Von Ulrich Pfeiffer

Eine der erfreulichsten wirtschaftlichen Entwicklungen in den achtziger Jahren schien lange Zeit der Wohnungsmarkt zu bieten. Die niedrigste Mietsteigerungsrate, seit es den Preisindex gibt, lobte der Bauminister. Der Spiegel beschrieb 1984 in leuchtenden Farben die neue Wahlfreiheit der Mieter unter den Bedingungen des Überangebots. Es schien, als hätte ein Krisenmarkt sich endlich auf einem befriedigenden Normalzustand eingependelt.

All das soll nun vorbei sein, denn wieder einmal grassiert "eine neue Wohnungsnot". Weil sie nach den vorangegangenen Erfahrungen kaum jemand erwartet hatte, sucht man nun nach besonderen Gründen und stößt auf die Zuwanderer aus dem Ausland. Doch deren zusätzliche Nachfrage nach Wohnungen bietet nur eine Teilerklärung. Wohnungsnachfrage steigt aus ganz unterschiedlichen Gründen rasch:

  • Die Masseneinkommen sind in der zweiten Hälfte der achtziger Jahre wieder gestiegen. Ansprüche und die Zahlungsfähigkeit erhöhten sich nach einer längeren Nachfragepause.
  • Die Altersschichtung führt zu einer rasch wachsenden Wohnungsnachfrage, weil die Wohnfläche pro Person vor allem zwischen dem 25. und dem 45. Lebensjahr im Durchschnitt stark expandiert. Gerade diese mittleren Altersgruppen werden für längere Zeit statistisch stark besetzt bleiben.
  • Schließlich verursacht die steigende Beschäftigung und die Zuwanderung in einige Ballungsgebiete dort angesichts geringer Produktion neuer Wohnungen Engpässe.

Diese Nachfragesteigerungen stoßen auf ein völlig unvorbereitetes Angebot. Die Zahl der Investoren, die Mietwohnungen bauen, ist drastisch geschrumpft. Die Versicherungswirtschaft hat sich völlig aus dem Mietwohnungsbau zurückgezogen. Bauträger konzentrieren sich auf den Bau von Reihenhäusern zur Eigennutzung. Die Eigentumsbildung im Neubau ist noch nicht wieder richtig in Fahrt gekommen. Bauherrenmodelle gelten nach den Verlusten zu Beginn der achtziger Jahre noch als unattraktiv. Es fehlt an Investoren und Organisatoren. Es fehlt an Bauland. Es fehlt die Bereitschaft, Vermögen in neuen Mietwohnungen, aber auch in neugebaute Eigenheime anzulegen.

An diesem Zustand trägt die Wohnungspolitik eine erhebliche Mitverantwortung. Sie hat die uralte Erfahrung verdrängt, daß Wohnungsmärkte zyklische Märkte sind, daß immer wieder vor allem einkommensbedingt oder durch Wanderungen und Haushaltsbildung die Nachfrage nach oben schnellen kann. Solche Engpässe gab es zuletzt 1979/81 und vorher 1970/72. Damals haben die Märkte jeweils sehr rasch auf die Verknappung reagiert. Auf die "neue Wohnungsnot 1971" folgte der größte Bauboom in der Geschichte der Bundesrepublik, in dem 1973 über 700 000 Wohnungen gebaut wurden. Die Überproduktion Anfang der siebziger Jahre endete in unverkäuflichen und unvermietbaren Halden. Schon damals entstand in der Öffentlichkeit die Meinung, dies sei nun das Ende des Baubooms. Angesichts stagnierender Bevölkerung könne man im Wohnungsbau auf Dauer kürzertreten. Dennoch kam es 1979/80 zu einer erneuten Verknappung, die wiederum durch hohe Investitionen bei insgesamt stagnierender Bevölkerung innerhalb von zwei bis drei Jahren verschwand. Schon 1984 lautete in einer Phase schrumpfender Masseneinkommen das Thema nicht mehr Wohnungsmangel und Warteschlangen, sondern Leerstände und Renditeverfall.

Gewinnung privater Investoren