Ein solider Stützpunkt in Kanada

Die Immobilienanlage in der Bundesrepublik hat an Reiz eingebüßt. Bei den offenen Fonds werden zur Zeit mehr Zertifikate zurückgegeben als verkauft. Viele Sparer gehen davon aus, daß Wertsteigerungen nicht mehr eintreten werden, sondern die Lage auf dem Immobilienmarkt eher das Gegenteil erwarten läßt. Auch die geschlossenen Fonds haben trotz der noch von ihnen angebotenen Steueranreize Mühe, Kommanditanteile loszuschlagen. Darüber können auch die großen Inserate nicht hinwegtäuschen, in denen Fernsehprominente von der Immobilienanlage geradezu schwärmen. Auch wenn diese Leute, wenn man Näheres über ihre Anlagen erfahren will, von merkwürdiger Sprachlosigkeit befallen sind, so sollte man sie nicht nur als gut bezahlte Werbemacher betrachten. Denn wer will abstreiten, daß in der Vergangenheit mit Immobilien gute Erfahrungen gemacht worden sind.

Nur stellt sich hier – wie bei jeder Vermögensanlage – die Frage, inwieweit die in der Vergangenheit gemachten Erfahrungen eine Garantie dafür sind, daß dies auch in Zukunft so sein wird.

Eines zeigt sich jetzt sehr deutlich: In das Bauträgergewerbe haben sich während der vergangenen Jahre Leute eingeschlichen, die alles andere als vertrauenswürdig waren. Aber in dieser Hinsicht hat es an dieser Stelle ständig Warnungen gegeben, so daß wir nicht überrascht sind, wenn etliche Käufer von Immobilien jetzt ihr Geld zu verlieren drohen. Und nicht nur das – sie müssen sogar noch Einkommensteuer auf das verlorengegangene Geld zahlen. Mitleid und Hilfe wird diesem Anlegerkreis von niemandem zuteil.

Bei jeder Vermögensanlage muß man sich seine Partner ansehen. Wer kein Ansehen besitzt, sollte es schwer haben, an das Geld anderer Leute heranzukommen. In unserem Lande ist das bisweilen anders. Wenn ein noch so unbekanntes Bankhaus nur hohe Zinsen bietet, öffnen sich ihm die Geldbörsen zahlreicher Leute. Nach Sicherheiten fragen sie nicht. Das große Wehklagen tritt ein, wenn solche Banken in Schwierigkeiten geraten und der Verlust der Einlagen droht. Dann sollen die anderen Kreditinstitute schützend einspringen, also gerade jene Banken, denen der Insolvent über hohe Zinsangebote einen unfairen Wettbewerb geliefert hat. Nun, bei Bankinsolvenzen gibt es im Regelfall Hilfe für leichtfertige Anleger. Im Baubereich tritt niemand für den Konkurrenten ein.

Um so eingehender, meine verehrten Leser, sollte man daher untersuchen, mit wem man es zu tun hat. Das ist zwar auch noch keine Garantie dafür, daß sich die Anlage später als profitabel herausstellen wird. Seriöse Partner bieten aber die Gewähr dafür, daß die Angaben in den Prospekten stimmen, daß die Finanzierung gesichert ist und daß die Verwaltung kontrolliert wird.

Diese Voraussetzungen scheinen mir bei dem Fonds "Kanada-Privat-Immobilienbrief I" vorzuliegen, der unter der Treuhänderschaft von Tochtergesellschaften drei norddeutscher Banken vorgestellt wird. Es sind dies das Bankhaus Conrad Hinrich Donner, das Bankhaus Hermann Lampe und die Westbank AG, Hamburg/Husum. Die Treuhänder haben als Miteigentümer ein Fondsobjekt in Toronto/Kanada erworben, das sie gemeinsam für die Gemeinschaft der Zeichner der Fonds halten.

Kanada ist trotz seiner Konjunkturschwankungen und seiner Abhängigkeit von den USA immer noch ein aufstrebendes Land. Dank seiner Bodenschätze wird es vermutlich in der Zukunft innerhalb der Weltwirtschaft eine wachsende Rolle spielen. Und was wichtig ist: In Kanada wird Privateigentum geachtet. Man weiß, daß die Erschließung des Landes ohne ausländische Kapitalien nicht möglich ist.

