Kontra: Besser ohne Reform

Von Peter Christ

Das neue Mietrecht, behaupten die Unionsparteien, wird Wunder vollbringen: Es soll den Wohnungsbau ankurbeln, leerstehende Wohnungen nutzbar machen, die Konjunktur auf Trab bringen und mindestens 50 000 arbeitslose Bauarbeiter von den Straßen holen. Und das alles umsonst. "Im übrigen keine Kosten", schrieben CDU und CSU unter ihren Gesetzentwurf vom 5. November 1982. Ein Konjunkturprogramm zum Nulltarif?

Wenn das stimmt, dann müssen die Sozialdemokraten ideologisch verblendet gewesen sein, daß sie während einer ganzen Dekade nicht auf eine so naheliegende Idee gekommen sind. Denn zehn Jahre lang galt das seit dem 1. Januar 1983 abgelöste Mietrecht, das SPD und FDP 1972 unter Federführung des damaligen Bauministers und heutigen Kanzlerkandidaten Hans-Jochen Vogel verabschiedet hatten. Und seit zehn Jahren soll dieses alte Mietrecht exakt das Gegenteil von dem bewirkt haben, was die neuen Mietgesetze nun erreichen sollen? Hat es wirklich den Wohnungsbau behindert, Investitionen gehemmt, Mieterhöhungen nahezu unmöglich gemacht, das Leerstehenlassen von Hunderttausenden von Wohnungen erzwungen und schließlich Ende der siebziger Jahre eine neue Wohnungsnot verursacht?

Die Antwort darauf ist eindeutig: Die Mietrechtsreform von Union und FDP war überflüssig. Das alte Mietrecht ist besser als das neue, hat keine Horrorwirkungen gezeigt, die ihm seine Gegner zehn Jahre lang nachgesagt haben. "Bei verschiedenen Befragungen von Hauseigentümern wurde festgestellt, daß sich die meisten von ihnen durch das Mietrecht nicht eingeengt fühlten", schrieb die Sachverständigenkommission Wohnungspolitik in ihrem Gutachten vom Mai 1981.

Das kann im Grunde niemanden überraschen. Denn das Mietrecht von 1972 hat ohnehin nur weitverbreitete Verhaltensweisen von Vermietern und Mietern normiert. Auch vorher schon hatten nur wenige Hausbesitzer ihre Mieter vor die Tür gesetzt, um höhere Mitten zu erzwingen. Die Regel war immer eine gütliche Einigung auf einen Mietzins, der nahe bei den anderen Mieten lag. Nur Vermieter, denen es in der, Vergangenheit gelungen war, deutlich mehr als diese Durchschnittsmiete zu kassieren, taten sich seit 1972 schwerer, weil sie sich nach den ortsüblichen Vergleichsmieten richten mußten.

Aber deshalb von einem "Mietenstopp" zu reden ginge weit an den Tatsachen vorbei. Da schwingt Sehnsucht mit nach den sechziger Jahren, als die Mieten doppelt so schnell stiegen wie die Lebenshaltungskosten. Aber auch in den siebziger Jahren ist das Wohnen teurer geworden. Den doppelten Satz der Inflationsrate allerdings hätte schon deshalb niemand mehr bezahlen können, weil auch die Inflation sich gegenüber den sechziger Jahren nahezu verdoppelt hatte. Wer hätte denn jährliche Mieterhöhungen von zehn Prozent verkraften sollen? Doch wohl nicht der durchschnittliche Vier-Personen-Arbeitnehmerhaushalt. Der hatte Mühe, die um das Sieben- bis Achtfache gestiegene Heizölrechnung und die ungefähr verdreifachten Strompreise aufzubringen.

Trotzdem haben die Mieten mit der Inflation Schritt gehalten. So sind von 1975 bis 1981 die Altbaumieten mit Ausnahme zweier Jahre sogar ständig schneller gestiegen als die Kosten für die allgemeine Lebenshaltung. Ulrich Pfeiffer, bis zum Bonner Wechsel Ministerialrat im Bundesbauministerium und als exzellenter Fachmann auch von der Union respektiert, glaubt, daß die Mieten wegen des Mietrechts sogar gestiegen sind, weil die Mieter bereit gewesen seien, für den größeren Mieterschutz eine Prämie zu zahlen.

Kontra: Besser ohne Reform

Die Mietgesetze haben die Preisbildung nur in Ausnahmefällen beeinflußt. Deshalb können sie auch nicht die Investitionen gehemmt haben. Nie wurden in der Bundesrepublik mehr Wohnungen gebaut als in den Jahren 1973,1974 und 1975, also kurz nachdem das angeblich so schreckliche Mietrecht verabschiedet worden war. Und auch in den folgenden Jahren ließen die Anleger sich nicht etwa durch das Mietrecht abhalten. Es war ganz einfach die Überproduktion der Boomjahre, es war die Halde der leerstehenden Wohnungen, die es vielen Investoren angeraten erscheinen ließ, ihr Geld woanders anzulegen. Der Markt reagierte trefflich.

