Wird das Großprojekt Schwabylon des Münchners Schnitzenbaumer ein Fehlschlag?

Knapp einen Kilometer nördlich der „Münchner Freiheit“ im Herzen des Touristenzentrums Schwabing heischt ein riesiger Betonklotz seit Monaten Aufmerksamkeit: Das zerklüftete und fast fensterlose Bauwerk ist mit grellbunten Popfarben gespritzt. Anfang November soll der bunte Bunker – „Schwabylon“ genannt – vor Leben bersten, sollen Einkaufslustige und Vergnügungssüchtige, Büroangestellte, Sportsleute und Hotelgäste, das einbetonierte Areal beleben und für klingende Münze in den Taschen von Bauherren und Bunkermietern sorgen.

Doch die Gefahr, daß der poppige Millionenbau nicht einspielen wird, was sich die Geldgeber versprechen, ist nicht gebannt. Noch sind nicht alle Geschäftsräume vermietet, noch stehen Wohnungen leer. Noch ist die alles entscheidende Frage nicht beantwortet: Werden Münchner und Touristen ihre Spiel- und Konsumbedürfnisse im Bunkermilieu befriedigen?

220 Millionen Mark investierte der zum Großbauunternehmer aufgestiegene ehemalige Landmaschinenhändler Otto Schnitzenbaumer in das monströse Freizeit- und Wohnparadies. Er investierte nicht allein. Wilhelm Hankel, Präsident der Hessischen Landesbank, leistete massive Finanzhilfe. Sein Institut gründete einen Immobilienfonds, den „Fonds 2000 Objekt Schwabylon“. Mit dem Gütezeichen der Hessenbank versehen waren die Zertifikate im Wert von 72 Millionen Mark im Handumdrehen ausverkauft. Zusätzlich übernahmen die Frankfurter noch den Löwenanteil an den Hypotheken von 80 Millionen Mark.

Wilhelm Hankel schätzt die Qualität von Objekt und Objektpartner gleich hoch. Schnitzenbaumer ist für ihn „der sympathischste aller Baulöwen“ und „ein wirklicher Unternehmer“. Derart positive Einstellung bleibt nicht unbelohnt. Auf Einladung des Baulöwen verbrachte Hankel Anfang des Jahres seine Hochzeitsreise auf den Seychellen. Die Finanziers am Ort sind von Schwabylon weniger angetan: „Mit zunehmender Entfernung zum Objekt“, so spöttelte ein Münchner Bankier über den Hochzeitsreisenden Hankel, „wächst oft auch die Risikobereitschaft des Finanziers.“

Die Hessen haben eine Mindestrendite von 6,5 Prozent errechnet und den Anlegern zugesagt. Garantieren können sie freilich für nichts. Da dies Papier aber das „Gütezeichen“ der Hessenbank trägt, wird man jedenfalls alles tun, um diese Verzinsung sicherzustellen. Vorstandsmitglied Horst Quitzau: „Da geht es doch um unser Prestige.“

Außerhalb des Fonds, doch in unmittelbarem Zusammenhang mit Schwabylon hat Schnitzenbaumer auf eigene Rechnung einen Betonblock mit 650 Wohnungen auf 19 000 Quadratmeter Boden hochgezogen, der noch einmal auf über 60 Millionen Mark veranschlagt wird. Für Schwabylon allein beträgt die Investition rund 160 Millionen Mark. Auch für den Wohnblock hat die Hessische Landesbank die Hypothekenfinanzierung übernommen.

Zunächst hatte Schnitzenbaumer die Appartements verkaufen wollen, aber die Resonanz war minimal. So wandelte er, nachdem die Hausbank mitspielte, die Eigentumswohnungen in ein Mietobjekt um. Bis jetzt, so versichert er, habe er 75 Prozent der Wohnungen vermietet. Auch ein Ärztezentrum mit zehn Praxen ist komplett unter Vertrag.

