Bausparkassen hatten in den letzten zehn Jahren keinen leichten Stand: Blühte das Geschäft insbesondere in den sechziger Jahren noch, flossen die Geldeingänge in den siebziger und Anfang der achtziger Jahre immer spärlicher. Als Folge davon kletterten die Wartezeiten bei der Zuteilung, und mancher Bausparer mußte mehr als fünf Jahre eine teure Zwischenfinanzierung in Anspruch nehmen, bevor er vom zinsgünstigen Darlehen der Bausparkasse profitieren konnte. Inzwischen haben sich die Einzahlungen und damit die Zuteilungsfristen zwar stabilisiert, dennoch ist die Finanzierung via Bausparvertrag nicht unbedingt günstiger als die Immobilienfinanzierung mittels Bankdarlehen.

Das „billige Baugeld“ der Bausparkassen verliert schnell seinen Reiz, wenn die Aufwendungen gegenübergestellt werden: So kostet der Abschluß eines Bausparvertrags über 100 000 Mark Bausparsumme vorweg bereits 1000 bis 1600 Mark Gebühr, die weitgehend dem vermittelnden Vertreter zugute kommt. Bei der Inanspruchnahme des Bauspardarlehens werden weitere zwei Prozent Gebühr aus der Darlehenssumme fällig. Und schließlich verlangen viele Bausparkassen von Kreditnehmern obligatorisch den Abschluß einer Restschuldversicherung, die – abhängig vom Alter des Bausparers – den vermeintlich günstigen Zinssatz durchaus um bis zu 1,5 Prozent erhöhen kann. Dies alles bedeutet letztlich, daß das Baugeld nicht 4,5 bis 6,0 Prozent kostet, sondern im Einzelfall über 8,0 Prozent.

In der jetzigen Hochzinsphase ist dies – zumindest auf den ersten Blick – immer noch wesentlich günstiger als die rund 10 Prozent, die von Banken und Sparkassen derzeit für Immobilienfinanzierungen verlangt werden. Um jedoch in den Genuß des billigen Baugelds zu kommen, muß der Bausparer zunächst sein Erspartes mehrere Jahre lang dem Bausparkollektiv zur Verfügung stellen. In der Ansparphase bezahlen die Bausparkassen nur zwischen 2,5 und 4,0 Prozent Guthabenzinsen. Das sind immerhin rund fünf Prozentpunkte weniger, als derzeit am Kapitalmarkt zu erzielen sind. Noch krasser wird der Fall, wenn ein Bausparvertrag vorfinanziert wird: In diesem Fall nimmt der Bausparer ein Darlehen allein dafür auf, um die Mindestansparung – vierzig bis fünfzig Prozent der Bausparsumme – auf den Vertrag einzahlen zu können. Diese Vorfinanzierung kostet ihn zur Zeit selten weniger als 9,5 Prozent, während auf der Einnahmenseite oft nur 2,5 Prozent Guthabenzins aus dem Bausparvertrag stehen – und dies über durchschnittlich vier Jahre hinweg. Est wenn der Vertrag zugeteilt ist, werden Zinsen wirklich gespart – sofern dann das Zinsniveau hierzulande immer noch hoch ist.

Doch der Bausparvertrag hat auch seine Pluspunkte: Gerade in der heutigen Hochzinsphase greifen viele Bausparer gerne auf die zwar teuer erkauften, aber immerhin zinsstabilen Mittel der Bausparkasse zurück. Und nicht zuletzt spielt auch die staatliche Förderung des Bausparens oftmals eine wesentliche Rolle, die dieser Sparform den Ruf als „Lieblingskind von Vater Staat“ eingebracht hat: Bundesbürger mit niedrigem Einkommen erhalten auf ihre Bauspareinzahlungen eine Wohnungsbauprämie, Besserverdienende können zumindest die Hälfte der geleisteten Bausparraten im Rahmen der Höchstbeträge steuerlich geltend machen.

Ohnehin können viele Bauherren nicht auf die Einbeziehung eines oder mehrerer Bausparverträge in ihre Finanzierung verzichten: So beleihen Banken und Sparkassen Immobilienbesitz meist nur zu sechzig Prozent seines Wertes zu den attraktiven Realkredit-Konditionen. Eine höhere Beleihung wird entweder abgelehnt oder muß mit einem oftmals erheblichen Zinszuschlag „erkauft“ werden. Indes begnügen sich die Bausparkassen generell mit einer Eintragung ihrer Ansprüche an zweiter Rangstelle im Grundbuch, zudem werden bis zu achtzig Prozent des Immobilienwertes beliehen.

Unumstritten ist auch die volkswirtschaftliche Bedeutung des Bausparens: Der Wiederaufbau nach dem Krieg wäre ohne dieses Finanzierungsmodell kaum denkbar gewesen. Auch manchem „kleinen“ Sparer hat das Bausparen – seinerzeit noch mit wesentlich besserer staatlicher Förderung – den Weg zum eigenen Heim geebnet. Genau darauf setzen die Bausparkassen jetzt auch im Milliardengeschäft mit Bürgern in der DDR: Angesichts des enormen Renovierungsbedarf in der DDR wurden bereits mehr oder minder „neue“ Bausparmodelle geschaffen, die einerseits den DDR-Bürgern einen schnellen Weg zu modernen, eigenen vier Wänden öffnen, andererseits aber auch den Bausparkassen das künftige Geschäft sichern sollen. Allein für 1990 rechnet man mit einer Abschlußsumme von sieben Milliarden Mark in der DDR.

Ob hüben oder drüben: Es ist wichtig, sich bereits vor dem Abschluß eines Bausparvertrags über das Ziel klarzuwerden. Zur Ausnutzung von Prämien- und Steuervorteilen kann ein Vertrag interessant sein, aber auch zur Sicherung fester Darlehenskonditionen. Experten raten jedoch, in jedem Fall auch Alternativen – etwa die Ansparung über die gerade jetzt attraktiven festverzinslichen Wertpapiere, kombiniert mit der Darlehensaufnahme bei Bank oder Sparkasse – durchzurechnen. Zudem empfiehlt es sich, stets eine Bausparkasse mit attraktiven Zuteilungsfristen zu wählen – und dies muß nicht immer die Kasse der eigenen Hausbank sein.

Welche Finanzierungsmethode letztlich die beste gewesen wäre, wissen Wohnungskäufer und Häuslebauer immer erst im nachhinein. Entscheidend für den Preis eines Darlehens ist die Zinsentwicklung. Würde ein Bankkredit in einigen Jahren fünfzehn oder mehr Prozent kosten – diese Sätze sind selbst in EG-Ländern durchaus noch an der Tagesordnung –, wäre das Bausparen die einzige sinnvolle Alternative für die Finanzierung einer Immobilie. Bleibt jedoch das heutige Zinsniveau mit einer Schwankungsbreite von plus/minus zwei Prozent erhalten, wird oft die Eigeninitiative den günstigeren Weg darstellen. Solidus