Über eine Erhöhung der Mieten für alle vor 1948 erbauten Wohnungen wird zur Zeit wischen den Ministerien, mit den Verbänden der Wohnungswirtschaft, der Mieter, sowie den Gewerkschaften verhandelt. Die Angleichung der bieten an die gestiegenen Bewirtschaftungskosten ist lange fällig – überfällig. Ihre Notwendigkeit wird von keiner sachlich orientierten Seite mehr bestritten. Die Mieterhöhung gilt jedoch als poliisch so heißes Eisen, daß vor den Wahlen keine Partei diese Frage anzupacken wagte, ins Rollen ist sie erst gekommen, als Wohnungsoauminister Wildermuth für seinen sozialen Wohnungsbau Geld brauchte und nicht wußte, woher nehmen. Da kam man auf den – keineswegs originellen – Einfall, die – keineswegs bewährte – Hauszinssteuer aus dem fiskalischen Requisitenchrank zu ziehen, um zu prüfen, ob dieses System noch einmal als Rettungsanker des Wohnungsbaus dienen könne. Aber auch dem harmlosesten Gemüt ist klar, daß man der (seit Jahren praktisch ohne Gewinn arbeitenden) Wohnungswirtschaft nicht neue Listen aufbürden, nochsie zwingen kann, für den Wohnungsbau von den Mietern die Steuer-Goschen einzukassieren, bevor man nicht in der Wohnungswirtschaft selbst Mieten und Kosten in Einklang gebracht hat.

Um wieviel müssen die Mieten erhöht werden, um sie der Kostensteigerung anzupassen? Die Altbaumieten in Westdeutschland sind nach wie vor seit 1936 fixiert auf 110 bis 124 v. H. der "Friedensmiete" von 1913. Die Neubaunieten (Wohnungen erbaut nach 1918) liegen etwa um ein Viertel bis ein Fünftel über den Atbaumieten. Die private Wohnungswirtschaft hält eine Mieterhöhung von 25 bis 30 v. H. bei Albaumieten und 20 bis 25 v. H. bei Mieten in Neubauten für erforderlich, um das Gleichgewicht zwischen Erträgen und Kosten wiederherzuteilen und eine bescheidene Verzinsung des Eigenkapitals zu ermöglichen. Die gemeinnützige Wohnungswirtschaft hat nachgewiesen, daß bei nichtkriegsbetroffenen Wohnungen ihre Verluste 25,4 v. H. des Mietaufkommens besagen. Hierzu ist zu bemerken, daß die gemeinhützige Wohnungswirtschaft vorwiegend hypohekarisch hochbelastete Neubauten in Besitz hat, während bei den privaten Hausbesitzern der Anteil an Altwohnungen bei weitem überwiegt. Aus dieser Tatsache resultiert eine gewisse Tendenz der gemeinnützigen Wohnungswirtschaft, die schwierige Lage des Althausbesitzes zu bagaellisieren und die Möglichkeiten des Verlustausgleichs durch Erlaß von Umstellungsgrundschulden zu überschätzen. Abgesehen aber von Besen Strömungen besteht in der gesamten Wohnungswirtschaft Einhelligkeit über den Umgang der Verluste, die durch den Mietstop aufend entstehen. Diese Tatsache wird auch von den zuständigen Ministerien – ja selbst von den Gewerkschaften – nicht geleugnet. Die Aufassungen gehen vielmehr darüber auseinander, Ja und wieweit die Mieterhöhung sozial ragbar sei.

Untersuchungen über die Einkommensschichtung und Ausgabenstruktur der Haushalte der breiten Masse in der Bundesrepublik haben ergeben, daß zwei Drittel der westdeutschen Bevölkerung ohne Lohnerhöhung in der Lage sind, eine Mietsteigerung von 22 v. H. des durchchnittlichen Mietniveaus ohne unzumutbare Schmälerung ihres Lebensstandards aufzubringen, während das restliche Drittel (Sozialrentner, Fürsorgeunterstützte usw.) ein so geiinges Einkommen bezieht, daß eine Mieterhöhung nicht ragbar ist. Diese Minderbemittelten müßten taatliche Mietzuschüsse (vgl. "Die Zeit" vom 20. September 1950) erhalten: Zuwendungen, die nach amtlichen Schätzungen jährlich im geamten Bundesgebiet rund 75 Mill. DM betragen würden. Sie könnten ohne weiteres abgezweigt werden von den Wohnungsbaugeldern der öffentlichen Hand. Es ist nämlich ein volkswirtschaftllicher Irrtum, daß die Ertragslage des Wohnungsbestandes nichts zu tun habe mit dem Wohnungsneubau. Nur wenn die vorhandenen Wohnungen sinigermaßen rentieren, wird sich das private Capital entschließen, Gelder in den Wohnungsbau zu stecken. Insofern ist es vertretbar, Mittel als den Wohnungsbaufonds zur Sanierung der Wohnungswirtschaft einzusetzen.

