Von einem Crash sprechen Frankfurter Rentenhändler, rückblickend auf die ersten beiden Februarwochen: Die Rendite festverzinslicher Wertpapiere kletterte auf ein neues Rekordniveau von mehr als neun Prozent, und die Kurse der bereits ausgegebenen Papiere hatten analog dazu starke Verluste zu verzeichnen. Auslöser für das gestiegene Zinsniveau waren Befürchtungen deutscher und internationaler Anleger, daß die geplante Währungsunion mit der DDR und die mögliche Wiedervereinigung einen ganz erheblichen Kapitalbedarf auslösen könnten. Auch damit verbundene Inflationsängste schürten die Stimmung. Verschärft wurde der Zinsanstieg schließlich durch Spekulanten, die insbesondere an der Londoner Börse – hierzulande ist dies bisher nicht möglich – deutsche Anleihen auf Termin verkauften in der Hoffnung, sie später zu einem günstigeren Kurs wieder zurückkaufen zu können.

Geldanleger können sich denn auch über die attraktiven Anlagemöglichkeiten freuen, bringen grundsolide Papiere in Deutscher Mark inzwischen doch mindestens ebensoviel Ertrag wie die lange Zeit bevorzugten Dollar-Anleihen mit ihrem nicht unerheblichen Währungsrisiko. Wesentlich schlechter sieht die Situation jedoch für Kreditnehmer aus: Banken und Sparkassen haben in den vergangenen Wochen die Konditionen für alle Darlehensformen drastisch erhöht. Konnte man vor Jahresfrist einen Immobilienkauf noch mit einem Zinssatz von knapp über sieben Prozent finanzieren, werden heute oft schon zehn Prozent verlangt. Jeder Prozentpunkt wirkt sich jedoch ganz massiv aus: Bei einer Finanzierungssumme von 300 000 Mark betragen die Mehrkosten heute bereits 750 Mark – und das bringt manchen potentiellen Immobilienkäufer ins Schleudern.

Aufgewogen durch eine hohe Inflationsrate wird das jetzige Zinsniveau keineswegs: Solange die Geldentwertung nur rund drei Prozent pro Jahr beträgt, kostet eine Finanzierung effektiv über sechs Prozent. Eine derart hohe Realverzinsung hat es hierzulande nur selten gegeben. Kein Wunder also, wenn Bau- oder Kaufwillige ihre Pläne jetzt drastisch zurückschrauben oder gar vorerst stoppen. Schon jetzt berichtet die Baubranche von teils umfangreichen Stornierungen. Rufe nach staatlichen Maßnahmen – denkbar wäre etwa ein Zinszuschuß für Häuslebauer – werden denn auch immer lauter. Sicher ist: Wenn Bauwillige durch die hohen Zinsen von ihrem Vorhaben abgebracht werden, kann sich die Wohnungsnot hierzulande noch verschärfen.

Erschwerend kommt hinzu, daß die Preise für Immobilienbesitz in den vergangenen zwölf Monaten deutlich gestiegen sind. So berichtet der Ring Deutscher Makler (RDM) in seiner jüngsten Marktanalyse von einer durchschnittlichen Steigerungsrate von fünfzehn Prozent, die Baukosten für Miet- und Eigentumswohnungen sind gar um achtzehn Prozent geklettert. Analog dazu steigen auch die Kosten für bestehende Immobilien, so daß das schmucke Eigenheim für viele bald schon unerschwinglich werden dürfte. Löhne und Gehälter steigen keineswegs um ähnliche Prozentsätze, sondern weisen bisher noch eher gemäßigte Anhebungen aus.

Grund zur Sorge haben aber auch diejenigen Immobilienbesitzer, deren Zinsbindungsfrist in Kürze ausläuft. So haben mehr als die Hälfte aller Immobilienkäufer in den Jahren 1985/1986 eine Zinsfestschreibung auf fünf Jahre vereinbart, und diese niedrig verzinsten Darlehen stehen in Kürze zur Disposition. Banken und Sparkassen sind jedoch – und dies gilt gleichermaßen auch für Neukunden – darum bemüht, das hohe Zinsniveau abzumildern. So bietet etwa die Commerzbank Vorschaltkredite an, die drei Jahre lediglich verzinst und erst danach getilgt werden müssen. Auch die von vielen Sparkassen angebotene Koppelung an die Sparzinsen gelangt wieder zu neuen Ehren. Ein Darlehen kostet dann beispielsweise 4,25 Prozent Aufschlag auf den aktuellen Zins für Spareinlagen mit vierjähriger Kündigungsfrist (zum Beispiel 5 Prozent). Gewählt werden aber auch zunehmend variable Zinssätze, die im Falle sinkender Kapitalmarktzinsen einen schnellen Umstieg in eine länger- bis langfristige Zinsfestschreibung ermöglichen.

Genaues Nachrechnen lohnt freilich, wenn es um die Zinsbindung geht: Eine zehnjährige Festschreibung kostet heute mit rund 9,5 Prozent anfänglichem Effektivzins praktisch genausoviel wie eine Festschreibungsdauer von einem bis zu fünf Jahren. Die Finanzierung wird damit zu einem Poker um den Zins: Wer mit einem rückläufigen Zinsniveau rechnet, ist mit einer kürzeren Zinsfestschreibung gut bedient. Bei Erwartung steigender Zinsen stellt die – sogar etwas billigere – zehnjährige Zinsfestschreibung die bessere Alternative dar. Prognosen über die weitere Zinsentwicklung findet man heute jedoch immer seltener: Die schnellen politischen Veränderungen in jüngster Zeit haben den Zinspoker zu einem unzuverlässigen Geschäft werden lassen. Was gestern galt, ist heute schon längst nicht mehr aktuell.

Betroffen von den gestiegenen Zinsen sind aber nicht nur Häuslebauer mit sechsstelligen Darlehensbeträgen: Teurer wurden auch die Überziehungskredite und die Anschaffungsdarlehen. So rechnen die meisten Banken für den Dispositionskredit zwischen zwölf und dreizehn Prozent Zins ab. Anschaffungsdarlehen kosten oft nochmals einen bis zwei Prozentpunkte mehr. Dies bedeutet: Wer sein Konto nur um 5000 Mark überzieht, zahlt über das Jahr immerhin 650 Mark Zinsen dafür. Die möglichen Auswege aus der Misere sind in den zurückliegenden Monaten ebenfalls geringer geworden: Nachdem vor Jahresfrist noch zwischen gut abgesicherten Anschaffungsdarlehen und dem meist aufgrund des regelmäßigen Gehaltseingangs gewährten Dispo-Kredit noch eine Zinskluft von drei bis vier Prozent bestand, ist diese Spanne mittlerweile auf zwei Prozent zusammengeschrumpft. Nutzen können Kreditkunden jedoch auch diesen Spielraum: Oftmals genügt schon ein geschicktes Verhandeln am Bankschalter. Auch zusätzliche Sicherheiten – dies kann etwa das zum Teil abbezahlte Eigenheim oder eine bestehende Kapital-Lebensversicherung sein – ermöglichen regelmäßig günstigere Konditionen.

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