Große Teile der Bevölkerung haben sich in den letzten Jahren Eigenheime errichtet. Bei vielen Leuten steht die Verwirklichung ihrer Baupläne noch bevor. Nicht wenige der Bauherren sind damit zum ersten Male gezwungen gewesen, Hypotheken zur Finanzierung des Grundstückskaufs und des Hauses aufzunehmen. Sie mußten sich plötzlich mit neuen Begriffen auseinandersetzen, deren Bedeutung sie nur schwer abschätzen konnten. Eine Hypothek hat ihre eigenen Gesetze, die komplizierter sind, als man allgemeinhin annimmt. Über ihre wirtschaftlichen Auswirkungen werden Sie, meine verehrten Leser, im folgenden Text einiges erfahren. Ich habe ihn der Schrift von Franz Sellhorst "Geld leihen kostet Geld" entnommen, die im Ludgerus Verlag, Essen, erschienen ist. Ich weiß natürlich, daß Sie keine Kirchtürme bauen wollen. Aber wenn Sie ein Haus errichten wollen, dann ändert sich an der Sache praktisch nicht sehr viel.

Eine Pfarrei hat ihre im Krieg zerstörte Kirche wiederaufgebaut. Nur der Turm fehlt noch. Nun stellt der Pfarrer den Antrag, der Kirchengemeinde die Aufnahme eines Darlehns zu genehmigen, für das die Pfarrei aus zusätzlichen Kollekten und Sammlungen den Schuldendienst aufbringen wolle. Das Generalvikariat stellt die Genehmigung in Aussicht. Der Pfarrer geht zur Sparkasse und erhält ein Angebot. Die Sparkasse ist bereit, der Kirchengemeinde 100 000,– DM zu leihen zum nominellen Zinssatz von 7 vH jährlich und zum nominellen Tilgungssatz von 1,5 vH jährlich. Es sollen also jährlich 7 vH plus 1,5 vH = 8,5 vH an die Sparkasse gezahlt werden = 8500 DM (Jahresleistung). Was durch die fortschreitende Tilgung an Zinsen erspart wird, soll als zusätzliche Tilgung verrechnet werden. Die Kasse gibt weiter an: die Zins- und Tilgungsleistungen sollen halbjährlich verrechnet werden; das Darlehn wird zu 97 vH ausgezahlt, die Auszahlung kann jedoch auf 100 vH mittels Tilgungsstreckung erhöht werden; außer der Annuität und einer einmaligen Provision von 1000,– DM ist halbjährlich ein gesonderter Verwaltungskostenbeitrag von 0,25 vH der Darlehnssumme zu entrichten. Mit diesem Bescheid der Sparkasse geht der Pfarrer heim, und nun beginnt er zu rechnen. Er will wissen, wie teuer das Darlehn ist und wie lange seine Gemeinde an dem Darlehn zu tragen hat.

Der Pfarrer teilt seine lange Rechnerei auf in folgende Teilrechnungen:

a) Wie verläuft die Verzinsung und Tilgung des Darlehns?

b) Wieviel Zinsen und andere Unkosten sind zu tragen, bis der letzte Heller bezahlt ist?

Die erste Teilrechnung, der sogenannte Tilgungsplan, ist eine harte Geduldsprobe. Der Pfarrer geht von der Überlegung aus, daß die Zinsen und Tilgungen halbjährlich geleistet werden müssen und verrechnet werden sollen. Die nominellen Jahressätze für Verzinsung und Tilgung halbiert er und rechnet nun für das erste Halbjahr aus: 3500,– DM Zinsen und 750,– DM Tilgung. Am Ende des ersten Halbjahres beträgt die Schuld noch 99 250,– DM.

Für diesen Betrag sind im zweiten Halbjahr 3473,75 DM Zinsen zu zahlen, also 26,25 DM (= 3,5 vH von 750, DM) weniger als im ersten Halbjahr. Da aber die Halbjahresleistung gleichbleibend 4250,– DM betragen soll, addiert der Pfarrer die 26,25 DM zu den 750,– DM, die er ohnehin als Tilgung für das zweite Halbjahr zahlen muß, und erhält als Gesamttilgung für das zweite Halbjahr 776,25 DM. Das Darlehn hat am Schluß des zweiten Halbjahres die Höhe von 98 473,75 DM.

