Auf einmal haben die Häuslebauer gut lachen. Noch vor drei Jahren wurden sie von den Nachbarn belächelt, die ihr Geld scharenweise an die Börse trugen. Inzwischen, nach dem tiefen Fall der Aktienkurse, erscheint die biedere Geldanlage in Immobilien wieder attraktiv.

Allerdings entdecken viele Anleger die unbeweglichen Investitionsobjekte gerade zu einer Zeit wieder, in der die Regierung ihre Subventionen für diesen Bereich kappt. Die Eigenheimzulage wird für Kinderlose ganz gestrichen, Abschreibungsfristen werden verlängert, und Gewinne, die beim Verkauf von vermieteten Immobilien anfallen, sollen künftig grundsätzlich versteuert werden (siehe Kasten). Werden diese Änderungen viele Menschen davon abhalten, Wohneigentum zu kaufen? Wohl kaum, meint Rainer Rau, Chef des Bad Homburger Wirtschaftsforschungsinstituts Feri. "Die steuerliche Komponente ist bei solchen Entscheidungen meist nachgelagert."

Häuser und Eigentumswohnungen gelten als sichere Investition. Zwar sanken die Preise vielerorts seit Mitte der neunziger Jahre. Doch jetzt prognostizieren Fachleute zumindest für die westdeutschen Großstädte eine Trendwende. Besonders in Düsseldorf, Stuttgart und München, Köln, Hamburg und Frankfurt sei mit steigenden Immobilienpreisen zu rechnen, haben die Experten von Feri festgestellt. Die Preise für Wohnungen in diesen Städten dürften um bis zu 3,4 Prozent pro Jahr anziehen, daran änderten auch die Regierungspläne nichts. Das Resümee von Feri-Chef Rau: "Jetzt ist ein idealer Investitionszeitpunkt sowohl für Eigenheime als auch für vermietete Immobilien." Im Osten der Republik und in ländlichen Regionen sieht es allerdings anders aus, die Preise dort könnten weiter sinken.

Die Bauzinsen sind niedrig

Neben den Anschaffungskosten ist die Höhe der Zinsen beim Immobilienkauf entscheidend. Und Baudarlehen sind gegenwärtig günstig. Früher pendelten die Zinsen zwischen sechs und zehn Prozent, seit einigen Jahren haben sie jedoch die Sechsprozentmarke kaum überschritten. Momentan gibt es Hypotheken mit zehnjähriger Bindung bereits für rund fünf Prozent. "Das sind nahezu mietähnliche Bedingungen zum Finanzieren", sagt Christian Schmid-Burgk, Immobilienexperte bei der Verbraucherzentrale Hamburg. Wer jetzt kauft, muss keine wesentlich höhere Belastung als ein Mieter tragen. Ob dies der perfekte Zeitpunkt zum Kauf ist, vermag aber auch der Verbraucherschützer nicht sicher zu beantworten. "Das kann man, genau wie beim Aktienmarkt, nie hundertprozentig sagen. Die Preise wie die Zinsen sinken womöglich auch noch weiter." Andererseits gilt es als nahezu ausgeschlossen, dass die Zinsen demnächst stark steigen. Insofern besteht kein Grund zur Eile.

Eher schon könnten die Regierungspläne dazu führen, dass manch einer schnell noch zu alten Konditionen kaufen möchte. Die neuen Bedingungen sollen schon ab 1. Januar 2003 gelten. Doch Hektik beim Immobilienkauf zahlt sich nicht aus. Nur wer sich viele Objekte angesehen hat, kann ein Gefühl für den angemessenen Preis entwickeln. Außerdem handelt es sich meist um eine langfristige Investition. Wie aber werden sich die Preise entwickeln, wenn die Bevölkerung schrumpft? Schlechte Wohnlagen, aber auch schlechte Baujahre wie die architektonisch oft bescheidene Nachkriegszeit sind langfristig keine lohnende Anlage. Hingegen werden gepflegte Häuser in guter Gegend wohl auch in 30 Jahren noch gefragt sein. Experten erwarten daher ein immer größeres Preisgefälle zwischen begehrtem und weniger beliebtem Wohneigentum.

Wer sein Geld in Immobilien anlegen möchte, muss sich zuerst entscheiden, ob er das Objekt selbst bewohnen oder vermieten möchte. Das Leben im eigenen Heim ist für viele eine Frage der Lebensqualität. Insofern handelt es sich um eine Form der Altersvorsorge, von der man nicht erst als Rentner profitiert. Die Finanzierung muss aber so konzipiert sein, dass die Immobilie bei Ende der Berufstätigkeit abbezahlt ist. Das kann dann die Kluft zwischen dem Arbeitseinkommen und der Rente schließen. Mindestens 15 bis 20, besser noch 20 bis 30 Prozent der benötigten Summe sollten als eigenes Kapital vorhanden sein. Rechengrundlage sind dabei der Kaufpreis plus zehn Prozent Nebenkosten. Denn der Staat kassiert 3,5 Prozent Grunderwerbssteuer, der Notar und die Grundbucheintragung kosten noch mal 1,5 bis 2 Prozent der Kaufsumme, und Makler bekommen bis zu 6 Prozent Courtage.