Internationale Immobilien-Fonds bearbeiten zur Zeit den deutschen Sparer. Zum größten Teil durch Vertreter, die noch bis vor kurzem Anteile ausländischer Investment-Fonds verkauft haben und die jetzt auf Haus- und Grundbesitz schwören. Der Grund liegt auf der Hand. Im Zuge der langen Aktienbaisse in den USA sind Aktienfonds für ihre Käufer zu Verlustquellen geworden, einige haben 30 bis 40 Prozent ihrer eingezahlten Gelder verloren. Angesichts dieser. Lage fällt es den Investment-Verkäufern immer schwerer, Interessenten zu finden, obwohl heute sicherlich der Zeitpunkt zum Erwerb von Investment-Anteilen, die sich auf US-Aktien stützen, sehr viel aussichtsreicher ist als noch vor einem Jahr. Dennoch: Die cleveren Investment-Vertreter sind auf leichter verkäufliche Produkte umgestiegen, auf Anteile von Immobilien-Fonds.

Die Immobilien-Fonds haben den großen Vorteil, daß die Werte ihres Fonds-Vermögens nicht unerbittlich durch Börsenkurse festgestellt werden, sondern mit Hilfe meist recht unübersichtlicher Bewertungsmaßstäbe. Eine Kontrolle durch den Anteilseigner ist schlechterdings unmöglich. Sie müssen darauf vertrauen, daß die Fonds-Manager es mit rechten Dingen zugehen lassen.

Damit will ich sagen, meine verehrten Leser, daß die Beteiligung an einem Immobilien-Fonds noch mehr Vertrauenssache ist als die an einem Wertpapierfonds. Wie soll ich aber Vertrauen zu einem Fonds haben, der in seiner Werbung bereits schlüpfrige Wege geht. Ich meine heute den United Growth Fund. Er ist eine Aktiengesellschaft nach panamesischem Recht und investiert „mit dem Ziel hohen, stabilen Wachstums etwa zu gleichen Teilen in Wertpapieren und in Haus- und Grundbesitz“. So heißt es im Prospekt. Und weiter: „Seine Anteile können zum Investarwert ohne jegliche Ankaufspesen erworben werden.“

Um deutlich zu machen, welcher Vorteil sich hier für den Anleger bietet, führt man die Spesenrechnung der Konkurrenten auf: „Der Anleger wird also nicht mit den bei den meisten anderen Fonds üblichen hohen Verkaufsgebühren belastet, die bei Einzelplänen bis zu 8,5 Prozent und bei Anlageplänen bis zu 50 Prozent der ersten 13 Einheiten betragen können.“

Mit diesem Werbeargument ziehen die United-Growth-Fund-Vertreter durch die deutschen Lande. Natürlich tun sie es nicht ehrenamtlich, sondern kassieren handfeste Provisionen. Und wer bezahlt sie, wenn nicht der Anteils-Käufer?

Das ist in den Vertragsbedingungen, allerdings erst auf Seite 18 des Verkaufsprospektes, zu lesen: „Für die Bestreitung aller verkaufsfördernden Aktionen, für die Bereitstellung von Büroräumen und für alle sonstigen Belastungen (!) werden anfallende Zinsen und Dividenden sowie 30 Prozent der Einnahmen aus Vermietung beziehungsweise Verpachtung von Haus- und Grundbesitz herangezogen, wobei der eventuelle Saldo den Kapitalstammanteilen gutgeschrieben wird.“ Daß daneben die Managementgesellschaft (USI Management AG mit Sitz in Zürich) noch ein Prozent jährlich vom Fonds-Vermögen kassiert, ist nicht zu beanstanden. Das ist branchenüblich. Ich führe das auch nur auf, damit nicht der Eindruck entsteht, bei United Growth Fund gäbe es diese Gebühr nicht.

Die Vertriebskosten werden, das geht aus dem Prospekt eindeutig hervor, vom Fonds getragen.