Durchschnittliche Renditen von mehr als sechs Prozent waren für offene Immobilienfonds bis weit in die neunziger Jahre hinein normal. Und noch nie hatten die Immofonds-Manager bis zur Jahrtausendwende im Schnitt Jahresverluste ausweisen müssen, wenn sie in Büro- und Geschäftsgebäude investierten. Angesichts stetig sinkender Börsenkurse wurden Immobilien deshalb auch als "sicherer Hafen" für den privaten Vermögensaufbau angepriesen.

Der Erfolg: Offene Immobilienfonds lockten im vergangenen Jahr angesichts des daniederliegenden Aktienmarktes viele Anlegern an. Knapp 30 Milliarden Euro sammelten die Emittenten in dieser Zeit ein. Auch jetzt fließen noch durchschnittlich 221 Millionen Euro monatlich in die Portfolios der 24 in Deutschland zugelassenen Immobilienfonds. Offenbar haben die Anleger, ermuntert durch bunte Verkaufsprospekte und rührige Bankberater, immer noch Vertrauen in Betongold.

Ganz anders hingegen schätzen die Makler, Banken und Institute, die ihren Kunden in Beratungsgesprächen zum Investment in Immobilien raten, in ihren internen Analysen die Lage ein.

Schon 2002 erkannte die HypoVereinsbank in einer ihrer Studien: "Die Abschwächung der Konjunktur innerhalb Europas führt in den meisten westeuropäischen Städten in 2001 zu rückläufigen Flächenumsätzen und steigenden Leerstandsraten." Die bayerischen Immobilienexperten registrierten damals einen Rückgang des Flächenumsatzes auf dem westeuropäischen Büromarkt von fast 30 Prozent für das Jahr 2001 im Vergleich zum Vorjahr.

Der Leerstand steigt…

Und dieser Trend hat sich weiter fortgesetzt, wie der Office-Market-Report 2003 des Gewerbeimmobilien-Maklers ATIS Real Müller in Frankfurt am Main schreibt. Der Studie zufolge wurden an den neun wichtigsten deutschen Bürostandorten Berlin, Düsseldorf, Essen, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig, München und Stuttgart im Jahr 2002 knapp 23 Prozent weniger Büroflächen als im ohnehin schwachen Vorjahr vermietet.

Auch die Deutsche Gesellschaft für Immobilienfonds mbH (DEGI) konstatiert in ihrem Jahresreport: "2002 kamen die Mietpreise durch einen weiteren bundesweiten Anstieg des Flächenangebotes unter Druck." Und weiter: "Die Unsicherheit hinsichtlich der wirtschaftlichen Entwicklung hemmt die Unternehmen, Büroflächen anzumieten; Neubauflächen in gewaltiger Zahl drängen auf den Markt." In den Städten Berlin, Dresden, Düsseldorf, Frankfurt und Hamburg standen Ende 2002 durchschnittlich zehn Prozent der Büros leer. In Dresden waren es 12,6 Prozent, und in Leipzig kam auf drei vermietete Quadratmeter Bürofläche ein Quadratmeter ohne gewerblichen Nutzer.

Hela Hinrichs, Leiterin der Abteilung European Research bei Jones Lang LaSalle, bestätigt: "Die durchschnittliche Leerstandsquote ist 2003 mittlerweile auf neun Prozent gestiegen, ein Allzeithoch – vorläufig."

Die Folge: In Deutschland, aber auch in den meisten europäischen Städten Europas fallen die Mieten für gewerblich genutzte Immobilien. Dem aktuellen Marktindikator von Jones Lang LaSalle zufolge wurden in Dublin zwischen September und November 2003 durchschnittlich 5,5 Prozent weniger für den Quadratmeter Bürofläche in Spitzenlage gezahlt als noch im Vergleichsquartal davor, Mailänder Büromieten schrumpften ebenfalls um 5,1 Prozent. Im Einjahresvergleich büßten Frankfurt und Madrid sogar 15,3 Prozent bei den Spitzenmieten für Büroflächen ein.

…die Mieten sinken…

Sogar in den osteuropäischen Hauptstädten wie Budapest, Moskau, Prag und Warschau fielen die Mieten für Spitzenlagen im dritten Quartal. Lasalle-Analystin Hinrichs geht mittelfristig von weiter sinkenden Mieten aus. Der Grund: "Allein 2003 kamen in den zwölf wichtigsten europäischen Märkten eine Million Quadratmeter Bürofläche mehr auf den Markt als gemietet wurden." Da der Immobilienmarkt der konjunkturellen Entwicklung in der Regel immer etwas zeitversetzt folgt, werde sich der Markt frühestens in zwei Jahren wieder fangen, so Hinrichs.

