Schockierende Tatsachen deckte das Bonner Städtebauinstitut auf. Zwei Drittel aller Bundesbürger leben in unzureichenden Wohnverhältnissen. Fünf Millionen Wohnungen – fast ein Viertel des gesamten Bestandes – besitzen noch nicht einmal eine Innentoilette. Ganze Stadtteile, kaum 20 Jahre alt, müssen abgerissen werden. Zwar entschließen sich jährlich rund 300 000 private Hausbesitzer zu einer umfassenden Modernisierung ihres Eigentums, problematisch wird es jedoch, wenn es sich dabei um frei finanzierte Mietwohnungen handelt.

Während Hauseigentümer, die für ihre Objekte öffentliche Bauhilfen bekommen haben (siehe Teil I der Serie), Kosten für Modernisierungs- und Verschönerungsmaßnahmen im Rahmen festgelegter Höchstsätze auf ihre Mieter abwälzen können, darf der Bauherr, der auf Subventionen verzichtete, weder das eine noch das andere, soweit keine anderslautende Vereinbarung mit dem Mieter besteht. Erst vom Januar nächsten Jahres an, wenn das neue Wohnraumkündigungsschutzgesetz in Kraft tritt, darf er Modernisierungskosten jährlich bis zu 14 Prozent der Miete zuschlagen; Schönheitsreparaturen hat er auch weiterhin allein zu tragen.

Allerdings greifen Bund und Länder Hauseigentümern hilfreich unter die Arme, wenn sie sich entschließen, ihre Häuser und Wohnungen mit zeitgemäßem Komfort zu versehen. Dabei stehen einerseits steuerliche Vergünstigungen, andererseits finanzielle Zuschüsse zur Verfügung.

Bei den Abschreibungsmöglichkeiten muß der Bauherr streng zwischen Erhaltungsaufwand (den Kosten für laufende Instandhaltung und Instandsetzung, die das Grundstück nicht wesentlich verändern) und Herstellungsaufwand (durch den ein Gebäude im Wesen verändert wird, sich wesentlich verbessert oder in der Substanz vermehrt) unterscheiden. Erhaltungs- beziehungsweise Reparaturaufwendungen können als Werbungskosten grundsätzlich im Jahr der Verausgabung voll vom steuerpflichtigen Einkommen abgezogen werden; bei selbstbewohnten Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen jedoch nur, wenn die Reparaturen vor dem Beginn der Eigennutzung vorgenommen worden sind (siehe Teil III der Serie).

Größere Reparaturaufwendungen bei Gebäuden, die nicht zu einem Betriebsvermögen gehören und überwiegend Wohnzwecken dienen, können (nach § 82b EStDV) zur Erzielung einer günstigeren steuerlichen Wirkung auch auf zwei bis fünf Jahre gleichmäßig verteilt werden. Im Gegensatz dazu kann der Herstellungsaufwand immer nur über die Nutzungsdauer des Gebäudes verteilt in Höhe der normalen Abschreibungssätze berücksichtigt werden.

Eine Ausnahme machen aus Vereinfachungsgründen lediglich Aufwendungen für einzelne Baumaßnahmen, die nicht mehr als 3000 Mark (ohne Mehrwertsteuer) betragen. Sie können auf Antrag ohne Nachprüfung sofort als Erhaltungsaufwand abgesetzt werden. Probleme treten aber auf, wenn erhebliche Aufwendungen innerhalb von drei Jahren nach Erwerb des Gebäudes gemacht werden. Diese "anschaffungsnahen Aufwendungen" können nur dann ohne Nachprüfung als Erhaltungsaufwand abgezogen werden, wenn sie nicht mehr als 25 Prozent der Mieteinnahmen betragen. Wer in seiner Eigentumswohnung oder seinem Einfamilienhaus lebt, kann diese Möglichkeiten nicht nutzen.

Anders sieht es dagegen aus, wenn ein Altbau, der vor dem 1. Januar 1957 hergestellt wurde und dessen Nutzfläche zu mehr als 50 Prozent Wohnzwecken dient, modernisiert wird. In diesem Fall kann der Herstellungsaufwand für die begünstigten Modernisierungsmaßnahmen nach dem bis 1977 verlängerten § 82a EStDV im Jahr der Herstellung und in den folgenden neun Jahren jeweils bis zu 10 Prozent angesetzt werden, unabhängig davon, ob die Wohnung oder das Haus selbstgenutzt wird oder nicht. Der Katalog der begünstigten Maßnahmen ist jedoch auf die folgenden zehn Maßnahmen begrenzt: