Kaum zu glauben: Anfang der achtziger Jahre nahm die Wohnungswirtschaft an, der Markt in der Bundesrepublik sei ausgeglichen. Doch selbst wenn man regionale Nachfrageüberhänge außer acht läßt: Gesättigt war der Markt auch damals nicht. Die Wünsche bestehender Haushalte nach mehr Wohnfläche konnte wegen zeitweise sinkender Realeinkommen nicht realisiert werden, Haushaltsneugründungen blieben aus dem gleichen Grunde aus. Beides änderte sich, als seit 1984 die realen Einkommen der privaten Haushalte wieder stiegen und zudem die geburtenstarken Jahrgänge der sechziger Jahre alt genug waren, Haushalte zu gründen. Binnenwanderung gen und der seit 1987 stark anschwellende Zustrom von Aus- und Übersiedlern in die Bundesrepublik verstärkte die Wohnungsnachfrage noch.

Das Münchner Ifo-Institut für Wirtschaftsforschung hat gezählt, daß in den vergangenen elf Jahren 2,4 Millionen Wohnungen geschaffen wurden, die Zahl der Haushalte aber um 3,4 Millionen zugenommen hat. In den kommenden drei Jahren, so die Profi-Prognostiker von der Isar, wachse der Fehlbestand an Wohnungen auf 2,5 Millionen. Die Folge: explosionsartig steigende Preise für das Wohnen.

Was tun? Langfristige Mietverhältnisse eingehen, um die Kosten erträglicher zu gestalten, oder mit einem einmaligen Kraftakt kaufen, was freilich lange Jahre der Zinszahlung und Tilgung nach sich zieht?

Gut lachen haben die, die schon vor Jahren Immobilienbesitz erworben haben. Die Preissteigerung am Wohnungsmarkt ist für sie ein Vermögenszuwachs. Unter den Arbeitnehmern haben immerhin fünfzig Prozent Haus- und Grundbesitz mit einem Durchschnittswert von knapp 290 000 Mark und einer Restschuld von knapp 70 000 Mark. Von den Selbständigen haben 73 Prozent Immobilienbesitz, der mit knapp 500 000 Mark taxiert und mit rund 115 000 Mark belastet ist. Diese Restschuld kostet den Durchschnittsangestellten knapp 580 Mark Zins und Tilgung im Monat, den Selbständigen tragbare 950 Mark. Mögliche Steuererleichterungen gehen davon jeweils noch ab, Nebenkosten und – anders als bei Mietern – die Vorsorge für Reparaturen kommen freilich hinzu.

Die genannten Monatszahlungen umgerechnet auf eine siebzig Quadratmeter große Wohnung ergeben für den Angestellten einen Wert von knapp 8,30 Mark und für den Selbständigen eine Belastung von knapp 13,60 Mark je Quadratmeter. Sicher, eine kalkulatorische Rendite des eingesetzten Eigenkapitals ist da nicht mitgerechnet – aber die Immobilienbesitzer haben sich von den Preissteigerungen am Markt freigemacht. Und die sind ganz erheblich: In Köln kosten neugebaute Wohnungen mindestens 16 Mark je Quadratmeter Miete, in Hamburg 17 Mark und in München 20,50 Mark; Tendenz steigend.

Der Mieterbund freilich rät zu großer Vorsicht beim Wechsel vom Mieter- zum Eigentümerdasein. Da mag Verbandsinteresse mitspielen, aber die wirtschaftlichen Gründe sind nicht zu vernachlässigen: Die Nebenkosten eines Eigentümers seien in der Regel wesentlich höher als die eines Mieters. Bei Eigentumswohnungen müßten etwa der Hausverwalter und die Instandhaltungsrücklage bedient werden. Alte Häuser benötigen oft besonders teure Reparaturen. Auch sei die Mobilität des Mieters größer als die des Eigentümers. Beim Arbeitsplatzwechsel oder wenn die Wohnung nicht mehr gefällt, einen Mietvertrag zu kündigen, sei leichter, als sein Eigentum zu verkaufen.

Wer dennoch jetzt bauen oder kaufen will, braucht Informationen über die Preis- und Zinsentwicklung. Die gute Nachricht in diesem Zusammenhang: Der Preisanstieg verlangsamt sich, auch die Zinsen werden mittelfristig sinken. Dennoch – und das ist möglicherweise die schlechte Nachricht – lohnt Warten nicht. Denn billiger werden die Haus- und Wohnungspreise wahrscheinlich nicht. Und vor allem in Ballungsgebieten können nur wenige schneller sparen und Eigenkapital bilden, als die Preise steigen.