Von Jens Friedemann

Das Geschäft mit steuerbegünstigten Immobilienzertifikaten floriert wie nie zuvor. Nach Angaben der Bundesbank investierten Deutschlands Mini-Baulöwen mehr als fünf Milliarden Mark in 240 geschlossene Haus- und Bodenfonds. „Um genügend Anleger für ein Zehnmillionenprojekt zu finden“, so ist aus der ältesten Fondsfabrik, der Bremer Treuhand, zu vernehmen, „benötigen wir nicht mehr als vier bis fünf Tage.“

Antriebsmotor für den Fondsboom ist die bundesdeutsche Inflationsangst. Die Furcht, in einem Jahr das zu verlieren, was im Jahr zuvor gewonnen wurde, braucht der Anleger, der eine kleine Scheibe von einem großen Immobilienvermögen erwirbt, nicht im Nacken zu sitzen. Er erhält nicht nur einen Anteil an einem bestimmten Miets- und Geschäftshaus, das hohe Miet- und Pachterträge verspricht, sondern kassiert obendrein erhebliche Steuervorteile.

Vor dem Fiskus gelten die Zertifikatsinhaber nämlich nicht als Kapitalanleger, sondern als Grundeigentümer und Bauherren. Das ermöglicht ihnen, Ausschüttungen jahrelang steuerfrei zu vereinnahmen und private Vermögenssteuern einzusparen, da die hohen Fremdmittel die für eine Besteuerung maßgeblichen Einheitswerte in der Regel weit übersteigen.

Ob der Ansturm auf die Zertifikate anhalten wird, ist jedoch zweifelhaft. Die private Bauinitiative – einst Motor für den Wiederaufbau unserer zerstörten Städte – ist selbst zum Inflationsherd geworden. Hohe Kapitalkosten und extreme Baupreise zehren an der Rendite. Bundesregierung und Bundesbank haben deshalb dem freien Wohnungsbau den Kampf angesagt:

  • Nach dem Festzurren der Wohnungsmieten an einen vergleichbaren „ortsüblichen Durchschnitt“ steigen die Betriebs- und Verwaltungskosten für Gebäude schneller als die Mieteinnahmen.
  • Mit der Streichung der degressiven Bauherrenabschreibung (nach § 7 Abs. 5 EStG) für den frei-finanzierten Wohnungsbau geht den Fonds in Zukunft ein wesentlicher Steuervorteil verloren.

Durch diese Maßnahmen ist der Wohnungsbau unrentabel geworden. „Kostendeckende Mieten“, so weiß Berlin-Abschreiber Heinz Mosch zu berichten, „sind nur noch auf gewerblich genutzte Flächen zu erzielen.“ Die geschlossenen Immobilienfonds, ursprünglich auf den Wohnungsbau gedrillt, mußten ihren Anlageschwerpunkt immer mehr auf Bürohäuser und Einkaufszentren verlagern. Aber auch dort ist das geldwertsichere Dach morsch geworden.