Die Mietgesetze haben die Preisbildung nur in Ausnahmefällen beeinflußt. Deshalb können sie auch nicht die Investitionen gehemmt haben. Nie wurden in der Bundesrepublik mehr Wohnungen gebaut als in den Jahren 1973,1974 und 1975, also kurz nachdem das angeblich so schreckliche Mietrecht verabschiedet worden war. Und auch in den folgenden Jahren ließen die Anleger sich nicht etwa durch das Mietrecht abhalten. Es war ganz einfach die Überproduktion der Boomjahre, es war die Halde der leerstehenden Wohnungen, die es vielen Investoren angeraten erscheinen ließ, ihr Geld woanders anzulegen. Der Markt reagierte trefflich.

Und daß die Neubauproduktion dann nie wieder so auf Touren kam wie in der Mitte der siebziger Jahre, lag ebenfalls nicht am Mietrecht. Der Mietenbericht 1981 der Bundesregierung nennt andere Gründe. Vor allem die Finanzierungskosten stiegen rapide. Im August 1981 lagen die Effektivzinsen für Hypotheken um ein Fünftel höher als Ende 1980. Baukosten und Grundstückspreise stiegen ebenfalls. Besonders wegen der gestiegenen Zinsen deckten die (durch keinerlei Mietgesetze begrenzten) Erstmieten von Neubauten 1980 nur noch wenig mehr als die Hälfte der Kosten. Und das, obwohl die Mieten nicht stillständen. Nach Erhebungen des Rings Deutscher Makler lagen im Frühjahr 1981 die Mieten für neugebaute Wohnungen in Großstädten um mindestens zwanzig Prozent höher als die Neubaumieten zwei Jahre vorher.

Die 1979 proklamierte Wohnungsnot in den deutschen Ballungsgebieten kann vielen äußeren Umständen, aber nicht den damals geltenden Mietgesetzen angelastet werden. Denn sie waren nicht Ursache dafür, daß viele junge Leute aus den geburtenstarken Jahrgängen einen eigenen Hausstand gründeten, daß sich seit 1978 fast 650 000 Ausländer in der Bundesrepublik niedergelassen haben, daß durch die Zusammenlegung kleinerer Wohnungen rund 200 000 preiswerte Behausungen vom Markt verschwunden sind, daß immer weniger Leute angesichts hoher Zinsen, Bau- und Bodenkosten Geld für ein Eigenheim hatten und deshalb immer weniger Wohnungen freigemacht haben.

Wie das alte Mietrecht diese Entwicklung nicht verhindern konnte, so kann auch das neue sie nicht entscheidend ändern, weil es offensichtlich auf Grund einer fehlerhaften Analyse der Wirklichkeit entstanden ist. Die Stoßrichtung ist eindeutig: "Die Wirtschaftlichkeit des Hausbesitzes kann ... nur durch entsprechende Mietanhebungen gewährleistet werden", sagt der neue Bauminister Oscar Schneider (CSU). Und wenn die Mieten klettern, würden auch die Kapitalanleger wieder bauen.

Nur, wer die kostendeckenden Mieten zahlen soll, das sagt der Minister nicht. Die neuesten Zahlen sollten ihn nachdenklich stimmen. So mußten Haushalte, die 1982 in neue Mietwohnungen zogen, rund dreißig Prozent ihres Nettoeinkommens für die Kaltmiete ausgeben. Die befragten Mieter gehörten durchweg zu den besser verdienenden Leuten. Selbst deren Belastungsgrenze aber dürfte damit erreicht sein. Auf steigende Löhne und Gehälter kann heute kein Wohnungssuchender und kein Bauherr mehr spekulieren; die Realeinkommen gehen vielmehr zurück. Wesentlich höhere Mieten für Neubauten gibt der Markt nicht her. Insoweit ist die Strategie der Regierung Kohl/Genscher zum Scheitern verurteilt.

Und warum sollten höhere Mieten für ältere Häuser den Neubau ankurbeln? Was sollte Vermieter veranlassen, neue Häuser zu bauen, wenn sie nur an alten gut verdienen, bei neuen aber auf keinen grünen Zweig kommen können? Die konservativ-liberale Regierung wird mit ihrem Mietgesetz zwar erreichen, daß die Mieten für ältere Wohnungen steigen, aber dem Wohnungsneubau wird sie damit keine Impulse geben.

Was bleibt, sind einige überflüssige Regelungen und einige andere, die zum Mißbrauch einladen. Überflüssig ist zum Beispiel die Möglichkeit, Staffelmieten für Alt- und Neubauten zu vereinbaren. Danach sollen Mieter und Vermieter sich bei Vertragsabschluß für längstens zehn Jahre auf Mieterhöhungen einigen können. Damit aber mutet die Regierung den Hauseigentümern und Wohnungssuchenden zu, was das geballte Wissen von Bundesbank, Forschungsinstituten und Sachverständigenrat seit Jahren nicht schafft, nämlich halbwegs verläßliche Prognosen über Konjunkturverlauf, Geldentwertung, Einkommens- und Mietentwicklung zu stellen. In Ballungsgebieten werden Vermieter dank ihrer starken Position einigen Mietern ihre Prognose aufnötigen können. Sinn macht das ganze Verfahren nicht.