Der Pfarrer betrachtet das bisherige Ergebnis (6973,75 DM Zinsen und 1526,25 DM Tilgung) und denkt: wenn ich nicht die beiden ersten Halbjahre getrennt gerechnet hätte, wenn ich vielmehr für das erste Jahr die nominellen Sätze von 7 vH Zins und 1,5 vH Tilgung zugrunde gelegt hätte, würde das Ergebnis anders lauten: Zinsen 7000,– DM und Tilgung 1500,– DM. Die Bestimmung der Sparkasse, daß die Zins- und Tilgungsleistungen halbjährlich verrechnet werden, wirkt sich bereits auf das erste Jahr aus, und zwar verbilligend. Der Pfarrer bleibt bei der halbjährlichen Verrechnung der Zins- und Tilgungsleistungen. Nach der Verrechnung von 50 halbjährlichen Leistungen zur Verzinsung und Tilgung des Darlehns mit je 4250,– DM beträgt die Schuld noch 1751,57 DM. Diese Restschuld wird noch einmal mit 3,5 vH für ein halbes Jahr verzinst, was 61,30 DM ergibt. Am Ende des 51. Halbjahres werden Restschuld und Schlußzinsen, zusammen 1812,87 DM, gezahlt.

Jetzt ist der spannendste Augenblick der Rechnung gekommen: Der Pfarrer addiert sämtliche Leistungen für Verzinsung und Tilgung des Darlehns. Zuerst rechnet er alle Tilgungsleistungen zusammen und erhält den Gesamtbetrag von 100 000,– DM. Darüber freut sich der Pfarrer, denn nun weiß er, daß er sich bei den Hunderten von einzelnen Rechenvorgängen nicht verrechnet hat. Dann rechnet er die Zinsleistungen zusammen. Er traut seinen Augen nicht: er erhält als Summe aller Zinsleistungen 114 312,87 DM, also beträchtlich mehr als die Schuldsumme selbst. Um ein Darlehn von 100 000,– DM unter den gegebenen Bedingungen abzuwickeln, ist ein Gesamtzinsaufwand von 114,31 vH der Darlehnssumme aufzubringen! Der Pfarrer rechnet noch weiter: er wollte mit dem Darlehn von 100 000,– DM den Turm der neuen Kirche bauen. Für den Turm werden nur 100 000,– DM verbaut, mehr ist er also auch nicht wert. Wenn er aber durch das Darlehn bezahlt wird, dann kostet er nicht 100 000,– DM, sondern 214 312,87 DM; denn außer dem Darlehnsbetrag selbst sind an Zinsen weiter 114 312,87 DM aufzubringen, bis der Turm ganz bezahlt ist.

Noch eine weitere Überlegung bedrückt den Pfarrer. Seine Gemeinde muß 25 1/2 Jahre zahlen, bis das Bauwerk ganz bezahlt ist. Die Laufzeit beträgt über 25 Jahre! Er selbst wird also die Schlußzahlung nicht mehr erleben. Sein Nachfolger oder gar zwei Nachfolger müssen die Gemeinde Jahr für Jahr bitten, 8500,– DM aufzubringen.

Gemäß der festgestellten Laufzeit des Darlehns errechnet der Pfarrer jetzt einen weiteren Kostenfaktor, den gesonderten Verwaltungskostenbeitrag: 0.25.vH der Darlehnssumme, also 250,–DM. sind 51 mal zu zahlen; das macht zusammen 12 750,–DM. Die Höhe der einmaligen Provision ist von der Sparkasse selbst mit 1000,– DM angegeben.