Und daß die Neubauproduktion dann nie wieder so auf Touren kam wie in der Mitte der siebziger Jahre, lag ebenfalls nicht am Mietrecht. Der Mietenbericht 1981 der Bundesregierung nennt andere Gründe. Vor allem die Finanzierungskosten stiegen rapide. Im August 1981 lagen die Effektivzinsen für Hypotheken um ein Fünftel höher als Ende 1980. Baukosten und Grundstückspreise stiegen ebenfalls. Besonders wegen der gestiegenen Zinsen deckten die (durch keinerlei Mietgesetze begrenzten) Erstmieten von Neubauten 1980 nur noch wenig mehr als die Hälfte der Kosten. Und das, obwohl die Mieten nicht stillständen. Nach Erhebungen des Rings Deutscher Makler lagen im Frühjahr 1981 die Mieten für neugebaute Wohnungen in Großstädten um mindestens zwanzig Prozent höher als die Neubaumieten zwei Jahre vorher.

Die 1979 proklamierte Wohnungsnot in den deutschen Ballungsgebieten kann vielen äußeren Umständen, aber nicht den damals geltenden Mietgesetzen angelastet werden. Denn sie waren nicht Ursache dafür, daß viele junge Leute aus den geburtenstarken Jahrgängen einen eigenen Hausstand gründeten, daß sich seit 1978 fast 650 000 Ausländer in der Bundesrepublik niedergelassen haben, daß durch die Zusammenlegung kleinerer Wohnungen rund 200 000 preiswerte Behausungen vom Markt verschwunden sind, daß immer weniger Leute angesichts hoher Zinsen, Bau- und Bodenkosten Geld für ein Eigenheim hatten und deshalb immer weniger Wohnungen freigemacht haben.

Wie das alte Mietrecht diese Entwicklung nicht verhindern konnte, so kann auch das neue sie nicht entscheidend ändern, weil es offensichtlich auf Grund einer fehlerhaften Analyse der Wirklichkeit entstanden ist. Die Stoßrichtung ist eindeutig: "Die Wirtschaftlichkeit des Hausbesitzes kann ... nur durch entsprechende Mietanhebungen gewährleistet werden", sagt der neue Bauminister Oscar Schneider (CSU). Und wenn die Mieten klettern, würden auch die Kapitalanleger wieder bauen.

Nur, wer die kostendeckenden Mieten zahlen soll, das sagt der Minister nicht. Die neuesten Zahlen sollten ihn nachdenklich stimmen. So mußten Haushalte, die 1982 in neue Mietwohnungen zogen, rund dreißig Prozent ihres Nettoeinkommens für die Kaltmiete ausgeben. Die befragten Mieter gehörten durchweg zu den besser verdienenden Leuten. Selbst deren Belastungsgrenze aber dürfte damit erreicht sein. Auf steigende Löhne und Gehälter kann heute kein Wohnungssuchender und kein Bauherr mehr spekulieren; die Realeinkommen gehen vielmehr zurück. Wesentlich höhere Mieten für Neubauten gibt der Markt nicht her. Insoweit ist die Strategie der Regierung Kohl/Genscher zum Scheitern verurteilt.

Und warum sollten höhere Mieten für ältere Häuser den Neubau ankurbeln? Was sollte Vermieter veranlassen, neue Häuser zu bauen, wenn sie nur an alten gut verdienen, bei neuen aber auf keinen grünen Zweig kommen können? Die konservativ-liberale Regierung wird mit ihrem Mietgesetz zwar erreichen, daß die Mieten für ältere Wohnungen steigen, aber dem Wohnungsneubau wird sie damit keine Impulse geben.

Was bleibt, sind einige überflüssige Regelungen und einige andere, die zum Mißbrauch einladen. Überflüssig ist zum Beispiel die Möglichkeit, Staffelmieten für Alt- und Neubauten zu vereinbaren. Danach sollen Mieter und Vermieter sich bei Vertragsabschluß für längstens zehn Jahre auf Mieterhöhungen einigen können. Damit aber mutet die Regierung den Hauseigentümern und Wohnungssuchenden zu, was das geballte Wissen von Bundesbank, Forschungsinstituten und Sachverständigenrat seit Jahren nicht schafft, nämlich halbwegs verläßliche Prognosen über Konjunkturverlauf, Geldentwertung, Einkommens- und Mietentwicklung zu stellen. In Ballungsgebieten werden Vermieter dank ihrer starken Position einigen Mietern ihre Prognose aufnötigen können. Sinn macht das ganze Verfahren nicht.

Kontra: Besser ohne Reform

Zum Mißbrauch verleiten die vom neuen Gesetz erlaubten Zeitmietverträge. Spätestens nach fünf Jahren kann der Vermieter die Wohnung kündigen, wenn er modernisieren will oder ein Angehöriger einziehen soll. Niemand kann dies prüfen. Im Ergebnis ist das ein Umweg zu Mieterhöhungen durch ständige Neuvermietungen. Zeitmietverträge haben damit alle Chancen, in Großstädten zur Regel zu werden.

Mißmutig stimmt die Schlichtheit, mit der CDU/CSU und FDP den Wohnungsbau angehen. Das Rezept: Mieten rauf – Probleme gelöst, ist viel zu simpel, als daß es wirken könnte. Die Wirtschaftlichkeit des Wohnungsbaus wird eben nicht nur von den Mieten bestimmt, sondern auch von Baukosten und Grundstückspreisen. Dazu hat die Regierung noch keine Ideen.