Eine aktuelle Studie der Deutschen Bank geht da noch weiter. Sie zeichnet für die nächsten Jahrzehnte ein düsteres Bild. Der demografische Schwund in Europa werde von einem noch viel drastischeren Schwund an gemieteter Bürofläche begleitet – insbesondere in Deutschland –, so die Deutsche-Bank-Experten. Die hiesigen "Büromärkte werden früher und heftiger von der demografischen Entwicklung betroffen sein, da das Erwerbspersonenpotenzial bereits ab 2020 spürbar schrumpft." Daneben gibt es aber noch weitere Indizien, die gegen eine Erholung des Büroimmobilienmarkts sprechen.

"Ist es nicht seltsam, dass so viele Leute täglich ins Büro gehen, nur um auf einen Bildschirm zu schauen, der auch zu Hause stehen könnte?" fragte Nicholas Negroponte einst. Der Leiter des Media Lab am Massachusetts Institute of Technology (MIT) hat schon vor zehn Jahren seinen Schreibtisch abgeschafft und benötigt nach eigener Aussage kein Büro mehr. Damit ist er Pionier eines Trends, der sich in den vergangenen Jahren beschleunigt hat. Die Analysten der Deutschen Bank zählen derzeit 500000 Telearbeiter in Deutschland und erwarten eine Vervierfachung dieser Zahl bis zum Jahr 2020. Das würde die benötigte Bürofläche um etwa sechs Prozent senken.

Mit dieser Annahme bleibt die Deutsche Bank sogar noch weit hinter anderen Prognosen zurück. Eine Erhebung der Bonner empirica Gesellschaft für Kommunikations- und Technologieforschung mbH ergab, dass bereits etwa 21 Millionen Menschen in der Europäischen Union am heimischen PC arbeiten, sechs Millionen davon in Deutschland – also mehr als 16 Prozent der Erwerbstätigen. Der Befragung zufolge hat sich innerhalb der vergangenen drei Jahre die Zahl der Menschen, die zumindest teilweise von daheim oder von unterwegs aus arbeiten, in der EU verdoppelt, in Deutschland sogar fast verdreifacht. Diese Zahlen werden jedoch nicht vollständig erfasst, weil viele Telearbeiter noch ein Büro im Unternehmen haben.

…nur Telearbeit wächst…

Gleichzeitig werden zudem – und das ist unmittelbar spürbar – immer mehr Arbeitsplätze ins Ausland verlagert. Das gilt nicht mehr nur für die Produzenten von Fußbällen, Textilien und Autokarosserien. Weltkonzerne beschäftigen zunehmend hoch qualifiziertes Personal in China, Osteuropa und Indien statt in Europa. Erst kürzlich kündigten Firmen wie HSBC, SAP und Siemens offiziell an, mehrere tausend Arbeitsplätze in Indien schaffen zu wollen – bei einer gleichzeitigen Stagnation oder sogar einem Abbau ihrer Belegschaft in Europa. LaSalle-Analystin Hinrichs sieht deshalb auch mittelfristig kaum positive Signale für Büroimmobilien, selbst bei dem sich anbahnenden Konjunkturaufschwung: "Bei den Unternehmen ist das Kostenbewusstsein gestiegen." Und sie ergänzt: "Viele europäische Unternehmen werden in Europa nicht mehr expandieren. Das hat natürlich auch für den Immobilienmarkt Konsequenzen."

Die Entwicklung in den USA ist bereits eindeutig. Vor allem die Produktion hochwertiger Technik wandert in immer größerem Maße über den Pazifik. Die American Manufacturing Trade Action Coalition, in der sich US-Gewerkschafter und Industrielobbyisten zusammengeschlossen haben, protestiert zwar lauthals gegen den Jobverlust im eigenen Land und fordert weitere Handelsschranken. Doch Firmen wie Wal-Mart, HP oder Oracle lassen mittlerweile in großem Umfang in Indien und China entwickeln und produzieren.

…wo bleiben die Renditen?

Den Trend nach Osten bestätigt auch eine aktuelle Studie des Internationalen Bundes der Dienstleistungs-Gewerkschaften (UNI) mit Sitz in Nyon. Die Schweizer Experten rechnen hoch, dass aus den USA bis zum Jahre 2015 rund 3,3 Millionen qualifizierte Angestelltenjobs in Niedriglohnländer abwandern. In Großbritannien sollen ihren Schätzungen zufolge bis zum Jahr 2006 zwischen 20000 und 25000 IT-Jobs ins Ausland verlagert werden, das wären rund 2,5 Prozent der dort heute existierenden Arbeitsplätze im IT-Sektor.

Das alles hat Folgen für den Flächenbedarf der Unternehmen, die Mietpreise und damit natürlich auch für die Wertentwicklung von Immobilienfonds.