Von Jens Friedemann

Die Finanzierung eines Hauses oder, einer Wohnung macht Bauherren das Leben schwer. Für eine erste Hypothek über 100 000 Mark verlangen die Kreditinstitute zur Zeit rund 1000 Mark im Monat an Zinsen und Tilgung. Viele Interessenten greifen deshalb zu einer Alternative. Sie holen sich ihre erste Hypochek nicht von Banken und Sparkassen, sondern wenden sich an eine Lebensversicherungsgesellschaft.

Die übliche Form, in der sich eine Versicherungsgesellschaft in den Finanzierungsprozeß einschaltet, beschränkt sich normalerweise auf die sogenannte Todesfallrisikoversicherung. Bauspardarlehen und andere Kredite werden hier gegen den Tod des Schuldners gesichert. Sie dienen in erster Linie dem Geldgeber als zusätzlicher Schutz, wobei sich die Höhe der Versicherungssumme automatisch der jeweiligen Restschuld anpaßt. Billiges Baugeld ist hiermit nicht zu bekommen.

Eine echte Finanzierungsmöglichkeit stellt dagegen die sogenannte Versicherungshypothek dar. Der Darlehensnehmer nimmt von der Versicherungsgesellschaft eine erste Hypothek auf und schließt gleichzeitig eine "gemischte" Versicherung in gleicher Höhe ab, die nicht nur den Todesfall abdeckt, sondern auch der Kapitalansammlung dient. Auf den ersten Blick erscheint diese Kombination zu teuer. Zinsen und Prämie ergeben eine höhere Monatsbelastung als die Raten einer "Bankhypothek".

Tatsächlich aber erweist sich Baugeld von der Versicherung oft als die günstigere Finanzierungsquelle. Bei der Tilgungshypothek von Banken und Sparkassen ist die Zusammensetzung des zu zahlenden Betrages (Annuität) einem ständigen Wechsel unterworfen. Zu Beginn der Rückzahlung fällt ein hoher Zinsanteil und eine geringere Tilgung an. Mit zunehmender Laufzeit des Vertrages kehrt sich dieses Verhältnis kontinuierlich um; da das Darlehen allmählich abgetragen wird, verbraucht es immer weniger Zinsen, während die Tilgung rasch zunimmt. Dieser Mechanismus bringt Bauherren, die ihre Hypothekenzinsen voll als Werbungskosten absetzen können (siehe Teil III der Serie), erhebliche Nachteile.

Vorteile erwarten dagegen den Versicherungskunden. Solange die Versicherungsprämie pünktlich gezahlt wird, zahlt er überhaupt keine Tilgungsraten, sondern über die Laufzeit des Darlehens lediglich Zinsen, die voll absetzbar sind. An die Stelle der Tilgungsbeträge, die steuerlich nicht abgesetzt werden können, treten – wirtschaftlich gesehen – die laufenden Beitragszahlungen für die Lebensversicherung. Diese aber bringen zusätzlichen Steuergewinn, weil sie nach Paragraph 10 des Einkommenssteuergesetzes als beschränkt abzugsfähige Sonderausgaben abgesetzt werden können.

Stirbt der Kunde, wird die Tilgung der Hypothek automatisch durch die Lebensversicherung vorgenommen; hat er die Strapazen eines Bauherrn jedoch unbeschadet überstanden, bekommt die Gesellschaft ihr Geld auf einen Schlag zurück, sobald die Versicherung abläuft. Obendrein hat sich der Bauherr eine zusätzliche Gewinnquelle erschlossen. Da die Versicherungsgesellschaften die in den Beitragszahlungen enthaltenen "Sparanteile" renditebringend anlegen, bildet der Kunde Vermögen. Nach etwa dreißig Jahren – so die Faustformel – kann mit einer doppelten Auszahlung der ursprünglich abgeschlossenen Versicherungssumme gerechnet werden. Diese Gewinnanteile, die steuerfrei vereinnahmt werden können, lassen sich ideal in das Finanzierungskonzept einpassen. Statt auf die Ansammlung dieser Gewinne bis zur Fälligkeit der Lebensversicherung zu warten, können sie auch für die vorzeitige Tilgung des Darlehens verwandt werden.