Viele Geschäfte mit Gebrauchtimmobilien treiben Anleger in den Ruin

Droht am grauen Kapitalmarkt ein „neues Milliarden-Blutbad mit Erwerbermodellen“? Der Branchen-Intimus Heinz Gerlach befürchtet dies. Er warnt deshalb mit derart drastischen Worten vor schlagkräftigen Vertriebsorganisationen, die „mit ständig steigender Power“ in den Finanzdienstleistungsvertrieb eingebrochen sind. In der Tat: Das Geschäft mit gebrauchten Immobilien als Kapitalanlage boomt wie nie zuvor. Ein Blick in die einschlägigen Rubriken der Zeitungen zeigt, daß vor allem Makler hier mitmischen. Der Kauf einer „bestens vermieteten“ Eigentumswohnung allein ist noch kein Erwerbermodell. Dazu gehört ein Paket zusätzlicher Dienstleistungen wie etwa Treuhandschaft, Steuerberatung, Kreditvermittlung oder eine – zeitlich befristete – Mietgarantie. Schätzungsweise 30 000 bis 40 000 Eigentumswohnungen sind bis Ende der achtziger Jahre unter diesem Etikett verkauft worden. Prächtig verdient haben vor allem die Vertreiber – und die Banken. Dagegen steht manch ein Erwerber heute vor dem finanziellen Ruin.

Zu den umstrittensten Figuren im Geschäft mit Gebrauchtimmobilien zählt Manfred Müller. Der Chef der Firmengruppe Imperia in Kirchheim-Heimstetten bei München mag allerdings das Wort Erwerbermodell nicht in den Mund nehmen. „Wir arbeiten eher wie die Metzger“, plaudert Müller über sein Geschäft. „Der Metzger kauft eine Sau und macht daraus Koteletts. Bei uns funktioniert das ähnlich.“ Imperia kauft alte Mietshäuser en gros, teilt sie in einzelne Wohnungen auf und vertreibt mit einer Truppe nebenberuflicher Verkäufer den Bestand vorwiegend an Kleinanleger – als „Steuersparmodell“. Knapp 5200 Wohnungen will Müller bisher auf diese Weise vermarktet haben. Jahresumsatz: fast 250 Millionen Mark.

Werner Kamphaus (Name geändert) hat Ende letzten Jahres in Müllers „Fleischerladen“ ein Immobilien-Kotelett gekauft – gut abgehangen, 22 Jahre alt. Doch das störte den Übersiedler aus der ehemaligen DDR nicht. Denn ein Hochglanzprospekt lobte die Wohnanlage im Münsteraner Stadtteil Coerde in den höchsten Tönen. Auch schien der Preis für die Zweizimmerwohnung mit 2680 Mark pro Quadratmeter recht akzeptabel, zumal sie „bereits vermietet“ sein sollte. Besonders gefiel Kamphaus die Möglichkeit, praktisch ohne Eigenkapital am bundesdeutschen Immobilienboom teilzuhaben.

Für die Wohnung – Kaufpreis 155 440 Mark – mußte er 183 384 Mark finanzieren. Kein Problem, hatte ihm der Imperia-Verkäufer vorgerechnet: Schon im ersten Jahr spare er bei einem Einkommen von 45 000 Mark stolze 7560 Mark an Einkommenssteuer. Dagegen stünde ein „echter Aufwand“ von 5478 Mark für Zinsen und Wohngeld, Mieteinnahmen schon abgezogen. Ihm blieben also unterm Strich rund 2082 Mark an „Überschuß“. Dumm, wer dieses Geschenk vom Staat nicht mitnimmt.

Leuchtende Augen bekam Kamphaus aber erst, als der Verkäufer eine jährliche Wertsteigerung von „bis zu fünfzehn Prozent“ suggerierte. Den finanziellen Aufwand für die ersten fünf Jahre nach dem Kauf bezifferte der Verkäufer auf 182 Mark monatlich. Zusätzlich müsse Kamphaus pro Monat 152 Mark Tilgung für die Bank zahlen. Insgesamt also 334 Mark. Das könne er sich bei seinem Einkommen doch spielend leisten. Weiter rechnete der Imperia-Verkäufer nicht. Aus gutem Grund.

Denn um das Immobiliengeschäft für die Erwerber attraktiv zu machen, garantiert Imperia für die Dauer von fünf Jahren nach dem Kauf eine höhere Miete, als sie derzeit in Münster-Coerde erzielt wird. So zahlen viele Mieter in den 637 Wohnungen noch immer Kaltmieten von 5,12 bis 6,65 Mark pro Quadratmeter. Fast doppelt soviel – netto 12,50 Mark pro Quadratmeter – garantiert dagegen Imperia. Über mögliche Konsequenzen klärt der Prospekt auf – allerdings sehr kleingedruckt: „Nicht immer gelingt es.., die Mieten auf den Garantiebetrag anzuheben. Nach Ablauf der Mietgarantie können daher die Mieteinnahmen geringer werden.“ Im ungünstigsten Fall klettern aufgrund der geringeren Miete die effektiven monatlichen Belastungen um 428 auf 762 Mark. Ein teures „Sparmodell“.