Ein Ruch von Nötigung

Von Hermann Bößenecker

Die Mieter des 70 Jahre alten Jugendstilhauses in der Münchner Emil-Riedel-Straße 8 trauten ihren Augen nicht. Per Post ließ ihnen der Hauseigentümer mitteilen, daß die Miete sich infolge gestiegener Kapitalkosten verteuern würde von 700 Mark für 150 Quadratmeter auf künftig nicht weniger als 2900 Mark.

Daß dies wohl so, wie es da stand, nicht gemeint sein konnte, offenbarte der Verfasser des bösen Briefes freilich im gleichen Schreiben. Rechtsanwalt Olaf J. Jansen, aktiv auf Geheiß des Eigentümers, machte kein Hehl daraus, worum es bei dieser weit überzogenen Mietforderung in Wahrheit ging: "Auf Grund dieser verhältnismäßig hohen Steigerung gehen wir davon aus, daß Sie an einer vergleichsweise allumfassenden Regelung interessiert sind." Das hieß: Die Mieter sollten offensichtlich unter Druck gesetzt werden, ein ihnen im August unterbreitetes "Vorzugsangebot" anzunehmen. Danach konnten sie ihre Wohnung zum Quadratmeterpreis von 2800 Mark bei einem zusätzlichen Nachlaß von 25 000 Mark kaufen.

Als die Süddeutsche Zeitung die Affäre Emil-Riedel-Straße publik machte, ging die Öffentlichkeit auf die Barrikaden. Politiker wurden alarmiert; unverzüglich schaltete sich auch die Staatsanwaltschaft München I ein und ermittelte gegen die Eigentümerin, die Emil-Riedel-Verwaltungs-GmbH, wegen des Verdachtes auf Mietwucher.

Schlaglichtartig wurde offenbar, zu welchem Mißbrauch der Paragraph 5 des Miethöhegesetzes aus dem Jahr 1974 verleitet, der dem Vermieter grundsätzlich gestattet, gestiegene Hypothekenzinsen auf den Mieter abzuwälzen.

Der forsche Anwalt Jansen hat seinem Auftraggeber jedenfalls einen Bärendienst erwiesen. Dem Hauptgesellschafter der Hausverwaltungsfirma, Heiner Ohlwein, blieb gar nichts anderes übrig, als sich "von der Geschichte zu distanzieren" – und von seiner Anwaltskanzlei. Er entzog ihr sofort das Mandat.

Ohlwein, Inhaber eines Münchner Planungsbüros und bei einer ganzen Reihe von Hausprojekten engagiert, zeigte sich selbst "total entsetzt" über das Vorgehen seines Anwalts. Der Advokat habe zwar den Auftrag gehabt, Mieterhöhungsersuchen vorzubereiten, aber diese seien noch "in keiner Weise konkretisiert". Es sei ihm "schleierhaft", wie Anwalt Jansen überhaupt an Zahlen herangekommen sei ("Von unserem Büro sind sie nicht").

Ein Ruch von Nötigung

Auch für den Immobilienfachmann Ohlwein sind die in Jansens Brief geltend gemachten Mietforderungen "wirtschaftlich unsinnig", ja "wahnsinnig". Er versichert; daß er von dem Schreiben des Anwalts erst nachträglich erfahren habe. Er habe noch versucht, es zurückzuholen. "Das Ganze hat mich überrollt", klagt er nun.

Ohlweins Gesellschaft, hat das Haus im vergangenen Jahr für einige Millionen Mark erworben. Die Frage, ob dies überwiegend mit Fremdmitteln geschehen sei, verneint Ohlwein. Nach Angaben von Mietern war der Verkäufer die Caritas, der das unter Denkmalschutz stehende Anwesen offenbar vererbt worden war. Ohne Zweifel ist das Haus mit der schmucken Fassade ideal gelegen, an der inneren Peripherie der Stadt zwischen Isar und Englischem Garten. Doch geht viel Autoverkehr durch die Emil-Riedel-Straße: Sie ist relativ laut.

Davon stand natürlich nichts in dem blumigen Prospekt, mit dem Käufer für die Wohnungen des "H & O-Individual-Haus-Bauherrenmodell" geworben werden sollte: Hinter der "gediegenen Jugendstil-Fassade" werden, so hieß es da, "in einem grundsoliden Bau aus dem Jahr 1910... Wohnungen mit persönlicher Note, mit hellen, hohen, stilvollen Räumen entstehen"; in einer Straße, die "ein echter Tip ist: Ärzte, Adelige, Architekten, Rechtsanwälte, Werbeleute, Künstler, Pop-Photographen und solide Kaufleute wählen sie seit Jahren als bevorzugte Anschrift".

