Es war eine geradezu märchenhafte Geldvermehrung. Am Silvesterabend 1994 standen die Immobilien der Deutschen Telekom noch mit 23 Milliarden Mark in den Büchern. Einen Tag später waren sie dann rund 35 Milliarden Mark wert.

Was war passiert?

Die Frage hängt der Telekom bis heute nach. Inzwischen ermittelt die Staatsanwaltschaft Bonn gegen den Konzernchef Ron Sommer, ob die Zahlenakrobatik legal war. Dessen Kritiker werden dadurch gestärkt, dass die Telekom jetzt die Buchwerte ihrer Immobilien um vier Milliarden Mark nach unten korrigierte. Das Beispiel zeigt, wie schwer Immobilien zu bewerten sind und wie viel Freiraum die Unternehmen bei der Bilanzierung haben. Immer häufiger muss die Justiz prüfen, was legal und was illegal ist.

Das Staatsunternehmen DBP Telekom bereitete 1994 den Börsengang vor. Für die Eröffnungsbilanz mussten sämtliche Vermögenswerte inventarisiert werden - auch die 34 500 Immobilien mit zusammen 64 Millionen Quadratmetern. Theoretisch hätte jedes Gebäude, jeder Funkmast und jedes Grundstück besichtigt werden müssen, um den Verkehrswert - den jederzeit erzielbaren Verkaufspreis - ermitteln zu können. Das hätte Jahre gedauert.

Deshalb bewerteten die von der Telekom beauftragten Prüfer nach der so genannten Cluster-Methode, einem pauschalierten Massenverfahren. Die Objekte wurden nach ihrer Funktion sortiert: Fernmeldetürme, Bürogebäude oder Häuschen für Verstärkerstellen. Das zweite Raster erfasste die Immobilien nach Lagen: Metropolengrundstücke wurden höher bewertet als solche auf dem Land.

Hunderte von Verstärkerstellen, kleine Anlagen, um Telefonsignale aufzufrischen, stehen im Land. 1996 verbuchte der Konzern die entsprechenden Grundstücke mal mit 343 Mark, mal mit 293 oder auch 186 Mark pro Quadratmeter. Die Katasterämter veranschlagen aber lediglich Preise von 1,70 Mark bis 2,60 Mark - je nachdem, ob es sich um Grünland oder um Ackerland handelte. Demnach waren die Verstärkerstellen in der Telekom-Bilanz "bis zu 20 000 Prozent überbewertet", schrieb die Zeitschrift "Telebörse".

"Durchschnittswerte zu bilden ist nicht ungewöhnlich. Es geschieht häufiger, wenn man sich einen Überblick über ein Immobilienvermögen verschaffen möchte", erläutert Christian Dillenberger, der bei der Immobilienberatung Müller International dafür verantwortlich ist, große Portfolios zu bewerten und zu verkaufen. Je nach Immobilie und Marktlage komme es "schon mal vor, dass der Buchwert in der Bilanz höher ist als nachher der Verkaufswert".