Immobilien gelten seit jeher als sichere Altersvorsorge - unter der Devise: Lieber auf kleine Wertsteigerungen setzen, als am Ende statt möglicher Traumrenditen Verluste einzufahren. Doch die Geldanlage in Immobilien ist längst nicht mehr so sicher wie ihr Ruf. Garantierte Wertsteigerungen - zumindest auf mittlere Frist - gibt es nicht. Das hat die Entwicklung auf dem Immobilien- und Wohnungsmarkt in den vergangenen zehn Jahren gezeigt. So mancher Eigenheimbesitzer, der sein Haus zu Beginn der neunziger Jahre gekauft hat, würde heute bei einem Verkauf den damaligen Preis nicht mehr erzielen. Und wer beim Kauf eines Mietshauses mit der Bruttorendite von damals mehr als sechs Prozent gerechnet hat, macht heute mit Renditen von deutlich unter fünf Prozent vielleicht sogar Verlust.

Das Ausmaß des Wertverfalls rechnete jüngst die Stiftung Warentest im Septemberheft ihres Magazins Finanztest vor. Im vergangenen Jahrzehnt, so die Prüfer, hat sich eine Schere zwischen Preis- und Mietentwicklung geöffnet. Zunächst stiegen die Preise stärker als die Mieten. Im dann folgenden Konjunkturabschwung sanken die Mieten stärker als die Preise. Die Folge: Zahlten Anleger für eine Eigentumswohnung 1991 im Schnitt das 15- bis 16fache der Jahresmiete, müssen sie heute bereits das 22fache der Jahresmiete investieren. Die schon seit Jahren von Bauträgern und Maklern prognostizierte Wende zu höheren Immobilienpreisen ist bisher ausgeblieben. Für Immobilienkäufer heißt das: Es gibt keine Sicherheit, dass ein jetzt gekauftes Eigenheim oder eine Eigentumswohnung später mit Gewinn wieder verkauft werden kann. Wer Immobilien erwirbt, muss also hart kalkulieren, ob das gewünschte Objekt sein Geld wirklich wert ist. Und diese Bewertung kann den normalen Eigenheimkäufer schnell überfordern.

Faustformeln für die Wertbestimmung von Häusern und Wohnungen gibt es nicht - nicht umsonst beschäftigen Banken und Bausparkassen zu diesem Zweck ganze Abteilungen von Experten. "Das Problem bei der Immobilienbewertung ist recht banal", sagt Christian Schröder, Pressesprecher der LBS Münster, "keine ist wie die andere." Für die professionellen Baufinanzierer heißt das: Jeder Einzelfall muss untersucht werden. Dabei richten sich die Bankprüfer nicht nur nach pauschalisierten Immobilienpreisspiegeln, sie beurteilen auch Lage und Wohnumfeld, Ausstattung der Immobilie, Bausubstanz und Renovierungsbedarf, eventuell bevorstehende regionale Strukturwandel und vieles mehr. "Um den Wert einer Wohnung oder eines Hauses zu ermitteln, werden möglichst viele Informationen zusammengestellt", beschreibt Schröder die Arbeit seiner Experten. Und letztlich bleibt dem Hauskäufer in spe nichts übrig, als genau das auch zu tun.

Die Kommunen liefern wertvolle Hinweise

Einen ersten Überblick, ob die Wunschimmobilie zu einem fairen Preis angeboten wird, können Immobilienpreisspiegel liefern. Als Standardwerk gilt hier der jährlich herausgegebene Immobilienpreisspiegel des Rings Deutscher Makler (RDM). Das Werk listet Durchschnittspreise für Wohn- und Gewerbeimmobilien in rund 250 Städten auf, grob gerastert nach Art der Immobilie, Wohn- oder Nutzungswert und Alter der Gebäude. Nach dieser Kalkulation liegt der Marktpreis etwa für frei stehende Eigenheime mit einfachem Wohnwert und 100 Quadratmeter Wohnfläche in Aachen bei 350 000 Mark und in Zittau bei 120 000 Mark. Bezugsfreie 3-Zimmer-Eigentumswohnungen der Spitzenklasse sind im Westteil Berlins 6200 Mark pro Quadratmeter wert, in Dresden 3100 Mark. Den RDM-Immobilienpreisspiegel können auch Privatleute beim RDM in Hamburg zum Preis von 85 Mark beziehen. Wem das zu teuer ist: Ältere Jahrgänge sind für zehn Mark zu haben.

Immobilienpreisspiegel erstellen auch die Bausparkassen. Die LBS Münster tut dies zum Beispiel für Nordrhein-Westfalen. Die Auswertungen sind allerdings eher für den eigenen Gebrauch und als Information für Institutionen gedacht.

Aufschlussreich ist das Studium der Immobilienannoncen in der regionalen Tageszeitung. Hier kann man vergleichen, zu welchem Preis ähnliche Immobilien in vergleichbarer Lage angeboten werden. Zur Kontrolle, ob die Verkäufer nicht zu hoch pokern, ist auch beim geplanten Kauf eines Eigenheims der Blick in die Mietangebote nützlich. Denn aus der potenziell erzielbaren Jahresmiete und der daraus errechneten Mietrendite lässt sich ebenfalls erkennen, ob das Haus den geforderten Preis wert ist. Bruttorenditen unter 4,5 Prozent gelten selbst bei der derzeitigen Lage auf dem Immobilienmarkt als kritisch.