Das goldene Dreieck hat seinen Glanz verloren. Es liegt zwischen dem Etoile, dem Rond Point des Champs Elysées und dem Trocadéro, im achten, einem der feinsten Pariser Arrondissements. Den goldenen Glanz verliehen ihm bisher die enorm hohen Preise für Büroflächen. Doch damit ist es vorbei. Erst vorige Woche hat ein Makler Büroraum in der Pariser Avenue Hoche vermittelt, in einer jener feinen Strahlen, die der Etoile ausschickt. 2630 Franc je Quadratmeter und Jahr, also etwa 63 Mark je Quadratmeter monatlich, hat der Vermieter durchsetzen können, mehr nicht. Vor achtzehn Monaten wurden dort noch 4500 Franc gezahlt. Und der Preisverfall bei Büroflächen in Paris ist noch nicht zu Ende, meinen die Experten.

Das goldene Gebiet in London teilen die Makler in City Area, Mid Town und West End ein. Dort wurde gestoppt, was gestoppt werden konnte. Denn die Mieten sind seit 1990 rasant gefallen. In Mid Town zum Beispiel von 50 Pfund je Quadratfuß und Jahr auf 35 Pfund, also von durchschnittlich 45 Mark je Quadratmeter auf knapp 32 Mark. Im West End war der Fall noch tiefer, von 62 Pfund auf etwa 37 Pfund. Neu vermietet werden kann nur noch mit Anreizen: Vermieter bieten dem Mieter mietfreie Zeiten an oder beteiligen sich an den Ausstattungskosten.

Nicht anders sieht es in New York und Tokio aus. Zwei mietfreie Jahre setzen Neumieter in New York in der Regel durch. Knapp zwanzig Prozent der Flächen stehen leer. Allein der Zusammenbruch des Investmenthauses Drexel Burnham Lambert hatte in der Broad Street 65 000 Quadratmeter Bürofläche frei gemacht. Die Fusionswelle bei den Banken, etwa der Zusammenschluß der Chemical Bank mit Manufactures Hanover Trust, beschleunigt den Zusammenbruch des New Yorker Immobilienmarktes noch. Beste Lagen kosten heute in New York ebensoviel wie vor zehn Jahren, umgerechnet 65 bis 90 Mark monatlich. Auch in Tokio stehen immer häufiger die Möbelpacker vor der Tür. Umgerechnet 370 Mark monatlich je Quadratmeter Bürofläche sind dort das Maximum, hat die Maklerfirma Jones Lang Wootton herausgefunden. Abseits der Toplagen stehen Büros leer.

Deutsche Immobilienfonds investieren deshalb, wenn überhaupt, nur ganz gezielt im Ausland. Der größte deutsche offene Immobilienfonds, die Degi, traut sich nur nach London. Dort haben die Degi-Manager im Vergleich zum deutschen Markt „extrem hohe Renditen“ vorgefunden. Zweihundert Millionen Mark hat die Degi vor gut einem Jahr in ein Londoner Bürohaus investiert und freut sich jetzt über eine jährliche Rendite von 9,5 Prozent vor Steuern. In Deutschland erreicht der Grundstücksfonds höchstens sechs Prozent. Da rechnet sich das Investment auch noch, wenn auf die Londoner Mieteinnahmen 25 Prozent Quellensteuer gezahlt werden. Das sind immer noch 25 Prozentpunkte weniger als in New York, wo fünfzig Prozent der Mieteinnahmen an die Finanzämter fließen.

Freilich sind die Londoner Renditen auch Spiegelbild einer schwachen Wirtschaft. Oder anders ausgedrückt: Prämien für ein hohes Investitionsrisiko. Große Investoren lassen die Finger von Neubauten und achten auf die Bonität der Mieter. Die Degi sucht ein drittes Objekt in London, im vornehmen West End. Sie will aber nur zugreifen, wenn die Mieter einen finanzkräftigen Eindruck machen und die Verträge lange laufen. 20 bis 25 Jahre sind in London üblich.

In Deutschland, zumindest im Westen, scheint das Investitionsrisiko geringer als in London, Tokio oder New York. Makler und Investoren nennen als Grund einmal die föderale Struktur des Landes, Ausländer verweisen auf die strengere öffentliche Bauplanung. Nirgendwo gebe es so viele attraktive Zentren mit verschiedenen Schwerpunkten wie hierzulande: Hamburg boome mit dem Im- und Export, Frankfurt mit der Finanzbranche, München und Stuttgart mit der Elektro- und High-Tech-Industrie, und Berlin profitiere von der Rolle als Hauptstadt. Weitere Dienstleistungszentren seien Köln und Düsseldorf im Westen und Leipzig und Dresden im Osten.

Diese geographische und funktionale Diversifizierung, so Experten, lasse die Mieten in Deutschland weit hinter die früheren Höchstpreise in anderen europäischen Metropolen zurückfallen. Außerdem seien hierzulande die Bauunternehmen vorsichtiger. Ist Deutschland im Immobiliengeschäft also eine Insel der Seligen? Gewiß, Leerstandsraten bei gewerblichen Flächen von ein bis drei Prozent sind hier die Regel. Das ist nichts im Vergleich zu den zwanzig Prozent von London und New York. Aber auch in Deutschland sind wegen der beginnenden Konjunkturflaute Spitzenkonditionen wie im Herbst 1991 nicht mehr zu holen. Einhundert Mark je Quadratmeter Bürofläche und Monat sind bis auf weiteres nicht durchsetzbar. Im höchsten Bürohaus Europas, dem Frankfurter Messeturm, stehen viele Büros leer.