Wer heute noch ein Abschreibungsobjekt anbietet, besitzt entweder Mut (meist den der Verzweiflung) oder hat ein gutes Gewissen. Anfang September stellte ich Ihnen, meine verehrten Leser, den sogenannten Fonds ‚HGA 2" vor, der einen Appartement-Komplex für Senioren zur Grundlage hatte. Dies war für den Zeichner ein Objekt ohne Risiko, weil die Hamburgische Landesbank über die mit ihr verbundenen Institutionen das Rentabilitätsrisiko trug und sogar eine Rückkaufsgarantie gegeben hat. Kein Wunder, wenn das Kapital in wenigen Tagen überzeichnet war.

So etwas können Sie von dem Objekt "Intermar 4" nicht erwarten. Hier gibt es lediglich für die Jahre 1976 bis 1978 eine Verzinsungsgarantie von durchschnittlich fünf Prozent auf 80 Prozent des Zeichnungsbetrages. Danach soll das Objekt in der Lage sein, Überschüsse "echt" zu erwirtschaften. Aber beginnen wir mit der Vorstellung: Bei Intermar 4 handelt es sich um eine gewerbliche Immobilienbeteiligung und zwar an den Intermar-Hotels in Glücksburg, Malente und Grömitz, alle in Schleswig-Holstein gelegen. Hinter dem Projekt steht die BIG-Heimbau eG, Kiel, in der die Landesbank Schleswig-Holstein, die Norddeutsche Treuhand- und Kreditgesellschaft in Hamburg, die Wohnungsbaukreditanstalt des Landes Schleswig-Holstein in Kiel sowie die Zentralkasse Nordwestdeutscher Volksbanken AG in Hamburg beteiligt sind. Das sind solide Partner, aber natürlich keine Garanten für die Wirtschaftlichkeit der Objekte.

Die drei genannten Hotels sind 1974 in Betrieb genommen worden. Ein Baurisiko gibt es also nicht. Die gesamten Bauvorhaben sind abgerechnet, so daß nachträgliche Kostenerhöhungen ausgeschlossen sind. Wenn jetzt noch 11 Millionen neues Eigenkapital gesucht werden, dann soll dies der Ablösung von Fremdmitteln dienen. Die Kapitalerhöhung erfolgt aufgrund eines schon im Frühjahr 1974 verabschiedeten und veröffentlichten Finanzierungsplanes. Warum das Eigenkapital in voller Höhe nicht sofort eingeworben wurde, wird nicht gesagt. Man kann wohl davon ausgehen, daß die Bau- und sonstigen Kosten höher waren, als in der Ursprungsplanung vorgesehen. Wenn bislang mit der Neuemission gezögert wurde, dann wird dies mit Verhandlungen begründet, die mit dem Finanzamt wegen der steuerlichen Verlustzuweisung geführt werden mußten. Die steuerliche Begünstigung beruht auf vom Finanzamt Kiel-Nord genehmigten Sonderabschreibungen im Rahmen des Zonenförderungsprogramms. Durch die Verlustzuweisung von 180 Prozent wird die Kapitaleinlage je nach persönlichem Steuersatz entweder vollständig oder zum größten Teil aus Steuerersparnis erbracht. Die Mindesteinlage beträgt 10 000 Mark, davon sind 2000 Mark Kommanditeinlage und 8000 Mark stille Beteiligung.

Wer mit einem Steuersatz von 4 Prozent zu rechnen hat, kann folgende Rechnung aufmachen: Der Zeichnungsbetrag stellt sich auf 10 500 Mark (500 Mark sind Aufgeld). Davon geht der Steuervorteil aus der Verlustzuweisung von 180 Prozent ab. Er beträgt 7200 Mark. Der tatsächliche Kapitaleinsatz macht demnach 3300 Mark aus, auf die für drei Jahre jeweils 400 Mark Zinsen garantiert gezahlt werden (diese Garantie ist durch die Bank für Gemeinwirtschaft abgesichert). Das entspricht einer Rendite von 12,1 Prozent. Bei einem Steuersatz von 50 Prozent erhöht sich die Rendite auf 26,7 Prozent. Spitzenverdiener mit einer Progression von 60 Prozent setzen überhaupt kein eigenes Kapital ein, sondern können den Zeichnungsbetrag voll von der Steuer absetzen und noch weitere 300 Mark von den übrigen steuerpflichtigen Einkünften.

Die Geschäftspolitik von Intermar 4 wird auf die steuerlichen Bedürfnisse konstant gut verdienender Gesellschafter abgestellt werden. Das bedeutet, meine verehrten Leser, daß es wenig sinnvoll ist, einen Anteil zu zeichnen, wenn Sie in diesem Jahr durch einen glücklichen Umstand besonders gut verdient haben und deshalb vor der Notwendigkeit stehen, "steuerlich etwas zu tun". In einem solchen Fall sind Sie beispielsweise mit den steuerbegünstigten Berlin-Anlagen besser bedient. Wenn ich die Satzung von Intermar 4 richtig lese, ist im günstigsten Fall daran gedacht, jeweils soviel an die Anteilseigner auszuschütten, daß sie die auf die Intermar-Anlage anfallenden Steuern, damit bezahlen können.

Nun werden Sie fragen, meine verehrten Leser, worin denn der Sinn einer solchen Beteiligung besteht. Die Intermar-Beteiligungsgesellschaft geht davon aus, daß der Anteil durch langsame Tilgung der Fremdmittel (sie soll durch die Hotels erwirtschaftet werden) an Wert gewinnt und er sich später einmal günstig verkaufen läßt, also zu einem höheren Preis als dem tatsächlichen Kapitaleinsatz. Wer die gegenwärtige Verfassung des Immobilien-Marktes kennt, weiß, wie sehr dies Zukunftsmusik ist.

Im Grunde spitzt sich alles auf die Frage zu, ob es gelingt, die drei genannten Hotels zu florierenden Unternehmen zu machen, wobei zu berücksichtigen ist, daß in Schleswig-Holstein eine Überkapazität an Hotel-Betten besteht. Die zentral verwalteten Intermar-Hotels (Intermar Hotelgesellschaft mbH) haben mit einem hohen Werbeaufwand, der zum Teil zu Lasten der Kommanditisten geht, in diesem Jahr eine relativ hohe Belegung erreicht, so daß die Betriebskosten (ohne Kapitaldienst) gedeckt worden sind, zweifellos eine beachtliche Leistung. Das Hotelgeschäft stützt sich nicht nur auf Ferien- und Restaurantgäste, sondern genauso stark auf die Durchführung von Seminaren, Tagungen und sonstigen Veranstaltungen. Dem Hotel Glücksburg ist ein Seniorenwohnsitz angeschlossen, dessen Appartements – wie erklärt wurde – reges Interesse finden.