Von Jens Friedemann

Seit November vergangenen Jahres werden in verschiedenen Städten der Bundesrepublik Eigentumswohnungen gebaut, bei denen die Erwerber teilweise keinen einzigen Pfennig an Eigenkapital einzusetzen brauchten. Sie finanzierten ihren Kapitalanteil für die Wohnung größtenteils oder völlig aus Steuermitteln. Statt der üblichen Wohnungsbaugesellschaft, die Eigentumswohnungen plant, bauen läßt und verkauft, sind die Erwerber selber Bauherren und kommen damit in den Genuß von Steuervorteilen, die bisher nur die Wohnungsbaugesellschaften nutzen konnten.

Kernstück dieser neuen, als "Kölner Modell" bekannt gewordenen Finanzierungsmethode: Der Kapitalanleger unterzeichnet keinen Kaufvertrag für seine Eigentumswohnung, sondern ein Vertragspaket, in dem er als Bauherr "auf eigene Rechnung und Gefahr" andere Unternehmen mit der wirtschaftlichen, technischen und organisatorischen Planung und Durchführung des Bauprojektes beauftragt. Mit weitergehenden Aufgaben, die einem Bauherren üblicherweise entstehen, wie Verwaltungsarbeit, Behördenangelegenheiten oder der Bauüberwachung, hat der Anleger nichts zu tun.

Diese systematische Streuung der Bauherrenvorteile auf einen breiten Kreis von Geldanlegern ist den Finanzverwaltungen jedoch ein Dorn im Auge. Obwohl die Steuervorteile auf legalem Wege – unter konsequenter Ausnutzung bestehender Steuergesetze – erzielt werden, stößt die Anerkennung der individuellen Bauherreneigenschaft und der damit verbundenen Steuervorteile bei den Finanzverwaltungen auf Schwierigkeiten. Der Grund: Sie befürchten die Bildung einer "Steueroase" für gut verdienende Steuerpflichtige. Außerdem seien die Bauherren "oftmals Ersterwerber von Gebäuden oder teilfertiggestellten Gebäuden, die den Anspruch auf die Steuervorteile eines Bauherren lediglich durch geschickte Vertragsgestaltung erheben" können.

Trotz dieser erheblichen Unsicherheiten über die steuerliche Anerkennung und widersprüchlicher Urteile verschiedener Finanzgerichte, gaben private Geldanlager in diesem Jahr bereits etwa 6000 steuerbegünstigte Eigentumswohnungen im Wert von über einer halben Milliarde Mark in Auftrag. Nachdem die CDU/CSU-Fraktion im Februar in einer kleinen Anfrage bei der Bundesregierung die Zulässigkeit dieser Finanzierungsmethode überprüfen lassen wollte, entbrannte unter den Steuerexperten eine heftige Kontroverse. Mit einer endgültigen Stellungnahme kann jetzt gerechnet werden.

In einem Entwurf zu einem Erlaß (Az. F/IV B4-S 2235/72) ist vom Bundesministerium für Wirtschaft und Finanzen ein Katalog mit verschiedenen Kriterien zusammengestellt worden, mit dessen Hilfe die Finanzbeamten in Zukunft Bauherreneigenschaft und ausgewiesene Steuervorteile auf ihre Zulässigkeit abklopfen sollen. Für den Anleger bedeutet der Erlaß – falls keine grundsätzlichen Änderungen am Entwurf mehr vorgenommen werden: Grünes Licht für steuerbegünstigte Eigentumswohnungen!

Die Frage, ob der Geldgeber als Bauherr oder Käufer einer Eigentumswohnung anzusehen ist, entscheidet über Gewinn oder Verlust bei dieser Form der Vermögensanlage. Während der Käufer in der Regel nur die lineare Abschreibung (Afa des Paragraphen 7, Abs. 4, EStG) von zwei Prozent jährlich in Anspruch nehmen kann, stehen einem Bauherren weitergehende steuerliche Vergünstigungen zu: