Von Hanno Kühnert

Ein Zivilsenat des Bundesgerichtshofes in Karlsruhe ist gemeinhin kein Skandalkollegium. Er tut, meist unbeachtet, seine Arbeit, zumal wenn er für so trockene Rechtsgebiete wie Grundstücksgeschäfte zuständig ist. Doch jetzt ist plötzlich der Fünfte Zivilsenat des höchsten ordentlichen Gerichts der Bundesrepublik in die Schlagzeilen geraten, und der Bundesjustizminister, Dienstherr der Karlsruher Richter, muß die Bürger bitten, sich nicht wegen einiger Entscheidungen dieses Gerichts zu beunruhigen. Hans-Jochen Vogel tröstete verschreckte Hauskäufer: Er strebe eine schnelle Gesetzesänderung an und wolle bald mit den Justizministern der Länder reden, um die überraschenden Richtersprüche aus Karlsruhe zu „neutralisieren“.

Grund der Aufregung: In insgesamt fünf Urteilen hat der Fünfte Zivilsenat die Anforderungen an die Beurkundung von Grundstücksgeschäften drastisch verschärft. Eine Entscheidung vom 23. September 1977 kündigte bereits den Umschwung an; aber erst Urteile vom 23. Februar, 23. März, 6, und 27. April dieses Jahres, sehr viel später veröffentlicht, zeigten das Ausmaß des höchstrichterlichen Gesinnungswandels.

Entgegen früheren Gepflogenheiten müssen jetzt die Notare Baubeschreibungen, Baupläne und Teilungserklärungen verlesen, ausbreiten und erörtern, wenn Grundstückskaufverträge bei ihnen abgeschlossen werden. Wird auf diese Nebenurkunden – seien es private oder öffentliche Dokumente – nur Bezug genommen oder werden sie sogar nicht beigefügt, so ist der gesamte Kaufvertrag nichtig. Bei Teilungserklärungen gilt dies nur, sofern sie vertragliche und gesetzliche Pflichten erweitern.

Die praktische Folge: Kaufverträge über Eigentumswohnungen und Reihenhäuser, bei denen Baupläne und Teilungserklärungen eine große Rolle spielen, sind ungültig, wenn der Notar – was seine Pflicht war – die frühere Rechtsprechung beherzigte und auf die Nebendokumente im Vertrag nur Bezug nahm.

Falls die Käufer noch nicht im Grundbuch eingetragen sind (was den Mangel heilen würde), können die Verkäufer, Baugesellschaften und Bauträger die Wohnungen und Häuser kaltschnäuzig anderweitig verkaufen. Der Käufer ist noch nicht Eigentümer, und er hat auch keinen Anspruch darauf, Eigentümer zu werden, denn der Vertrag ist ja nichtig.

Da der Bundesgerichtshof (BGH) gleich dazu sagt, die Berufung auf Formmängel, auch auf solche der allerneuesten Rechtsprechung, verstoße im Prinzip, nicht gegen Treu und Glauben, dürfen unseriöse Bauträger die Häuser also zu höheren Preisen oder zu besseren Bedingungen über die Köpfe der früheren Käufer hinweg veräußern, ohne daß diesen eine Gegenwehr möglich ist – auch wenn die Käufer schon in den Häusern wohnen, wenn sie Hypothekenzinsen zahlen und vom Finanzamt gerade einen Bescheid über die Grunderwerbsteuer bekommen. Freilich können sich umgekehrt auch die Käufer von Eigentumswohnungen von einem solchen Vertrag auf zweifelhafte Weise wieder lösen und die Verkäufer in Schwierigkeiten stürzen. Zahlreiche Beispiele zeigten in den letzten Tagen aber, daß die Geschädigten meistens die Käufer sind.