Angst vor leeren Räumen? Kein Problem für Kosmonauten, jedenfalls in der Science-fiction. Der sowjetische Schriftsteller Sergej Snegow dachte sich in den siebziger Jahren Raumschiffe aus, die den leeren Raum einfach verschlingen und dadurch schneller vorankommen als das Licht.

Deutlich schwerer tun sich die deutschen Immobilienfonds. Dabei haben sie es immer häufiger mit demselben Problem zu tun - mit leeren Räumen. Eigentlich sind die Fonds dazu da, Räume zu vermieten - an Unternehmen beispielsweise, die dafür reichlich zahlen. Die Immobilienfonds sammeln nämlich die Gelder ihrer Kunden und investieren sie in Bürohäuser und andere gewerbliche Mietobjekte. Bei den Kleinanlegern sind vor allem die offenen Immobilienfonds sehr beliebt. Das sind große Fonds, die ein Vermögen von oft mehreren Milliarden Mark auf sehr viele Häuser verteilen. Offene Fonds heißen sie, weil sie - im Gegensatz zu den meist auf ein Gebäude spezialisierten geschlossenen Fonds - ihre Anteile jederzeit zurücknehmen können.

Jetzt sind die offenen Immobilienfonds in eine Krise geraten. In Deutschland stehen immer mehr Bürohäuser leer. Das wirkt sich gleich doppelt negativ auf die Rendite der Fonds aus, also auf den Zins, den ihre Anleger alljährlich erhalten. Zum einen führen die Leerstände zu Mietausfällen. Zum anderen sinken auch noch die Mieten, stellt die Fachzeitschrift Finanztest in ihrer jüngsten Ausgabe fest.

Da in den nächsten Jahren viele Mietverträge auslaufen, die Anfang der neunziger Jahre zu Spitzenmieten abgeschlossen worden sind, wittern die Experten eine Zeitbombe: Entweder müssen die Mieten runter, oder die Mieter ziehen aus. Fallen aber die Mieten, dann sinkt der Wert der Bürohäuser - mit der Folge, daß die Fondsanteile an Wert verlieren.

An der drohenden Misere sind die Fonds nicht unschuldig. Lange Zeit standen die Immobilienfonds hoch in der Gunst der Deutschen. Deren Rendite war zwar auch in den vergangenen Jahren mit etwa sechs bis sieben Prozent pro Jahr eher mager, dafür blieben die Anleger aber von Kursschwankungen verschont.

Die Branche lebte vor allem von Inflationsängsten, die zur Flucht in die Sachwerte anregten. Betongold, so hieß es lange Zeit, sichert das Vermögen vor dem Preisverfall. Weil außerdem die Werbetrommel kräftig gerührt wurde, flossen den Fonds riesige Beträge zu. Das viele Geld mußte schnell wieder angelegt werden. Oftmals wurde allzu heftig gebaut - auch als sich der Immobilienmarkt bereits abkühlte. Mittlerweile sind hohe Inflationsraten in weite Ferne gerückt. Der Wert des Betons folgt vielerorts schon dem Goldpreis, der von einem Tief ins andere rutscht.

Die rührigen Fondsverwalter taten so, als sei diese Entwicklung für sie kein Problem. Sie legten immer mehr Geld festverzinslich an. Fast vierzig Prozent des Vermögens ihrer Anleger haben Immobilienfonds mittlerweile in festverzinsliche Wertpapiere und Bankguthaben angelegt.