Der Lobbyist der Immobilienbesitzer wählte starke Worte. Der Bundesrepublik drohe "ein ganz heißer Herbst", verkündete Hanns Schäfer, Präsident des Gesamtverbandes Haus und Grund in Nordrhein-Westfalen, die Erschütterungen ließen sich "nur mit denen nach der Währungsreform vergleichen". Mietern wie Eigenheimern, aber auch den Erben von Haus- und Grundbesitz prophezeite Schäfer wegen steigender Steuern eine dramatische Mehrbelastung. "Für viele, die sich ihre eigenen vier Wände vom Mund abgespart haben, wird sich die Frage stellen, ob sie ihr Häuschen noch halten können."

Alles nur Panikmache? Im Herbst dieses Jahres will das Bundesverfassungsgericht nun endlich sein immer wieder hinausgeschobenes Urteil über die sogenannten Einheitswerte fällen - jene Werte für Häuser und Grundstücke, die von den Finanzämtern als Grundlage für die Berechnung der Vermögen-, Erbschaft-, Schenkung- und Grundsteuer sowie für eine ganze Reihe weiterer Abgaben und staatlicher Leistungen festgesetzt werden. Politiker und Steuerexperten rechnen seit langem damit, daß diese Werte, da viel zu niedrig, von den Richtern für verfassungswidrig erklärt werden.

Tatsächlich gelten für die Besteuerung in Westdeutschland noch Einheitswerte aus dem Jahre 1964, auf die generell vierzig Prozent aufgeschlagen werden - mit den tatsächlichen Marktpreisen haben diese Werte nichts mehr zu tun. Betragen die Einheitswerte - mit großer Streuung - im Durchschnitt bei Geschäftsgrundstücken und Einfamilienhäusern etwa dreißig Prozent des Verkehrswertes, so sind es bei Mietshäusern nur fünfzehn und bei unbebauten Grundstücken nur noch etwa zehn Prozent. Bei landwirtschaftlich genutzten Feldern und Wiesen sind es fünf Prozent, Wälder schlagen beim Finanzamt sogar nur mit einem Prozent ihres tatsächlichen Wertes zu Buch. In den neuen Ländern gelten mangels neuerer Einheitswerte sechzig Jahre alte Vorkriegszahlen, je nach Nutzung der Grundstücke mit unterschiedlichen Aufschlägen. Fazit von Franz Klein, bis vor kurzem Präsident des höchsten deutschen Finanzgerichts: "Die Werte sind von A bis Z falsch."

Verfassungswidrig sind diese niedrigen Einheitswerte deswegen, weil damit der Grundbesitz gegenüber allen übrigen Vermögen steuerlich stark begünstigt wird - und das schon seit vielen Jahren. "Kaum ein anderer Bereich des deutschen Steuersystems ist durch größere Ungleichmäßigkeiten in den Bemessungsgrundlagen gekennzeichnet", monierte schon 1989 der Wissenschaftliche Beirat beim Bundesfinanzministerium. "Die Bewertungsunterschiede zwischen dem Grundbesitz und dem übrigen Vermögen einerseits und die ungleiche Bewertung innerhalb des Grundbesitzes bedeuten einen schweren Verstoß gegen die steuerliche Gerechtigkeit."

Besonders stark ist die Ungleichbehandlung wegen der höheren Steuersätze bei Erbschaften und Schenkungen spürbar. Kinder und Ehepartner müssen je nach Höhe des Nachlasses zwischen drei und fünfunddreißig Prozent Steuern zahlen, für nur weit entfernt oder gar nicht verwandte Erben oder Beschenkte liegen die Sätze zwischen zwanzig und siebzig Prozent. Wie groß der Unterschied ist, machte in dieser Woche noch einmal das niedersächsische Finanzgericht deutlich: In einem der umstrittenen Fälle, die vom Gericht nach Karlsruhe überwiesen wurden, geht es darum, ob eine geschenkte Summe als Geld- oder, weil für einen Grundstückskauf verwendet, als Grundstücksschenkung anerkannt wird. Würde es als Immobilienschenkung anerkannt, wäre wegen der geringen Einheitswerte nur eine Schenkungsteuer von 858 Mark fällig, anderenfalls von 91 000 Mark.

Ein anderes Beispiel schildert Klaus Tipke, der Nestor des Steuerrechts, in seinem Standardwerk "Die Steuerrechtsordnung": Ein Sohn beerbt den Vater nicht, weil der das Grundvermögen im Verkehrswert von einer Million Mark seiner Lieblingsnichte hinterlassen hat. Die Nichte muß zwar dem Sohn den Pflichtteil von 250 000 Mark auszahlen, kann aber diesen Betrag mit dem bescheidenen Einheitswert von 190 000 Mark verrechnen, so daß sie keine Erbschaftsteuer zu zahlen hat. Der Sohn, der erheblich weniger bekommt, muß dagegen auf sein Bargeld - nach Berücksichtigung des Freibetrags - 8800 Mark Steuern zahlen. Tipkes Kommentar: "Das Prinzip gleichmäßiger Besteuerung im Verhältnis zur Leistungsfähigkeit wird geradezu auf den Kopf gestellt."

Kein Wunder, daß in keinem der mehr oder weniger seriösen Steuerratgeber der Tip fehlt, dieses Steuergefälle auszunutzen - und viele Steuerzahler setzen diese Ratschläge in die Praxis um. Die Privilegierung des Grundbesitzes, so beschreibt es der Kölner Steuerrechtler Joachim Lang, hat "auf die Steuergestaltung durchgeschlagen".