Ein solider Stützpunkt in Kanada

Bei dem Fondsobjekt handelt es sich um ein Bürohaus in sehr guter Lage Torontos, Baujahr 1972. Es ist an Xerox-Canada auf acht Jahre vermietet. Weitere Mieter sind eine Bank, ein Restaurant und ein Zahnärztezentrum. In den Mietverträgen sind Gleitklauseln für alle Bewirtschaftungskosten (Steuern, Strom, Gas, Reinigung usw.) enthalten. Die Firma Olympia & York Developments Ltd., Toronto, die von den Treuhändern "erstklassig" beurteilt wird, hat die Vollvermietung für fünf Jahre und die Höhe der Bewirtschaftungskosten nach Maßgabe besonderer Bestimmungen im Kaufvertrag garantiert. Olympia & York ist der Erbauer des Gebäudes. Was diese Garantie wert ist, können Außenstehende schwer beurteilen. Hier werden gegebenenfalls die drei deutschen Banken ihren Ruf hinhalten müssen.

Der Gesamtkaufpreis wird mit 16,7 Millionen Kanada-Dollar angegeben, die Eigenmittel des Fonds sollen 9,2 Millionen Kanada-Dollar betragen. Für die Zeichner ist eine kalkulierte Ausschüttung von sieben Prozent jährlich vorgesehen. Sie ist durch Inanspruchnahme der kanadischen Abschreibung auf Gebäude für etwa sieben Jahre steuerfrei. An Treuhandgebühr der Fondsträger ist jährlich ein Satz von 0,5 Prozent des Zertifikatskapitals zu zahlen.

Der Wertzuwachs erfolgt durch laufende Tilgung der Fremdmittel aus den Erträgen des Grundbesitzes. Sollten die Bewirtschaftungsüberschüsse bei steigenden Mieten wachsen, werden sie ausgeschüttet.

Nach Ablauf von sieben Jahren, wenn also das Objekt in Kanada steuerpflichtig wird, gibt es im Rahmen des deutsch-kanadischen Doppelbesteuerungsabkommens • gewisse Vorteile, deren Abbau nach Ansicht der Treuhänder nicht zu erwarten ist. Im übrigen unterliegen die Anteilszeichner als Treugeber nicht der kanadischen Erbschaftsteuer.

Immobilienbesitz im Ausland ist stets mit einem besonderen Risiko verbunden. Es liegt nicht im Objekt selbst, sondern kann durch staatliche Eingriffe in den grenzüberschreitenden Kapitalverkehr entstehen. Deshalb sind solche Anlagen in der Regel nur etwas für Sparer, die das Geld, das sie auf diese Weise ins Ausland verbringen, "echt" übrig haben. Daß sich in diese Kanada-Immobilienfonds die falschen Leute verirren, ist so gut wie ausgeschlossen. Der Anteil kostet mindestens 50 000 Kanada-Dollar plus fünf Prozent Emissionskosten.

Interessant an der Fondskonstruktion ist folgendes: Für den Fall, daß die Treuhänder aus irgendwelchen Gründen an der ordnungsmäßigen Wahrnehmung ihrer Treuhandpflichten gehindert werden, geht das Eigentum an diesem kanadischen Grundbesitz auf eine hierzu gegründete kanadische Aktiengesellschaft über, deren Kapital die Royal Trust, Canada, für die Inhaber der Kanada-Privat-Immobilienbriefe I hält. Das wäre etwa wichtig für den Fall, daß es in Europa zu kriegerischen Auseinandersetzungen kommt, die von hier aus eine ordnungsgemäße Treuhandarbeit unmöglich machen, oder daß in der Bundesrepublik eine politische Situation eintritt, in der Banken nicht mehr für die Interessen ihrer Kunden eintreten können. Die Besitzer der Fondsbriefe werden ihr Eigentum in Kanada ungeschmälert in Anspruch nehmen können.

Alle Geldbewegungen im Rahmen dieses Fonds erfolgen auf der Grundlage von Kanada-Dollar. Die Zeichner bestimmen, ob die Ausschüttungen in Kanada auf ein noch einzurichtendes Konto fließen oder in die Bundesrepublik transferiert werden.

Ein solider Stützpunkt in Kanada

Wohlgemerkt: Diese Anlage ist kein Spekulationsobjekt, bei dem sich rasch viel verdienen läßt. Vielmehr ist sie im Rahmen einer auf internationale Risikostreuung ausgerichteten Gesamtanlage als wichtiger Bestandteil gedacht. Die Anteile sind übertragbar. Ob sie sich eines Tages zu günstigen Preisen verkaufen lassen, wird heute niemand sagen können.

Ihr Securius