittel) im volkswirtschaftlichen Sinn „verlorenes Kapital“ – in laufenden Baujahr demnach rund 1,5 Mrd. DM. Dies ist die negative ökonomische Seite des sozial und damit politisch positiven Aspektes einer billigen Miete. Die Sachverständigen aller Parteien von rechts bis links und alle Gruppen der Wohnungswirtschaft von den privaten Hausbesitzern bis zur gemeinnützigen Vohnungswirtschaft sind darin einige daß die öffentlichen Förderungsmittel größtenteils, entsprechend ihrem wirtschaftlichen Charakter als verlorene Baukostenzuschüsse gegeben werden müßten. Die Vertreter der fiskalischen Interessen haben bislang auf der Übernahme von Schuldtiteln durch die Bauträger bestanden. Hier scheint das Wohnungsbaugesetz eine Änderung herbeizuführen, denn nach § 3 sollen zinsverbilligte oder zinslose Darlehen oder Zuschüsse gewährt werden.

In der von Politikern und Parteien bevorzugten optischen Sicht erscheint der Wohnungsbau immer als Mittel par excellence, Arbeit zu schaffen. Bei dieser Betrachtungsweise wird meistens übersehen, daß jede D-Mark für den Wohnungsbau der industriellen Investition und damit der Schaffung bleibender Arbeitsplätze verlorengeht. Da wir „noch auf lange Zeit hinaus mit Sicherheit mit mangelnder Kapitalbildung rechnen“ müssen, wird aus Auslandskrediten und Kreditschöpfung (Münzgewinnen für den Wohnungsbau z. B.) investiert werden müssen; Gelingt es nicht, die durch diese Investitionsmethoden hervorgerufenen Preissteigerungstendenzen aufzufangen, dann werden die billigen Mieten eines Tages ein holder Wahn sein, weit überkompensiert durch die Entwertung des Sparkapitals und die Erhöhung der Lebenshaltungskosten. Aus solchen Überlegungen heraus erscheint es unzweckmäßig, wenn die mit hohen öffentlichen Subventionen erbauten Wohnungen auch an eine verhältnismäßig gut verdienende Mittelschicht (bis 600 DM Monatseinkommen) zugeteilt werden. Diese Einkommensgruppen brauchen dann nur 8 v. H. ihres Einkommens für Miete aufzuwenden.

Der hohe Anteil der öffentlichen Beihilfe wird den gesamten sozialen Wohnungsbau weitgehend politisieren, in dem Sinne, daß die Wohnungsbaufinanzierung von der Bewilligung der Mittel durch die Parlamente und die Gestaltung der öffentlichen Haushalte abhängig wird. Die Machtfülle der Verwaltungsbürokratie wird gestärkt. Die staatliche Initiative wird betont gegenüber der privaten, der nur wenig Anreiz geboten wird. Um so mehr Chancen sind dem gemeinwirtschaftlichen Wohnungsbau gegeben. Mit den wirtschaftspolitischen Konsequenzen hieraus wird sich die Bundesregierung auseinanderzusetzen haben. Drei „verplante“ Milliarden sind eben keine Kleinigkeit...

A. Rampe