Die Gramco International SA, Panama, die über die Gramco Management SA, Bahamas, den in den USA investierenden Immobilienfonds Usif-Real Estate und verwaltet, hat die Rücknahme der Usif-Anteile „vorübergehend“ eingestellt. Vom 7. September bis zum 7. Oktober machten die Rückflüsse 40,2 Millionen Dollar aus. Das ist mehr als im gesamten Jahr 1969. Über die steuerlichen Folgen der Rücknahmeverweigerung, die nach den Satzungen durchaus legal ist, berichten wir auf Seite 58 dieser Ausgabe,

Den Satzungsbestimmungen über die Rücknahme Verweigerung bei Immobilienfonds ist in der Vergangenheit viel zu wenig Aufmerksamkeit geschenkt worden. Den Fonds und ihren Vertretern wurde unbesehen der Slogan von der jederzeitigen Rücknahmemöglichkeit, von der „liquiden Anlage in Grundvermögen“ geglaubt. Um für alle Fälle gerüstet zu sein, mußte Gramco nach den Satzungen eine Liquiditätsreserve von mindestens 20 Prozent halten. Daß dies nur eine unzulängliche Vorsorge ist, wissen die Usif-Anleger heute. Jede Liquiditätsvorsorge ist für Immobilienfonds problematisch. Sie kann nur dann Sinn haben, wenn ganz vorübergehend einmal die Rückflüsse höher sind als der Absatz der Anteile. Kommt es aber zu einer echten Krise, wie wir sie heute bei Gramco erleben, dann ist der Anteil der flüssigen Mittel am Fondsvermögen nicht mehr als eine Farce. Um das Liquiditätspolster aufrechtzuerhalten, hätte man sofort beginnen müssen, die sicherlich nicht leicht verkäuflichen Immobilien zu liquidieren. Und zwar möglichst viele, weil man ja nicht wissen kann, wann der Rücknahmefluß wieder ins Stocken gerät.

Heute wissen wir, daß ein offener Immobilienfonds nur so lange lebensfähig ist, wie er mehr Anteile absetzen kann, als er zurücknehmen muß. Ist die Verkaufsbilanz negativ, kommt der Fonds unweigerlich in Schwierigkeiten. Und werden sie erst bekannt, wie jetzt im Falle Gramco, erhalten sie Lawinencharakter. Jedermann weiß, daß Gramco, wenn es seine Immobilienfonds nicht auf Jahre hinaus „geschlossen“ halten will, Immobilien im großen Umfange verkaufen muß. Wer aber verkaufen muß, erzielt sicherlich nicht den besten Preis, denn die in Frage kommenden Käufer kennen die Zwangslage ihrer Partner.

Daraus folgert: Wer in offenen Immobilienfonds investiert, muß ihnen ein ewiges Leben zutrauen. Denn eine Liquidation der Fonds über den Einzelverkauf der Objekte ist schlicht unmöglich. Und erst dann würden die Anteilsbesitzer erfahren, ob die Fondsmanager die Fondsimmobilien richtig bewertet hatten.

Bei Gramco werden die Immobilien zu Anschaffungskosten bilanziert. Nur wenn Schätzungen ergeben, daß der Anschaffungspreis höher ist als der Gegenwartswert, wird abgeschrieben. Der stille Wertzuwachs findet in den Anteilspreisen keine Berücksichtigung, was nichts anderes bedeutet, als daß die Anteilskäufer von heute die in den letzten Jahren unter Umständen aufgelaufenen stillen Reserven gratis und franko mit erwerben. Auf der anderen Seite bedeutet dies eine Schlechterstellung der langjährigen Anteilsinhaber.

In den USA sind offene Immobilienfonds nicht zugelassen. Aus schlimmen Erfahrungen kennt man die Problematik offener Immobilienfonds und weiß, daß diese Konstruktionen erhebliche Gefahrenquellen für den Anleger in sich bergen. Auch in der Bundesrepublik mehren sich die Stimmen, die fordern, daß wir uns die amerikanischen Erfahrungen nutzbar machen sollen. Das würde bedeuten, daß Fonds, die nicht in jeder Zeit realisierbare Aktien investieren, als geschlossene Fonds operieren sollten. Geschlossene Fonds kennen keine Rücknahmeverpflichtungen. Ihre Anteile könnten an der Börse wie Aktien gehandelt werden.

Auf einem anderen Blatt steht die Frage, ob auch die bisher erfolgreich und zur Zufriedenheit ihrer Anleger arbeitenden deutschen offenen Immobilienfonds ebenfalls umstrukturieren müßten. Von der Sache her besteht sicherlich keine Notwendigkeit, weil hinter den Fonds finanzstarke Gruppen stehen, die eine Gewähr dafür bieten, daß ernsthafte Liquiditätsschwierigkeiten nicht auftreten können. Bei den „exotischen“ Immobilienfonds, mit denen wir es in der Bundesrepublik seit einiger Zeit zu tun haben, ist das nicht der Fall. So haben sich die beiden jugendlichen Gramco-Chefs, Keith Barish, 26, und Raffael Navarro, 34, weitgehend über den Verkauf von Gramco-Aktien finanzieren müssen, also ihr eigenes finanzielles Risiko von vornherein begrenzt. Der Gramco-Kurs ist in den letzten Wochen übrigens von 45 auf 7 Mark gefallen. K. W.