Von Jens Friedemann

er Erwerb einer Wohnung oder eines Familienheimes bringt Bauherren nicht nur Freude, sondern auch den Fiskus ins Haus. Lohnsteuerpflichtige werden zur Einkommensteuer herangezogen. Der mit Finanz- und Bauproblemen Geplagte muß obendrein komplizierte Steuerfragen klären.

Jedem sind die frei oder in Reihe stehenden anderthalb- oder zweigeschossigen Familienheime bekannt, die üblicherweise als "Einfamilienhäuser" bezeichnet werden. Ein Blick auf die Klingelschilder an den Haustüren belehrt uns jedoch, daß es häufig nicht so ist. Sind zwei Namensschilder zu entdecken, wohnt also noch ein Mieter im Haus, und sei es auch nur in einer kleinen Einliegerwohnung mit Kochgelegenheit und Wasseranschluß, behandelt es der Fiskus nicht mehr als Einfamilienhaus, sondern grundsätzlich wie ein normales Mietshaus. Das bringt erhebliche steuerliche Vorteile.

Jeder Haus- und Wohnungseigentümer muß "Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung" versteuern. Zwar fallen die Einnahmen (Mieten und Umlagen) erst nach Fertigstellung an, die Ausgaben (Werbungskosten) dafür aber bereits vor und während der Bauzeit. Ob der Bauherr oder Ersterwerber nach Fertigstellung in den eigenen vier Wänden wohnen will oder nicht, spielt in dieser Phase steuerlich noch keine Rolle. Die Werbungskosten (sämtliche Schuldzinsen, das Damnum, kommunale Abgaben, Verwaltungsbeiträge, Bauzinsen und Abschreibungen) können im Jahr der Zahlung voll abgesetzt werden. Ist der Bau fertig, stellt sich jedoch die fiskalische Gretchenfrage: Wird das Familienheim ausschließlich vom Eigentümer genutzt oder wird fremdvermietet?

Wer in seinen eigenen vier Wänden leben will, fährt steuerlich auf den ersten Blick gesehen besser als sein Nachbar, der seine Wohnung, sein Haus oder eine darin befindliche Einliegerwohnung vermietet. Während dieser seine Mieteinnahmen voll versteuern muß, wird dem Hausherrn, der in Seiner Wohnung lebt, für die Einkommensteuer nur der sogenannte Nutzungswert der Wohnung sowie sonstiger Räume und Gärten angerechnet. Für die Bemessung sieht der § 21a EStG einen Grundbetrag von einem Prozent des um 40 Prozent erhöhten Einheitswertes vor (1,4 Prozent vom Einheitswert). Doch die Freude über die Ersparnis vergeht schnell; denn die Werbungskosten können jetzt nur noch bis zur Höhe dieses Grundbetrages geltend gemacht werden. Alle darüber hinausgehenden Aufwendungen bleiben steuerlich unberücksichtigt. Abschreibungen gelten damit ebenfalls als abgegolten und fallen praktisch unter den Tisch. Eine Ausnahme macht lediglich die Sonderabschreibung nach § 7b EStG und § 82 a EStDV (für ältere Häuser).

Paragraph 7 b ist eine der wichtigen Förderungsmaßnahmen des Bundes, mit der der Bau oder Ersterwerb von Wohnungseigentum belohnt wird. Danach ist es gestattet, für Eigentumswohnungen sowie für Ein- und Zweifamilienhäuser, die zu mindestens 66 2/3Prozent Wohnzwecken dienen, im Jahr der Fertigstellung und in den folgenden sieben Jahren jeweils bis zu fünf Prozent der Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes abzusetzen.

Allerdings bestehen andere Einschränkungen: Wer seinen Antrag auf Baugenehmigung oder bei Fertighäusern den Abschluß des Kaufvertrages in der Zeit nach dem 8. Mai 1973 und vor dem 1. Januar dieses Jahres stellte, darf die Sonderabschreibung für dieses Objekt nicht in Ansprach nehmen; ausgenommen davon sind lediglich Aus- und Erweiterungsbauten sowie alle Maßnahmen, die Westberlin betreffen.