Das gesamte Mietaufkommen im Bundesgebiet legt gegenwärtig zwischen 3,5 und 4 Mrd. DM. Eine Mietsteigerung von 25 v. H. würde demnach eine knappe Milliarde Mehraufkommen in der Wohnungswirtschaft erbringen, von dem etwa ein Zehntel von der öffentlichen Hand beigesteuert werden müßte. Diese Globalziffern könnten leicht die falsche Vorstellung erwecken, als träfe nun den einzelnen Haushalt eine beträchtliche Mehrausgabe durch die Mietanpassung. Dies ist jedoch nicht der Fall. Die Durchschnittsmiete in Arbeitnehmerhaushalten liegt zwischen 25 und 30 DM. Eine Erhöhung um ein Viertel führt also zu einer monatlichen Mehrbelastung von 7 DM bei einem ausgabefähigen Einkommen dieser Schicht von 305 DM.

Niemand wird erwarten, daß die Mieter nun begeistert wären von dieser neuen Ausgabe. Töricht aber wäre es, entgegen aller wirtschaftlichen Vernunft die Mieten weiterhin auf einem Niveau zu belassen, das den ständig fortschreitenden Verfall der Wohnungen zur Folge hat und weitgehend abschreckend wirkt, private Gelder in der Wohnungswirtschaft zu investieren, während den Altbaumietern zum Teil recht beträchtliche "Monopolgewinne" zufließen. Das nämlich ist, auf längere Sicht gesehen, das wirtschaftliche Kernproblem der Wohnungswirtschaft: daß die Geldentwertung, die in den letzten fünfzig Jahren stattgefunden hat, sämtliche Abschreibungen vom Grundbesitz illusorisch gemacht hat. Der Sinn der Abschreibung ist die Schaffung von Rückstellungen für die Reproduktion einer Anlage. Durch den sehr langfristigen Kapital Umschlag unterscheidet sich die Wohnungswirtschaft von fast allen anderen Wirtschaftszweigen. Die Mieten müssen daher in einem angemessenen Verhältnis zu den Reproduktionskosten stehen. Falls während der Lebensdauer eines Gebäudes Baukostensteigerungen, Katastrophenverschleiß und Minderungen des Binnenweites der Währung auftreten, so können Rücklagen, die für die Reproduktion des Hauses ausreichen, nur dann gebildet werden, wenn die Mieten ständig entsprechend erhöht und zwar so stark gesteigert werden, daß die ungenügende Rücklagenbildung der vergangenen Jahre ausgeglichen werden kann. Ist nun eine solche Mietpreisbildung aus sozialen oder politischen Gründen nicht durchführbar, dann wird niemand mehr privates Eigengeld in den Mietwohnhausbau stecken, sondern günstigere Anlagen suchen. Damit bleibt dann die Wohnraum Versorgung der breiten Masse dem Staat überlassen, der sie aus Steuermitteln, die die gesamte Bevölkerung aufbringt, durchführen muß.

Um diese Entscheidung – privater oder staatlicher Wohnungsbau – geht es letztlich bei der Mieterhöhung. Wird bei der geplanten Mietsteigerung die Wohnungswirtschaft einen geringeren Anteil vom höheren Hierauf kommen erhalten als ihr volkswirtschaftlich zusteht, dann hat man damit zwangsläufig die Entscheidung für die Verstaatlichung der Wohnungswirtschaft getroffen (womit natürlich nicht gesagt sein soll, daß es falsch wäre, einen Teil der Mieterhöhungen dem Wohnungsneubau zuzuführen; diese Form des "Zwangssparens" wird sich vielleicht nicht umgehen lassen, weil die geringe Neigung zum freiwilligen Konsumverzicht unvereinbar ist mit unserem so großen Bedarf an neuen Wohnungen). Eswird großer Weisheitbedürfen, den richtigen Ausgleich zu finden zwischen einer sozial erträglichen Belastung der Mieter, dem berechtigten Anspruch der Wohnungswirtschaft und dem dringlichen Kapitalbedarf des Wohnungsneubaus. A. H.