Um die Grundstückspreise, die noch im Frühjahr im Bundestag Gegenstand einer großen Anfrage der SPD war, ist es sehr viel stiller geworden. Aber nicht etwa deshalb, weil das Mißverhältnis zwischen Angebot und Nachfrage auf diesem Markt plötzlich beseitigt worden wäre. Die Baulandpreise sind nach wie vor ein Ärgernis. Verschoben haben sich aber die Akzente.

In der Öffentlichkeit macht das Stichwort „Beruhigung“ die Runde. Preissteigerungen, so hört man immer wieder, zählen bereits zu den Ausnahmen, beschränkten sich weitgehend auf die sogenannten Ballungsgebiete des Wohnungsbaus, auf die Großstädte und deren Einzugsgebiete. Das Stimmungsbarometer ist, so scheint es, umgeschlagen, die Preise laufen offenbar nicht mehr davon. Das wäre, schenkt man all dem Glauben, was in den letzten Wochen und Monaten von mehr oder weniger kompetenter Seite über die jüngste Entwicklung auf dem so differenzierten Grundstücksmarkt gesagt wurde, immerhin schon ein beträchtlicher Fortschritt.

Die öffentlichen Bausparkassen, die kürzlich über eine Umfrage den Markt testeten, kamen dabei zu recht aufschlußreichen Ergebnissen. Danach sind in jenen Gebieten, wo die Steigerung der Baulandpreise auch schon früher am deutlichsten war, auch heute noch „Bewegungen nach oben“ festzustellen. Gemeint sind, damit Großstädte, industrielle Ballungsräume und bevorzugte Fremdenverkehrsorte. Allerdings haben selbst hier die Preiserhöhungen seit etwa zwei bis drei Monaten an Intensität verloren. Für Nordrhein-Westfalen, Württemberg und Bayern sind nach den Ergebnissen dieser Umfrage nur noch gering steigende bis stagnierende Preise charakteristisch, in Niedersachsen, Hessen und Baden stagnieren die Preise sogar in den Großstädten und in den Fremdenverkehrsorten. In den Mittelstädten außerhalb der Ballungsgebiete und in den Landgemeinden ist mit wenigen Ausnahmen (Oldenburg und Saarland) durchweg ein Stagnieren oder sogar ein leichter Rückgang der Grundstückspreise zu beobachten. Die günstigste Situation findet der bauwillige Eigenheiminteressent im allgemeinen jedoch in Niedersachsen vor, wo der „Geschäftsstelle öffentliche Bausparkassen“ zufolge kein Mangel mehr besteht. In Schleswig-Holstein und Baden sind ebenfalls gute Voraussetzungen für einen baldigen Wandel vorhanden: Für „Bauerwartungsland“, also zusammenhängendes, noch nicht erschlossenes Gelände, findet man heute nicht mehr so kurzfristige Käufer wie noch vor einem Jahr, da sich sowohl Wohnungsunternehmen als auch Grundstücksgesellschaften stärker zurückhalten.

Die Gründe für die sich auf dem Baulandmarkt abzeichnende Beruhigung liegen auf der Hand: die Preise waren in den letzten Jahren allenthalben so stark nach oben geklettert, daß trotz der gestiegenen Masseneinkommen vielfach bereits die Obergrenze des Möglichen erreicht oder gar überschritten wurde. Und je mehr der gehobene Bedarf gedeckt wurde, desto kleiner wurde der Kreis jener, die gewillt und in der Lage sind, Liebhaberpreise zu zahlen. Die Nachrückenden können diesen Platz nicht einnehmen. Sie werden in aller Regel bereits durch den zügigen Auftrieb der Baupreise finanziell so weit strapaziert, daß dem Aufwand für den Erwerb des Grundstücks meist sehr reale Grenzen gezogen sind. Dies gilt vor allem für die große Schar der Bausparer, die sich zu gut zwei Drittel aus Angestellten und Arbeitern rekrutiert. Sie müssen, sofern sie nicht das Glück haben, auf dem „flachen Lande“ zu leben, schon heute vielfach ihre Wunschvorstellungen von den „eigenen vier Wänden“ korrigieren. Die Konjunktur für Reihenhäuser und Eigentumswohnungen ist gewiß kein Zufall.

Den Ausschlag bei dem sich abzeichnenden Umschwung geben allerdings nicht nur die überforderten Eigenheimaspiranten. Die Obergrenze für Preisforderungen wird auch durch den freifinanzierten und den öffentlich geförderten Wohnungsbau gezogen. In den rheinisch-westfälischen Großstädten ist diese Grenze, die von der höchstmöglichen Quadratmetermiete bestimmt wird, inzwischen erreicht. Im freifinanzierten Wohnungsbau beträgt die Miete pro qm dort bis 5 DM. Im öffentlich geförderten Wohnungsbau gibt es andere Bremsen: die Höchstsätze der Kostenmiete und die Höhe der öffentlichen Mittel. Die Folge davon ist eine Zurückhaltung der Interessenten mit einem zwangsläufigen Druck auf die ohnehin überaus empfindlichen Grundstückspreise. Da zudem noch die hohen Baukosten und der chronische Arbeitskräftemangel die Neigung, innerhalb des Stadtgebietes zu bauen, beträchtlich dämpfen, ist es kein Wunder, daß übertriebene Preisforderungen heute schwerer durchzusetzen sind.

Wenig Einfluß auf die Baulandpreise hatte bislang allerdings das sehr umstrittene Bundesbaugesetz, da die wesentlichsten Maßnahmen dieses erst im Juni 1960 verabschiedeten Gesetzes noch nicht zur vollen Auswirkung kommen konnten. Das gilt sowohl für die sogenannte Baulandsteuer (Grundsteuer C) als auch für die vorzeitige Erhebung der Erschließungskosten. Die Entscheidung liegt hier ausschließlich bei den Gemeinden, die es in der Hand haben, die Hebesätze für die Grundsteuer C so stark heraufzusetzen, daß die Hortung baureifer Grundstücke zu kostspielig wird. Die Gemeindeväter müssen dazu freilich schon viel Mut aufbringen. In einigen Fällen zeigte man sich dabei nicht gerade zaghaft. So wurden zum Beispiel die Hebesätze in Düsseldorf von 230 auf 460, in Duisburg von 240 auf 480 und in Münster von 260 auf 500 erhöht. Vereinzelt ging man sogar noch etwas weiter: Ulm 450 (150), Neu-Isenburg 600 (99) und Groß-Gerau 800 (105). In Frankfurt stehen jetzt 1000 (255) Prozent zur Diskussion. Auf längere Sicht dürfte das Bundesbaugesetz jedenfalls auch unmittelbar den Grundstücksmarkt treffen, dessen derzeitige Beruhigung vorerst ausschließlich „markttechnisch“ mit einer zurückhaltenden Nachfrage zu erklären ist.

Mit stagnierenden oder nur noch leicht steigenden Baupreisen, so sehr man dies hier und da auch begrüßen mag, ist es jedoch noch nicht getan. An der Tatsache, daß der Grundstücksmarkt nach wie vor ein Markt ist, der durch Knappheitspreise gekennzeichnet ist, ändert sich dadurch nur wenig. Wenn dem von Vater Staat so nachhaltig geförderten Eigenheiminteresse voll entsprochen werden soll, dann müssen sich die Preise zurückentwickeln. Das ist allerdings nur durch eine Vergrößerung des Angebots, durch eine großzügige Erschließung von Baugelände zu erreichen. Doch gerade hier hapert es: Den Gemeinden fehlen dafür meist die erforderlichen Mittel. Eine ausreichende Erschließung von Bauland oder gar eine Vorratsbildung setzt eine Finanzreform voraus, die den Gemeinden für diese Zwecke einen entsprechenden finanziellen Spielraum bietet. Ein Hindernis auf dem Wege einer Normalisierung des Grundstücksmarktes ist schließlich auch die Tatsache, daß die Veräußerung landwirtschaftlicher Grundstücke hierzulande nur mit behördlicher Genehmigung erfolgen darf, die erfahrungsgemäß dann versagt wird, wenn eine „ungesunde Verteilung des Grund und Bodens“ zu befürchten ist. Ungesund heißt aber nichts anderes, als daß darauf geachtet wird, daß die landwirtschaftliche Zweckbindung erhalten bleibt.

Vor diesem Hintergrund wird deutlich, wie falsch es wäre, die leichte Beruhigung des Baulandmarktes bereits als eine endgültige Wende zum Bessern zu werten. Sie ist nicht mehr, als ein erster Schritt, dem noch weitere folgen messen. Immerhin könnte die von Bundesminister Lücke vor Monaten verkündete These: „Warten ist jetzt billiger“, für bauwillige Bundesbürger künftig schon eher ein empfehlenswertes Rezept abgeben. lz