Manager offener Grundstücksfonds wirtschaften mit unterschiedlichem Erfolg

Die Faustregel für die Attraktivität offener Immobilienfonds bewahrheitet sich immer wieder aufs neue: Das Interesse der Anleger steigt bei fallenden Zinsen, und es läßt nach bei steigenden Zinsen. Derzeit fließen den Gesellschaften soviel Mittel zu wie nie zuvor. Alleine im vergangenen Jahr waren es drei Milliarden Mark – doppelt soviel wie im bisher besten Jahr 1983. Das Fondsvermögen stieg um 31 Prozent auf über dreizehn Milliarden Mark.

Mit diesen Geldern wirtschaften nicht alle Fondsmanager gleich erfolgreich. Das zeigt die unterschiedliche Wertentwicklung der deutschen Fonds. Wer sich vor fünf Jahren ein Zertifikat zulegte, kann heute ein Plus von rund 31 bis 38 Prozent verbuchen – je nachdem, bei welcher Gesellschaft er sich einkaufte. Noch deutlicher werden die Unterschiede auf lange Sicht. Im 15-Jahres-Vergleich liegt die Spanne zwischen 109 und 192 Prozent. Der Erfolg eines Immobilienfonds hängt vor allem von den Objekten ab, in die investiert wird. Im Unterschied zu geschlossenen Immobilienfonds, die meist nur ein bestimmtes Objekt finanzieren, verwalten die Manager der offenen Fonds viele gesellschaftseigene Immobilien. Die Objekte werden mal als Supermarkt oder Einkaufszentrum, mal als Bürogebäude oder Ärztehaus genutzt. Alleine 1987 investierten die Fonds 2,1 Milliarden Mark in derartige Immobilien.

Für 70 bis 170 Mark kann sich der Anleger bei Banken und Sparkassen einen Bruchteil an einem der offenen Fonds kaufen. Er wird dadurch indirekt Teilhaber an den Objekten der Gesellschaften, ohne sich allerdings die mit Grundeigentum verbundene Arbeit aufzuhalsen. Die Zertifikate steigen im Wert entsprechend den Anlageerfolgen der Gesellschaft. Sie können jederzeit wieder zu Marktpreisen zurückgegeben werden. Deshalb spricht Paul Wonhas, der Geschäftsführer des Internationalen Immobilien-Instituts (iii), auch von der „täglich fälligen Immobilie“. Die Mehrzahl der 550 000 Anleger allerdings, die das Zertifikat eines offenen Immobilienfonds in ihrem Depot liegen hat, denkt langfristig. Meist dient diese Anlage der privaten Altersvorsorge. Denn die Fonds werfen jährlich durchaus respektable Erträge ab.

Wer Anteile an offenen Immobilienfonds kauft, muß zwar keine Grunderwerbsteuer zahlen, das Finanzamt kommt aber dennoch nicht zu kurz. Denn von den jährlichen Ausschüttungen muß zumindest ein Teil versteuert werden. Dazu zählen die Mieteinnahmen der Gesellschaft. Steuerfrei hingegen sind die außerordentlichen Erträge – Veräußerungsgewinne beim Verkauf von Immobilien oder Wertpapieren.

Seit Anfang des Jahres gibt es zehn offene Immobilienfonds hierzulande, zwischen denen der Anleger wählen kann. Hinzugekommen ist Hansa-Immobilia, ein Fonds, den die Hanseatische Investment-Gesellschaft Hansainvest aufgelegt hat. Auf die längste Erfahrung in diesem Metier kann das Internationale Immobilien-Institut verweisen, das 1959 als erstes mit dem iii-Fonds auf den Markt kam. Nach den jüngsten Zahlen des Bundesverbandes Deutscher Investment-Gesellschaften schneiden die beiden Fonds dieses Instituts am schlechtestem ab beim Vergleich der langfristigen Wertentwicklung. Das liegt mit daran, daß die Münchner Fondsmanager lange Zeit in Mietwohnungen investiert hatten. Noch Ende der siebziger Jahre machten diese Objekte bis zu dreißig Prozent des gesamten Fondsvermögens aus. Miethäuser werfen jedoch durchweg weniger als gewerblich genutzte Gebäude ab. Deshalb änderten die Manager des Münchner Instituts auch ihre Anlagestrategie. „Seit 1986“, sagt Geschäftsführer Paul Wonhas, „setzen wir voll auf gewerbliche Immobilien und verkaufen unsere Mietwohnungen.“ Im 15-Jahres-Vergleich indes schneiden die beiden

iii-Fonds mit einem Wertzuwachs von 109 und 120 Prozent immer noch schlecht ab. Viel erfolgreicher sind die Manager der Deutschen Gesellschaft für Immobilienfonds (DEGI), einer Tochter der Dresdner Bank. Sie schafften bei ihrem Grundwert-Fonds im gleichen Zeitraum ein Plus von knapp 192 Prozent. Das Erfolgsrezept nennt DEGI-Geschäftsführer Herbert Wagner: Seit Gründung der Gesellschaft vor sechzehn Jahren investiere man nur in gewerbliche Objekte.