Einen Teil der Wohnungen (166 Appartements) will Schnitzenbaumer nun in einen von der Unternehmensgruppe Broker Dr. Amann GmbH angebotenen weiteren Immobilienfonds einbringen. Bei einem Schätzwert von 38 Millionen Mark werden Zertifikate über gut 32 Millionen Mark ausgegeben. Der Fonds wird unter dem Stichwort „Senioren-Wohnhotels Freizeitstadt Schwabylon“ propagiert.

Einen Bürotrakt, der zum Vermögen gehört, hat sich Siemens langfristig als Mieter gesichert. Vom Freizeitteil mit Ladengeschäften, Restaurants, Kino, Spielhalle, Schwimmbad, Sauna, Solarium und Kunsteisbahn auf einer Nutzfläche von 50 000 Quadratmetern sind nach Schnitzenbaumers Aussage 90 Prozent vermietet.

Im Juli hatte Schnitzenbaumer angekündigt, daß sich eine auf Entertainment spezialisierte englische Firmengruppe, die Grand Metropolitan, über eine Amsterdamer Tochter mit 60 Prozent am gesamten Vergnügungs- und Sportbereich beteiligen und das Generalmanagement übernehmen werde. Hankel damals: „Das ist doch eine bessere Lösung, als wenn Schnitzenbaumer es allein machen würde.“ Inzwischen haben sich die Verhandlungen mit den Engländern wieder zerschlagen.

Die Zusammenarbeit, so argumentiert Schnitzenbaumer, habe sich als zu schwierig erwiesen, so daß der bereits abgeschlossene Vertrag wieder gelöst wurde: „Die sprachen nur englisch, kein Wort deutsch.“

Mit der Konzeption von Schwabylon, so versichert Schnitzenbaumer, habe der Rückzug der Grand Metropolitan nichts zu tun. Für das Management des Spiel- und Gastronomieteils sucht er noch nach einem leistungsfähigen Partner. Gespräche mit einem Münchner Gastronom sollen vor dem Abschluß stehen.

Zur Zeit präsentiert sich der Schwabylon-Bau von außen als eine gigantische Jahrmarktbude, von innen ist er noch ein dunkles Labyrinth aus breiten Straßen, die wie Auffahrten zu einem Parkhaus anmuten. Fieberhaft wird am Innenausbau gearbeitet.

Schnitzenbaumer verteidigt rückhaltlos das städtebauliche Unikum seines Schweizer Star-Architekten Professor Justus Dahinden („ein Architekt von Weltformat“): „Warten Sie, bis alles fertig ist, dann sieht das ganz anders aus. Für solch eine Freizeitstadt gibt es kein Vorbild. Sie dürfen hier nicht die üblichen Maßstäbe anlegen.“ Man habe Schwabylon „mit viel Sorgfalt, Initiative und Energie“ geplant und rechne fest mit einem geschäftlichen Erfolg.

Bei der Hessischen Landesbank ist man „über die Details nicht informiert“. Quitzau: „Wir sind der Finanzier und nur an der Rentabilität interessiert. Der Betrieb ist Herrn Schnitzenbaumers Sache. Erst wenn er nicht weiterkommen sollte, wenn es wider Erwarten nicht geht, werden wir eingreifen.“

Weder Schnitzenbaumer noch die Hessen-Banker verschweigen, daß die Fonds-Anleger ebenso wie an den Chancen auch an den Risiken eines solchen Objekts beteiligt sind. Auf die Frage, ob Schnitzenbaumer dem Betonbau zu Schwabylon eine systematische Marktforschung vorausgeschickt habe, entgegnete Quitzau trocken: „Wir möchten es ihm wünschen.“ Ein Münchner Textilfahrer hat sein Vorurteil schnell parat: „Wenn Sie da ’reingehen, brauchen Sie ja eine kugelsichere Weste.“ Hermann Bößenecker