Ärger mit den Baulandpreisen – Der Schwarzmarkt wurde peinlich offiziell

Von Sigmund Chabrowski

Nun hat die SPD erreicht, was sie sich mit ihrer großen Anfrage im Bundestag ganz offensichtlich zum Ziel gesetzt hat: Die Baulandpreise sind zu einem Wahlthema ersten Ranges geworden. Niemand wird dem Initiator dieser Anfrage, dem SPD-Wohnungsbauexperten Dr. J. Brecht,diesen politischen „Erfolg“ absprechen wollen, aber es ist ein höchst problematischer „Sieg“, den die Sozialdemokraten davongetragen haben. Denn die parlamentarische Baulanddebatte hat dem Steigen der Baulandpreise keinesfalls Einhalt zu gebieten vermocht.

Im Gegenteil: die Debatte hat diese Auftriebstendenz nur gefördert. Die Bauwilligen erfaßt eine Art Panik, „nicht mehr zum Zuge zu kommen“. Was helfen da alle Appelle des Bundeswohnungsbauministers, Ruhe zu bewahren und mit Käufen noch zu warten, also sozusagen in einen Käuferstreik zu treten. Wer glaubt schon heute noch an Preissenkungen’ – in einer Zeit, da die Flucht in Sachwerte groß geschrieben wird und immer neue Meldungen über Preissteigerungen die Runde machen?

Sorge vor der Spekulation

Nun, es wäre von dem Politiker Brecht gewiß zuviel verlangt, sich die wahlpolitische Chance entgehen zu lassen und aus wohlbegründeten sachlichen Rücksichten darauf zu verzichten, die Frage der Baulandpreise zu politisieren. Seine Partei ist nicht schuld daran, daß der Preisstopp für unbebaute Grundstücke am 29. Oktober vorigen Jahres praktisch ersatzlos gehalten ist. Im Gegenteil, wenn es nach ihm und seinen politischen Freunden gegangen wäre, hätte man die Aufhebung Preistopps mit drastischen „Mitteln zur Bekämpfung der wie eine Seuche um sich greifenden Bodenspekulation“ gekoppelt Dabei dachten die Sozialdemokraten an eine Abschöpfung des Bodengewinns (Wertzuwachsabgabe), an verschärfte Enteignungsvorschriften, an die Neufestsetzung der Einheitswerte von 1935 und andere Maßnahmen, die auf einem freien Baulandmarkt einen ausreichenden Angebots- und Preisdruck bewirken sollten.

Doch mit all diesen „Mitteln gegen das Krebsübel der Bodenspekulation“ erlitten die Sozialdemokraten bei den parlamentarischen Beratungen des Bundesbaugesetzes Schiffbruch – teilweise sehr zu Recht. Statt dessen wurde ein ganzes Bukett anderer Maßnahmen beschlossen, die Preissteigerungstendenzen unterbinden sollten. Denn darüber war sich die Regierungspartei im klaren: „Die Aufhebung des Preistopps darf nur zusammen mit wirksamen Mitteln zur sinnvollen Ordnung des Bodenmarktes erfolgen.“ So hatte es der „Wissenschaftliche Beirat für Fragen der Bodenbewertung beim Bundesministerium für Wohnungsbau“ in einem Gutachten für notwendig gehalten.

Also wurden in das Bundesbaugesetz Bestimmungen über die Einrichtung von unabhängigen Schätzstellen eingefügt, die auf Antrag Gutachten über den Verkehrswert der zu verkaufenden Grundstücke erstellen sollen. Kaufpreissammlungen und die Veröffentlichung von sogenannten .Richtpreisen sollen künftig ein Übriges dazu beitragen, den Baulandmarkt ausreichend transparent zu machen.

