Von Jens Friedemann

Die Geschäftsbanken in der Bundesrepublik offerieren seit einigen Wochen eine neue Dienstleistung: die Wohnungsbaufinanzierung „aus einer Hand“. Bisher quälten sich Bauherren und Erwerber von Wohnungseigentum, durch einen Berg von Kreditanträgen, Kostenvoranschlägen, Wirtschaftlichkeitsberechnungen und Finanzplänen für drei, vier oder fünf verschiedene Kreditgeber, um die Mittel für ihren Bau zu bekommen. Das soll sich jetzt ändern.

Unter den Bezeichnungen „Verbund-Darlehen, Gesamtbaufinanzierung oder Einheitsdarlehen“ wollen die Geschäftsbanken den Kreditnehmern in Zukunft Arbeit und unnötige Unkosten ersparen. Ungeachtet der individuellen Auswahlmöglichkeit von verschiedenen Konditionen innerhalb des jeweiligen Finanzierungspaket es erzielt der Kreditnehmer dadurch folgende Vorteile:

  • eine vereinfachte und schematisierte Finanzierungsabwicklung: ein einziger Gläubiger, eine einheitliche Grundschuld für das gesamte Darlehensbündel, ein einziger Gesprächspartner und eine schnelle und reibungslose Bearbeitung und Auszahlung der Darlehen;
  • eine gleichbleibende, niedrige Leistungsrate, die der Kreditnehmer nach einiger Zeit seinem gestiegenen Einkommen oder seinen veränderten Vermögensverhältnissen anpassen kann;
  • eine Ersparnis unnötiger Kosten durch das vereinfachte Verfahren, durch niedrige Bearbeitungsgebühren und Bereitstellungszinsen und durch Fortfall von Schreibgebühren oder Provisionen.

Die Banken machen ihren Kunden die Vorteile ihrer Mehrheitsbeteiligungen und engen Geschäftsbeziehungen zu Realkreditinstituten zugänglich. So aktiviert die Dresdner Bank ihre Hypothekentöchter für das sogenannte Verbund-Darlehen und die Deutsche Kreditbank für Baufinanzierung – DKB – (eine Tochter der Deutschen Bank) ihre Beziehungen zu der Bausparkasse Wüstenrot für die sogenannte Gesamtbaufinanzierung. Die Bank für Gemeinwirtschaft offeriert zusammen mit der Neuen Heimat ein „konzerneigenes“ Finanzierungsmodell. Die Bayerische Hypotheken- und Wechselbank und die Kölner Bank von 1867 haben beide eigene Modelle konstruiert. Hinzu kommen die Sparkassen, die schon seit Jahren eine „Finanzierung aus einer Hand“ zu unterschiedlichen Konditionen anbieten.

Die vereinfachte und schematisierte Abwicklung von Baufinanzierungen durch Rahmenvereinbarungen zwischen Bank und Realkreditinstitut hat an der klassischen Funktionstrennung im Kapitalmarkt nichts verändert. Die traditionellen Träger der I. Hypothek bleiben primär private Hypothekenbanken, Sparkassen, Versicherungen und öffentlich-rechtliche Kreditanstalten, während sich Bausparkassen die nachrangige Finanzierung mit den Darlehen der Geschäftsbanken teilen.

Die klassische I. Hypothek mußte sich jedoch Korrekturen gefallen lassen. Während die Hypothekenbanken die Vorzüge ihrer Hypotheken bisher im unveränderlichen Zins- und Tilgungssatz sowie in der Unkündbarkeit über die volle Laufzeit (durchschnittlich 30 Jahre) sahen, gehen sie jetzt in verstärktem Maße dazu über, die Festkonditionen auf 10 Jahre herunterzuschrauben. Der Grund dafür liegt in dem schwerfälligen Absatz langfristiger Pfandbriefe, dem Refinanzierungsmittel der Hypothekenbanken.