Eine neue Überraschung erlebt der Pfarrer bei der Betrachtung der Tilgungsstreckung. In dem Gespräch mit dem Herrn von der Sparkasse hatte der Pfarrer bedauert, daß das Darlehn nur mit 97 vH ausgezahlt werden solle, also statt mit 100 000,– DM nur mit 97 000,– DM. Woher soll er die zur Finanzierung des Turmes fehlenden 3000,– DM nehmen? Der Herr von der Sparkasse hatte dafür Verständnis und schlug dem Pfarrer folgende Lösung der Schwierigkeit vor: die Sparkasse zahlt die 100 000,– DM ganz aus, die der Turm kostet; die 3000,– DM, auf welche die Sparkasse nicht verzichten kann, werden von der Kirchengemeinde dadurch aufgebracht, daß während der ersten vier Halbjahre noch keine Tilgung des Darlehns angerechnet wird, die Tilgung also "gestreckt" wird. In den ersten vier Halbjahren muß die Kirchengemeinde auch jeweils 4250,–DM zahlen, von denen 3500,– DM als Zinsen und 750,– DM als Aufgeld verrechnet werden. Das viermal gezahlte Aufgeld von 750,– DM ergibt 3000,– DM. Die Sparkasse erhält also durch eine zweijährige Tilgungsstreckung denselben Betrag als Aufgeld, den sie durch einen dreiprozentigen Auszahlungsabzug ("Disagio") erhalten würde. Den Pfarrer aber bekümmern die 4 X 3500,– DM = 14 000,– DM Zinsen, die in den vier ersten Halbjahren zu zahlen sind, bevor überhaupt. mit der Tilgung des Darlehns begonnen wird. Weiter bekümmert ihn die Verlängerung der Laufzeit des Darlehns, die dann nicht 25 1/2 Jahre, sondern 27 1/2 Jahre betragen würde. Endlich erhöht sich der gesonderte Verwaltungskostenbeitrag, weil zusätzlich 4 X 250,– DM – 1000,– DM zu zahlen sind.

Der Pfarrer zählt nun alles zusammen, was von der Pfarrei bei der Aufnahme des Darlehns aufzubringen ist. Dabei macht er zwei Rechnungen auf, die eine für den Fall des Auszahlungsabzuges, die andere für den Fall der Tilgungsstreckung.

1. Im Falle des Auszahlungsabzuges:

a) Es muß die ganze Schuld zurückgezahlt werden 100 000– DM

b) Der Zinsaufwand beträgt von dem Zeitpunkt an, bei dem auch die Tilgung beginnt 114 312,81 DM

c) Der Auszahlungsabzug beträgt 3 000,– DM

d) Der Verwaltungskostenbeitrag beträgt 12 750,– DM

e) Die einmalige Provision beträgt 1 000,– DM

Insgesamt sind aufzubringen 231 062,87 DM

also 100 000,– DM Tilgung und 131 062,87 DM Unkosten.

2. Im Falle der Tilgungsstreckung:

a) Die Schuld selbst 100 000,– DM

b) Der Zinsaufwand 114 312,81 DM

c) Der Verwaltungskostenbeitrag 12 750,– DM

d) Die einmalige Provision 1 000,– DM

e) Die Tilgungsstreckung bedingt ein

Aufgeld von 3 000,– DM

eine Erhöhung des Zinsaufwands um 14 000,– DM

eine Erhöhung des Verwaltungskostenbeitrages um 1 000,–DM

Insgesamt sind aufzubringen 246 062,87 DM

also 100 000,– DM Tilgung und 146 062,87 DM Unkosten.

Bei der Tilgungsstreckung werden also 15 000,–DM mehr gebraucht als beim Auszahlungsabzug.

An diesem Beispiel konnten Sie. erkennen, meine verehrten Leser, daß Geldleihen tatsächlich einiges Geld kostet. Tröstlich mag nur sein, daß der Pfarrer für seinen Kirchturm heute weniger als 7 vH für das Darlehen und Sie weniger als 7 vH für Ihre Hypothek aufzubringen brauchen. Wenn der Zins weiter sinken wird, dürften die Hypotheken noch billiger werden.

Bis zur nächsten Woche! Ihr Securius