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Nein, wir selbst nehmen kein Geld entgegen",sagt Nando Pajarola, zusammen mit Max Mösle Chef der Immobilienfirma Immo Center in Davos, "unsere Arbeit besteht lediglich in der Vermittlung von Liegenschaften, Wohnungen, Appartement-Häusern und so."

"Und Ihre Provision?"

"Ein bis drei Prozent, je nach Höhe des Abschlusses, aber die stellen wir nur dem Bauherrn in Rechnung." Die Bauherren: Ledermann & Crameri. Sie sind Finanziers, Architekten und Bauunternehmer zugleich. Mithin bleibt alles in einer Hand.

"Auf spezielle Vollmacht des Interessenten natürlich werden wir auch darüber hinaus tätig", sagt Pajarola, "das ist Kundendienst."

Das Projekt, um das es hier geht, hat bisher noch nicht allzu viele Vorbilder: es ist eine Kombination von Appartementhaus und Hotel. Dazu gehören ein Hallenbad und drei Curlingbahnen auf gedeckter Eisfläche, die ganzjährig betrieben werden sollen. Grund für die Kombination verschiedener Objekte zu einem einzigen Angebot: die behördlich vorgeschriebene "Ausnutzungsziffer". Sie liegt in dieser Gegend von Davos, in der dreigeschossig gebaut werden darf, bei 0,6. Das heißt, nur 60 Prozent des Grund und Bodens dürfen in Wohnfläche verwandelt werden.

Im Appartementheim werden 24 Wohnungen, davon 18 mit zwei Zimmern und sechs mit anderthalb Zimmern, verkauft. Die Kosten für die sechs kleineren liegen zwischen 40 000 und 50 000, für die 18 größeren zwischen 88 000 und 106 000 Schweizer Franken. Mit dem Stockwerk steigt auch der Preis.

Als Anzahlung werden zunächst 2 000 Franken gefordert, als Sicherheit dafür, daß der Interessent das für ihn reservierte Appartement später auch wirklich übernimmt. Später, das heißt im Dezember dieses Jahres. Bis dahin will man den gesamten Komplex schlüsselfertig haben. In diesen Tagen soll mit dem Bau begonnen werden.

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Die Hälfte des Kaufpreises ist bei Fertigstellung des Rohbaues fällig. Darauf wird die Anzahlung, einschließlich der bis dahin aufgelaufenen Zinsen, angerechnet. Der Rest wird bei Schlüsselübergabe kassiert.

Bis zum Baubeginn können noch Sonderwünsche berücksichtigt werden, beispielsweise Zusammenlegungen zu Drei- oder Vierzimmerwohnungen bei leicht degressivem Preis.

Billig allerdings wohnt man im Weltwinterkurort Davos nicht. ("Neun Monate ist es Winter und drei Monate kalt", sagen die ganz Verfrorenen.) Dennoch wird mit einer Rendite von 6 Prozent im Durchschnitt kalkuliert, die durch Vermieten der Wohnungen, solange man nicht selber darin Ferien macht, hereinkommen soll.

Steuerlich sieht es so aus: Der Kapitalwert der Eigentumswohnung, also nicht der Kaufpreis, sondern der Brandschätzwert, wie es hier heißt (er liegt etwas unter dem Kaufpreis), wird zur Vermögenssteuer, der Ertrag aus der Wohnung zur Einkommensteuer herangezogen. Die Steuersätze richten sich jedoch nach dem Gesamtvermögen und dem Gesamteinkommen des Steuerpflichtigen, über das er im In- und Ausland verfügt. Von der Gemeinde Davos wird ein Vermögensnachweis angefordert.

Geht man als Beispiel davon aus, daß die Appartement-Wohnung einen Steuerwert von 100 000 Franken aufweist, so sind an Vermögenssteuer jährlich zu entrichten bei einem Gesamtvermögen von 300 000 Schweizer Franken 5 Promille von 100 000, also 500 Franken.

Hinzu kommt die Einkommensteuer. Sie richtet sich nach dem "Eigen-Mietwert". Nehmen wir hier als Beispiel die Zweizimmerwohnung mit einem Mietwert von und 2000 Franken im Jahr. Für sie sind an jährlicher Einkommensteuer zu entrichten bei einem Gesamteinkommen von 20 000 Franken 12 Prozent von 2000, also 240 Franken. Bei einem Einkommen von 40 000 Franken wären 17 Prozent von 2000, also 340 Franken zu zahlen, bei einem Einkommen von 100 000 Franken müßten 400 Franken als Einkommensteuer entrichtet werden.

Die entsprechenden Steuersätze in der Bundesrepublik liegen höher. So werden als Vermögenssteuer durchgehend 10 Promille erhoben. Für die Einkommensteuer liegt die unterste Grenze bei 19 Prozent. Bei einem Einkommen von 100 000 Mark sind schon rund 35 Prozent zu zahlen. Die Schweiz ist zwar keine Steueroase mehr, aber doch ein "Öäschen".

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Grundsteuern entfallen bei dem hier beschriebenen Objekt. Notar- und Grundbuchgebühren machen drei Promille des Kaufpreises aus. Bei gewerbsmäßiger Vermietung durch Dritte werden in der Regel etwa 10 Prozent der Bruttoerträge verlangt. Gute Vermietungschancen bestehen in Davos während der Wintersaison für rund 100 Tage, im Sommer für gut 80 Tage. Der Tagespreis wird im Winter mit 10 bis 15 Franken pro Bett angegeben, im Sommer beträgt er zwei Drittel davon.

Die sonstigen Nebenkosten für Heizung, Warmwasser, Lift, Gebäudereinigung und Hauswart sollen zwischen 100 und 200 Franken monatlich liegen. Darin eingeschlossen sind die Beträge für einen Erneuerungs- und Reparaturfonds sowie fürs Schneeräumen, die anteilig aufzubringen sind. Allein die Schneeräumkosten können hier bis zu 300 Franken im Jahr ausmachen.

Die zweite Säule, auf der das ganze Projekt ruht, ist das Hotel mit seinen rund 60 Betten. Die Bewohner des Appartementhauses können den vollen Service des Hotels in Anspruch nehmen. Appartement-Bewohner werden auf Wunsch wie Hotelgäste behandelt.

Grundbuchamtlich eingetragen wird das Recht der Wohnungskäufer zur unbeschränkten Nutzung von Hallenbad und Curlingbahnen. Dafür ist allerdings eine finanzielle Beteiligung mit einem kleineren Jahresbeitrag vorgesehen.

Karlwerner Wild