Bauen schafft Ärger. Wer sich eigene vier Wände anschaffen will, quält sich meist nicht nur durch einen Berg von Finanzierunsplänen, Kreditanträgen und Kostenvoranschlägen für drei, vier oder gar fünf verschiedene Geldgeber. Häufig stehen zugesagte Finanzierungsmittel nicht rechtzeitig bereit, Hypotheken werden nicht zu hundert Prozent ausgezahlt. Finanzlücken entstehen, müssen überbrückt werden und strapazieren die finanzielle Belastbarkeit des Bauherrn nicht selten bis an die Grenze des Erträglichen. Aber es geht auch ohne viele dieser Probleme. Bequemer und vielfach auch günstiger wird es, wenn ein Kreditinstitut "alles aus einer Hand" finanziert.

Unter der Bezeichnung "Einheitshypothek, Kombi-Darlehen oder Gesamtbaufinanzierung" ersparen Banken, Spar- und Bausparkassen bauwilligen Kunden unnötige Arbeit und Kosten. Ungeachtet des individuellen Finanzierungsbedarfs und der jeweiligen Kreditkonstruktion erzielt der Bauherr folgende Vorteile:

  • eine vereinfachte und schematisierte Finanzierungsabwicklung: ein einziger Gläubiger, eine einheitliche Grundschuld für das gesamte Darlehensbündel, ein einziger Gesprächspartner sowie eine schnelle und reibungslose Bearbeitung und Auszahlung der Darlehen;
  • eine niedrigere Leistungsrate im Vergleich zur herkömmlichen Finanzierung durch Aussetzung der Tilgungsleistungen für die erste Hypothek über einen längeren Zeitraum;
  • die Ersparnis unnötiger Kosten durch das vereinfachte Verfahren und voll einkalkulierter Zwischenfinanzierungsbeträge.

Die Institute machen ihren Kunden die Vorteile ihrer Beteiligungen und engen Geschäftsbeziehungen zu anderen Baufinanzierungsgesellschaften zugänglich. 40 Kreditinstitute konstruierten mittlerweile eigene Modelle für die "Finanzierung aus einer Hand". Trotzdem hat die vereinfachte und schematisierte Abwicklung von Baufinanzierungen durch Rahmenvereinbarungen zwischen den verschiedenen Partnern – abgesehen vom reinen Baudarlehen – nichts an der klassischen Funktionstrennung am Kapitalmarkt verändert. Die erste Hypothek kommt weiterhin von Hypothekenbanken, Sparkassen oder auch von Versicherungsunternehmen (siehe Teil IV der Serie), während sich Bausparkassen die nachrangige Finanzierung mit den Baudarlehen der Geschäftsbanken teilen. Nach außen werden die einzelnen Finanzierungsposten jedoch so gebündelt, daß sich für den Kunden, ein Einheitsdarlehen ergibt.

Je nach Konstruktion lassen sich die einzelnen Posten den individuellen Bedürfnissen des Bauherrn anpassen, allerdings ist nicht jede "Einheitsfinanzierung" gleichermaßen dafür geeignet. So aktiviert beispielsweise die Dresdner Bank ihre Hypothekentochter für die Verbundfinanzierung, einer Mischung aus erster Hypothek und Baudarlehen. Die Annuität (Zinsen und Tilgung) richtet sich nach dem jeweiligen Mischungsverhältnis. Bei Laufzeiten bis zu 30 Jahren gelten die Zinskonditionen jedoch nur für einen Zeitraum von fünf Jahren und müssen danach neu festgesetzt werden. Der Bauherr kann den Darlehnsanteil jederzeit mit sechsmonatiger Kündigungsfrist zurückzahlen und vorhandene Bausparverträge in das Finanzierungskonzept voll mit einbeziehen.

Die Deutsche Kreditbank für Baufinanzierung (DKB), eine Tochter der Deutschen Bank, arbeitet dagegen fest mit der Bausparkasse Wüstenrot zusammen, vorhandene Verträge, mit anderen Bausparkassen können nicht eingepaßt werden. Der Bauherr hat lediglich die Möglichkeit, sie separat weiter anzusparen und die Mittel bei Auszahlung zur außerplanmäßigen Tilgung der DKB-"Gesamtbaufinanzierung" zu verwenden.

Das Modell beruht auf einer ersten Hypothek und zwei Bankdarlehen; letztere werden innerhalb von 14 Jahren nacheinander durch den Einsatz der beiden Wüstenrot-Bausparverträge abgelöst. Die festen Monatsraten setzen sich hier aus den Hypotheken- und Darlehnszinsen und den Beträgen für die Bausparverträge zusammen. Nach 14 Jahren entfallen die Bausparraten, dafür setzt die Tilgung der Hypothek ein.