Die 16 Mietparteien des solcherart angepriesenen Hauses (dessen schlichtes Rückgebäude sich im übrigen recht kraß vom attraktiven Vorderhaus unterscheidet) nahmen dieses Angebot natürlich mit recht gemischten Gefühlen zur Kenntnis. Nur wenige von ihnen dürften in der Lage sein, einen Kaufpreis von mehr als 400 000 Mark je Wohnung aufzubringen. Ihre Nerven wurden seit Monaten strapaziert. Einige von ihnen nahmen die angebotene Abfindung, die Ohlwein mit 30 000 Mark angibt, bereits an und erklärten sich bereit, auszuziehen.

Anwalt Jansen hatte in der letzten Woche von "acht oder neun Abgefundenen" gesprochen. Dies wird von Rechtsanwalt Christian Ude, der zehn zu einer Mietergemeinschaft zusammengeschlossene Parteien vertritt, aber bestritten. Ude, ein engagierter Sozialdemokrat, der dem Münchner SPD-Vorstand angehört, hatte die Forderung des Vermieteranwalts ebenso schroff wie juristisch ausgefeilt zurückgewiesen: "Solange von Ihrer Seite mit derartigen Methoden Druck erzeugt wird, sind meine Mandanten. nicht zu einer direkten Kontaktaufnahme bereit."

Offenbar sollten die Mieter "mit der Androhung eines empfindlichen Übels zu einem bestimmten Verhalten (Kauf oder Auszug) gestimmt werden" – der kaum versteckte Vorwurf der Nötigung,

Nach Meinung Udes zeigt dieser "Bluff" so klar wie bisher kein anderer Fall, welch eine "Mißgeburt" der Gesetzes-Paragraph 5 darstellt, da er zum unkontrollierten Mißbrauch geradezu herausfordere. Es sei die Pflicht des Gesetzgebers, diesen "Sündenfall" schleunigst zu korrigieren und den anstößigen Paragraphen ersatzlos zu streichen, da er den Mietern die Folgen der Hochzinspolitik gleich doppelt auferlege – "einmal in Gestalt des allgemein steigenden Mietzinsniveaus und dann auch noch zusätzlich in Form der Umlage der Kapitalkostensteigerungen". Das Gesetz kombiniere hier die Marktmiete mit einem Bestandteil der Kostenmiete, und das sei "unmöglich".

Ein Ruch von Nötigung

Zudem verweist Ude – auch in seinem Brief an die Anwaltskanzlei Jansen – darauf, daß der Paragraph 5 des Miethöhegesetzes auf den Fall Erich-Riedel-Straße 8 überhaupt nicht anwendbar sei, weil er sich nur auf Darlehen beziehe, die spätestens bei Begründung des Mietverhältnisses bestanden haben. Keineswegs solle das Gesetz einen Dritten, der zunächst nicht Vertragspartei eines Mietverhältnisses ist, in die Lage versetzen, sein Zinsrisiko auf die Mieter abzuwälzen.

Mit anderen Worten: Das Gesetz darf nicht Spekulanten begünstigen, die eine Immobilie voll mit Fremdmitteln erwerben und dann höhere Zinsen ungeniert den Mietern anlasten.

Ude ist erfreut darüber, daß der Mietexperte der CSU, der Landtagsabgeordnete Gustav Matschl, genau die gleiche Ansicht wie er vertritt. Matschl schrieb im Münchner Stadtanzeiger, es wäre in der Tat ein "Skandal", wenn "der Eigentümer, der ein vermietetes Wohngebäude mit Fremdmitteln erworben hat, die steigenden Zinsen auf die Mieter abwälzen könnte".

Da sich so die Parteien einig seien, müßte es, so hofft Ude, möglich sein, das mißverständliche Gesetz "schnellstens zu ändern". Auf einschränkende Kommentare könne man sich nicht verlassen. Zumindest müßte an den Paragraphen 5 der Satz angehängt werden, daß er dann nicht zutreffe, wenn ein Dritter ein Darlehen aufnehme, um das Haus zu kaufen. Matschl weist wie Ude darauf hin, daß entsprechend dem Paragraphen 571 BGB durch einen Wechsel im Eigentum die Rechtsstellung des Mieters nicht geschmälert werden könne: "Kauf bricht nicht Miete."

Für viele betroffenen Mieter wäre eine Änderung oder zumindest Präzisierung des Gesetzes ein Segen. Anwalt Ude vertritt allein 17 Mietergemeinschaften in München mit zusammen 360 Mietern. Fast überall, so sieht er es wenigstens, gebe es Spekulationen mit teuren Darlehen, die man nun abwälzen wolle. Mit diesem "Hebel" sollen Mieter zum raschen Auszug veranlaßt und der Weg für kaufkräftige Eigentümer freigemacht werden.

1980 sind in der bayerischen Metropole nach Udes Statistik 265 Häuser mit 3000 Mietparteien in Eigentumswohnungen umgewandelt worden.

In anderen Großstädten mangelt es ebenfalls nicht an solchen Ärgernissen, aber in München gibt es viele davon. Wenn von hier aus nun die Politiker wachgerüttelt werden, dann habe sein Anwaltskollege von der Vermieterpartei, bemerkt Ude augenzwinkernd, der Sache "einen großen Dienst erwiesen".