Von Ingeborg Zaunitzer-Haase

Miete ist im Geschäft mit Immobilien keineswegs ein ungewohnter Begriff. Schön gar nicht ist er umstritten. Denn normalerweise käme niemand auf die Idee, den Mieter einer Wohnung als ihren Eigentümer zu betrachten.

Anders ist es bei einer Sonderform des Begriffs Miete: beim Leasing. Der Streit um die steuerliche Behandlung sogenannter Leasingnehmer entbrannte, als vor einigen Jahren das Immobilien-Leasing in der Bundesrepublik eingeführt wurde. Neuerdings gibt es sogar einen beinahe hektischen Steuerkampf um eine knifflige Variation, nämlich um das Immobilien-Leasing-Zertifikat.

Das Leasing stammt aus den USA und bedeutet meist, daß bestimmte Objekte – im allgemeinen Maschinen – bei einer Leasinggesellschaft gemietet werden. Der Leasingnehmer braucht also kein Eigenkapital wie beim Kauf einer Maschine. Er bezahlt aber – je nach der Dauer des Vertrags – so viel Monatsmiete, daß er am Ende die ganze Maschine bezahlt und außerdem ansehnliche Finanzierungskosten beglichen hat.

Nach Ablauf des Leasingvertrags hat er die Wahl: er kann die Maschine nun recht billig kaufen. Das ist steuerlich nicht sehr günstig. Er kann sie aber auch zu erheblich herabgesetztem Preis weitervermieten, oder er kann sie gegen ein neues, moderneres Modell umtauschen. Die Vorteile: er bleibt liquide, und die Mietzahlungen sind, steuerlich betrachtet, Betriebsausgaben.

Nicht grundsätzlich anders ist es beim Immobilien-Leasing. Der Leasingnehmer mietet das Objekt, das genau nach einem Wünschen gebaut wurde, auf 15, 20, 25 oder mehr Jahre. Die Miete, die er dafür bezahlt, entspricht fast immer den Annuitäten einer Tilgungshypothek. Nach Ablauf des Vertrags hat er also praktisch das ganze Gebäude und überdies – wenn es ihm nicht von vornherein bereits gehörte – das Grundstück bezahlt. Nun wird er aber nicht unbedingt auch automatisch Eigentümer, sondern er hat statt dessen ein sogenanntes Ankaufsrecht, aber meist, keine Ankaufspflicht.

Steuerlich ist die Miete natürlich als Betriebsausgabe zu behandeln. Aber das Finanzamt erkennt meist nur einen Teil davon als Nutzungsentgelt an. Der Rest sind aktivierungspflichtige Anschaffungskosten.