In unserem letzten Gespräch, meine verehrten Leser, haben wir uns mit Möglichkeiten beschäftigt, den Inflationsfolgen zu entgehen. Sie wissen inzwischen, daß es dafür kein Patentrezept gibt. Das ist mit Sicherheit auch der Immobilienbesitz nicht, weil bei einem Massenansturm der Sparer auf Grundstücke und Hausbesitz Preise zu zahlen wären, die ebenfalls inflationär sein müßten. Schon heute scheint hier eine gefährliche Grenze erreicht zu sein. Aber für den Erwerb von Grundbesitzanteilen ist es wohl deshalb noch nicht zu spät, weil immerhin Jahresausschüttungen geboten werden, die in der Nähe von sechs Prozent liegen und damit immer noch höher sind als die Zinsen für Spareinlagen mit jährlicher Kündigung. Die Ausschüttung ist sicherlich kein Kriterium für den Erfolg einer Geldanlage in Immobilienfonds. Sie zeigt aber, daß selbst bei den heutigen Immobilienpreisen dank steigender Mieten immer noch die Erwirtschaftung einer vernünftigen Rendite möglich ist.

Rechnet man Ausschüttung und die bisher stetige jährliche Wertsteigerung der Fondsanteile zusammen, kommt man auf eine Rendite von 9 bis 12 Prozent. Das sind Erfolge, die selbst viele der in der Beratung noch immer recht konservativen Sparkassenmänner bewogen haben, ihrer Kundschaft als Alternative Immobilienzertifikate anzubieten. Nur so ist das erstaunliche Wachstum des Despa-Fonds, des Immobilienfonds der Sparkassen-Organisation, von 73,6 auf rund 200 Millionen Vermögen in diesem Jahr zu erklären. Im ersten Halbjahr 1972 erreichte das Despa-Zertifikat eine Wertsteigerung um 6,6 Prozent.

Bei dieser Wachstumsexplosion stellt sich zwangsläufig die Frage, ob es überhaupt möglich ist, das hereinfließen Geld sachgerecht anzulegen. Sie erinnern sich vielleicht daran, meine verehrten Leser, daß der älteste deutsche Immobilienfonds, der iii-Fonds Nr. 1, in der Vergangenheit zeitweise die Abgabe seiner Anteile einschränkte, weil er nicht genügend Objekte fand, die seinen strengen Maßstäben entsprachen. Ist das jetzt, da Milliardenbeträge über offene Immobilienfonds anfallen, anders geworden? Gelten nunmehr weniger strenge Maßstäbe?

Die Fonds-Manager bestreiten das. Sie sind der Meinung, daß bei einiger Sorgfalt ausreichend Objekte mit guter Rendite und Wertsteigerungschancen zu finden sind. Die Größenordnung der einzelnen Komplexe ist vom Gesetzgeber insofern vorgegeben, als zu einem Fondsvermögen mindestens zehn Grundstücke gehören müssen und jedes dieser Grundstücke zum Zeitpunkt seines Erwerbs den Wert von 15 Prozent des Fondsvermögens nicht übersteigen darf. Die Begrenzungen für die Risikostreuung sind jedoch erst dann anzuwenden, wenn seit der Bildung des Fondsvermögens eine Frist von vier Jahren verstrichen ist. Vier Jahre sind die meisten deutschen Immobilienfonds noch nicht alt. Dennoch spielt bei ihnen der Gesichtspunkt der Risikostreuung natürlich eine wichtige Rolle. Das gilt besonders für die Mischung von Mietwohnungen und gewerblichen Objekten. Mietwohnungen sorgen für kontinuierliche Einnahmen, während gewerbliche Objekte mehr bringen, dafür aber gewisse Konjunkturrisiken aufweisen.

Woher bekommen die Fonds zur Zeit ihre Objekte? Verkäufer sind zum Teil Leute, die sich von ihren Immobilien nach Ablauf der zweijährigen Spekulationssteuerfrist trennen. Mit ihnen können die Fonds Terminabreden treffen. Die Verkäufer sind auf diese Weise sicher, daß sie zum gewünschten Zeitpunkt ihr Geld bekommen (und den möglicherweise erzielten Gewinn steuerfrei mitnehmen können); und sie sind unter diesen Umständen gelegentlich zu Konzessionen bereit. In den letzten Monaten wächst die Neigung, Grundbesitz zu liquidieren und die Erlöse ins Ausland zu verlagern. Es wird nämlich befürchtet, daß nach den Bundestagswahlen Eingriffe in den freien Grundstücksverkehr erfolgen werden. Die angekündigten Bodensteuern werfen ihre Schatten voraus. Auch mit diesen Verkäufern kann man über den Preis reden.

Fonds greifen natürlich auch zu, wenn Objekte „notleidend“ geworden sind. Manche „Baulöwen“ sind darauf angewiesen, fertiggestellte Objekte sofort abzustoßen, um mit dem Erlös Anschlußbauten finanzieren zu können. Diese Leute haben meist nicht viel Zeit, um sich einen Käufer aussuchen zu können.

Hier wird aber auch deutlich, daß für den Erfolg eines Fonds der Sachverstand der Manager eine erhebliche Rolle spielt. Es ist deshalb nicht verwunderlich, daß fast alle Fonds enge Beziehungen zu Institutionen haben, die mit dem Baugewerbe verbunden sind. Entweder zu Bausparkassen, Hypothekenbanken oder wie im Falle Despa zu den Sparkassen, zu deren traditionellen Geschäften die Gewährung von Hypotheken zählt, was sie zwingt, den Immobilienmarkt genau zu beobachten.