Das Landgericht Köln ist zu einem besonders interessanten und aufschlußreichen Urteil über Mietwucher und dessen Folgen gekommen. Bekanntlich gibt es noch immer keine gesetzliche Bestimmung über Mietwucher außer dem unzureichenden § 2a des Wirtschaftsstrafgesetzes. Was unter einem „unangemessen hohen Entgelt“ für Wohnraum zu verstehen ist, war deshalb bisher ebenso umstritten wie unklar. Das Landgericht Köln hat in einem Urteil (vom 12. 10. 1964), 1 S 134/64, abgedruckt in „Neue Juristische Wochenschrift) nun eine Klarstellung geschaffen, die auch bereits von maßgebenden Mietrechts-Experten voll anerkannt ist. Deshalb darf sie als Richtschnur für das neueste Mietrecht gelten und verwendet werden.

Nach Ansicht des Landgerichts Köln ist es keineswegs angängig, „jede erhebliche Überschreitung der preisrechtlich zulässigen Miete als Wuchermiete anzusehen. Die Angemessenheit des vereinbarten Entgelts ist vielmehr nach den Grundsätzen der Preisbildung, wie sie für die soziale Marktwirtschaft gelten, zu prüfen. Danach sind maßgebend die Gestehungskosten, der objektive Nutzungswert, ein angemessener Unternehmergewinn, das erhöhte Vermieterrisiko bei unzuverlässigen Mietern oder übermäßiger Abnutzung sowie das knappe Angebot und die starke Nachfrage bei besonders günstiger Wohnlage“ (so der Bundesgerichtshof in „Neue Juristische Wochenschrift“ 1958 S. 599).

Nach diesen höchstrichterlichen Auffassungen kann die sogenannte Kostenmiete eine zuverlässige Berechnungsgrundlage bilden, denn bei ihr sind alle zuvor angeführten Berechnungsfaktoren angemessen berücksichtigt. Überschreitet die vereinbarte Miete die Kostenmiete um mehr als 50 Prozent, dann ist grundsätzlich das Vorliegen von Mietwucher anzunehmen.

In dieser Kürze und Klarheit ist bisher nie erläutert worden, wann eine Wuchermiete grundsätzlich angenommen werden kann und muß. Gewiß wird es Einzelfälle geben, in denen dieser verallgemeinerte Grundsatz nicht zutreffen wird. Daher betonen die Richter auch weiter, daß die Wuchermiete im einzelnen dann gegeben sei, wenn eine Verzinsung der Gesamtkosten (Kosten des Baugrundstücks und Baukosten) ummehr als 10 Prozent erreicht werde und die Wohnung in einer Gemeinde mit weniger als 100 000 Einwohnern liege, keine Zentralheizung besitze und auch sonst keinen besonderen Komfort aufweise.

Woher sollen die Mieter wissen, wie hoch die Kostenmiete ist? In vielen Fällen können die Mieterverbände oder die Vereinigungen der Hausbesitzer weiterhelfen. Wenn von dort keine Auskunft zu erhalten ist, kann man Sachverständige beauftragen, die Kostenmiete zu errechnen. Verweigert der Vermieter seine Mitwirkung dazu, wird der Richter die Mithilfe im Prozeß anordnen. Nicht zuletzt kann auch der Staatsanwalt, wenn er gegen strafbaren Mietwucher ermittelt, die erforderlichen Unterlagen beschaffen lassen. Einen Vorschlag zur friedlichen Lösung dieses Streits macht Mietrecht-Experte Dr. Roquette. Er schlägt vor, man solle den Nutzungswert durch Heranziehung von Vergleichsobjekten gleicher Art, Lage und Ausstattung ermitteln. Bestreitet der Vermieter diese Wirtschaftlichkeitsberechnung, muß er im Prozeß selbst eine solche vorlegen.

Sehr bedeutsam ist die Feststellung der Kölner Richter, daß wegen Mietwuchers nicht der ganze Mietvertrag nichtig ist, sondern nur die unzulässige Vereinbarung des überhöhten Mietzinses, der auf das angemessene Maß herabzusetzen ist. Auf diese Weise soll der sogenannte Sozialwucher bekämpft werden und der Mieter in der sozialen Marktwirtschaft vor ungerechtfertigten Preistreibereien geschützt werden. Es ist zu hoffen, daß sich fortan alle Gerichte den Gedanken der Kölner Richter anschließen und bestätigen, daß diese Rechtsfindung auch für alle Mietverträge gilt; die vor dem 21. 12. 1962 abgeschlossen wurden, als nämlich § 2a des Wirtschaftsstrafgesetzes in Kraft getreten ist. Dann kann der übervorteilte Mieter im Vollbesitz seines Rechtsschutzes bleiben, weil die Wuchermiete wohl beseitigt wird, die Mietverträge aber bestehen bleiben. Manfred Mielke