Das Wehklagen ist groß

Weiter entschloß sich der Gesetzgeber, den Erschließungsbeitrag, der bislang erst bei Bebauung fällig wurde, früher einzuziehen. Nach dem Bundesbaugesetz werden die Anliegerbeiträge – sie heißen nun Erschließungsbeiträge – bereits zum Zeitpunkt der baulandmäßigen Aufschließung fällig. Auf diese Weise erhoffte sich der Gesetzgeber einen zusätzlichen Angebotsdruck. Ferner führte er die Baulandsteuer C ein, die bebauungsreife Grundstücke stärker belasten und so dem Markt zuführen soll. Schließlich gehörte zu den Maßnahmen zur Eindämmung der Bodenspekulation ein erweitertes gemeindliches Vorkaufsrecht, um zu tragbaren Preisen an Bauland heranzukommen.

Die Gefahr wilder Preissteigerungen schien gebannt. Doch was geschah? Zwar zögerte man bei Verkündung des Bundesbaugesetzes die Aufhebung des Preisstopps um vier Monate (bis zum 29. Oktober 1960) hinaus, doch diese Zeit reichte nicht aus, die im Baugesetz beschlossenen preisdämpfenden Maßnahmen wirksam werden zu lassen. Nach heute lassen die Erschließungskosten- und Baulandsteuerbescheide der Gemeinden auf sich warten: Diese Kosten drücken also noch niemanden. Die Schützstellen sind noch nicht an der Arbeit, und auch die anderen Maßnahmen stehen mehr oder weniger nur auf dem Papier. Mit einem Wort: der Preisstopp für unbebaute Grundstücke ist praktisch – was die Regierungspartei gewiß nicht expressis verbis wollte – ersatzlos gefallen.

Nun ist jedenfalls überall das Wehklagen darüber groß, daß die Schwarzmarktpreise ganz offiziell geworden sind – hier und da sogar noch überboten werden. Bei allen Aussagen über die Preissituation am Baulandmarkt ist freilich Vorsicht am Platze. Seit Jahren ist dieser Markt in ein schier undurchdringliches Schwarzmarktdunkel gehüllt. Es gibt keine Statistik, die über die effektive Preisentwicklung am Baulandmarkt Aufschluß geben könnte. Die ständigen Reden von steigenden, von stabilen oder gar von sinkenden Baulandpreisen sind demgemäß unbewiesene Thesen, die auch durch ständige Wiederholung nicht an Glaubwürdigkeit gewinnen.

Wahrlich, eine vertrackte Situation, in die sich die Baulandpolitiker aller Lager hineinmanövriert sehen. Daß die derzeitigen Baulandpreise nicht gerade niedrig und „tragbar“ sind – das zu erkennen, fällt auch Minister Lücke nicht sonderlich schwer. Er glaubt nun, einen Ausweg gefunden zu haben. Er will bundeseigenes Bauland zu Preisen an den Markt bringen, die eine tragbare Miete – und bei Eigenheimen eine tragbare Belastung – ermöglichen. Annähernd 10 000 Hektar Bauland (bei einem geschätzten Baulandbedarf von 40 000 Hektar) glaubt der Minister aus dem Bundesbesitz zur Verfügung stellen zu können.

Und die Moral ...

Zuerst müßte freilich jene Vorschrift der Haushaltsordnung fallen, wonach der Besitz der öffentlichen Hand nur zu „Marktpreisen“ veräußert werden darf. Aber der Gesetzgeber scheint bereit, mit dieser Auflage zu brechen. Und wenn die Länder und Gemeinden einem solchen Beispiel folgen würden, schiene die derzeitige Baulandnot theoretisch in der Tat überwunden, vorausgesetzt allerdings, daß dann auch die im Baugesetz verankerten Maßnahmen zur Bodenordnung ausnahmslos wirksam geworden sind. Aber darüber werden wohl noch einige Monate ins Land gehen, in denen der Bodenpreisspekulation freier Lauf bleibt.

Die Moral von der Geschichte: Die These des Bundeswohnungsbauministers vom Warten, das billiger sei als sofortiges Kaufen, hat bei nüchterner Betrachtung einiges für sich. Hoffentlich wird sie auch von möglichst vielen Bauwilligen wirklich beherzigt. Andernfalls wäre es um die weitere Entwicklung der westdeutschen Baulandpreise schlecht bestellt.