Der kommende Winter wird teuer. Heizöl kostet bereits jetzt so viel wie selten zuvor. Anders als im Herbst üblich, sind die Tanks in den Kellern fast halb leer. Müssen sie mitten in der Heizsaison aufgefüllt werden, wird die Massennachfrage den Preis weiter hochtreiben - den für Heizöl, aber auch den an den Heizölpreis gekoppelten Preis für Erdgas.

Die warme Stube, bald ein Luxus?

Hauseigentümern und Mietern, prophezeit jedenfalls Stephan Kohler, Geschäftsführer der Deutschen Energie Agentur (Dena), stehe ein großer Schock bevor. Viele werde er spätestens im Frühjahr ereilen, wenn die Heizkostenabrechnungen im Briefkasten landen.

Kurzfristig schützt vor der bösen Überraschung nur wenig: Frieren oder ein Pullover etwa. Auf längere Sicht aber glaubt Kohler, die Deutschen auch angenehmer vor explodierenden Heizkosten retten zu können: mit einem Etikett, das sämtliche Gebäude als Energieschleudern brandmarkt - oder als genügsame Behausungen auszeichnet. Käufern und Mietern von Wohnungen und Gebäuden verspricht Kohler mit diesem Energiepass eine schnelle Entscheidungshilfe.

Eigentümer und Vermieter lockt er mit Hinweis auf Wettbewerbsvorteile: Wer sein Haus energetisch saniere, könne höhere Kaltmieten oder Verkaufserlöse erzielen und sich am Markt profilieren.

Aber eben nur der. Weil indes längst nicht alle Hauseigentümer Topimmobilien anzubieten haben, tobt um den Energiepass ein Verteilungskampf. Auf der einen Seite Mieter- und Verbraucherschützer sowie die Hersteller energiesparender Gerätschaften und Werkstoffe - Fensterhersteller, Dämmstoffproduzenten, Heizungsfabrikanten, die sich von dem Instrument einen Auftragsschub erhoffen. Auf der anderen Seite die Verbände der Immobilienwirtschaft, die das geplante Etikett für untauglich halten, und zwar in jeder Hinsicht, wie sich der Eigentümerverband Haus und Grund vernehmen lässt. Es drohten Ausgaben in Höhe von bis zu einer Milliarde Euro, ohne dass nur ein einziger Liter Heizöl eingespart werde, wehrt sich die Wohnungslobby gegen Kohlers Plan.

Bisher fand der Streit im Verborgenen statt. Nun wird daraus aber ein Politikum - aus zwei Gründen: Erstens können die Gegner nur noch auf Schadensbegrenzung hoffen. Eine EU-Richtlinie verpflichtet die deutsche Regierung, jedem Hauseigentümer, der eine Immobilie verkaufen oder neu vermieten will, demnächst einen Energieausweis abzuverlangen - Bauminister Manfred Stolpe bastelt bereits an den Paragrafen, mit denen die Brüsseler Vorschrift umgesetzt werden soll. Im Januar des Wahljahres 2006 läuft die Frist dafür ab.

Zweitens gehört Stephan Kohler, der eine von den Eigentümern besonders gescheute Version des Passes verficht, zum engsten Beraterzirkel der rot-grünen Regierungsspitze. Im Aufsichtsrat seiner Dena, die je zur Hälfte dem Bund und der staatseigenen Kreditanstalt für Wiederaufbau gehört, sitzen drei Minister: Wolfgang Clement, Manfred Stolpe und Jürgen Trittin. Kohler selbst verfügt darüber hinaus über beste Beziehungen zu Frank Steinmeier, dem Chef des Kanzleramts.

Bundeskanzler Gerhard Schröder und die Seinen stehen in puncto Energieeinsparung im Wort. Optimierte Dämmung und modernisierte Heizungen könnten in Gebäuden für eine drastische Verringerung des Energieverbrauchs sorgen, haben sie vor zwei Jahren in ihre Nationale Nachhaltigkeitsstrategie geschrieben. Doch obwohl der dazugehörige Fortschrittsbericht, auf den sich die Ministerrunde gerade verständigte, anderes glauben machen will, kommt die Gebäudesanierung nur schleppend voran. Zwar schreibt die Energieeinsparverordnung mittlerweile strengere Normen für neue Gebäude vor.

Doch 80 Prozent der mehr als 15 Millionen deutschen Wohngebäude sind vor Mitte der achtziger Jahre errichtet worden, bevor irgendwelche wirksamen Wärmeschutzvorschriften existierten. Sie schlucken nach wie vor immense Mengen Öl, Gas oder Fernwärme - die meisten deutlich mehr als notwendig, wie Achim Großmann, Parlamentarischer Staatssekretär beim Bauministerium, wissen ließ.

Dass die Altbausanierung lahmt, kommt nicht von ungefähr. Während Mieterschutzvorschriften die Hauseigentümer daran hindern, Modernisierungsinvestitionen in rentable Mehreinnahmen umzumünzen, waren die öffentlichen Förderprogramme bisher wenig attraktiv. Hinzu kommt, dass in Zeiten knappen Angebots die Mieter oder Wohnungskäufer kaum in der Lage waren, zwischen sparsamen und verschwenderischen Immobilien zu wählen - ganz zu schweigen davon, dass ihnen die Informationen dafür fehlten. Die Konsequenz: In den eigenen vier Wänden verbrauchen die Deutschen insgesamt mehr Brennstoff als in Fabriken oder im Straßenverkehr. Mehr als drei Viertel der Energie nutzen sie allein, um ihre Behausungen - samt Dusch- und Badewasser - zu erwärmen (siehe Grafik). Jährlich fast 23 Liter Heizöl pro Quadratmeter oder die entsprechende Menge Erdgas verfeuern sie dafür, im statistischen Mittel.

Tatsächlich schwankt der so genannte flächenspezifische Jahresverbrauch erheblich um diesen Durchschnittswert. Spitzenwerte von fast 50 Litern sind nach Erkenntnis des Forschungszentrums Jülich keine Seltenheit, während sparsame Heizer mit weniger als acht Litern auskommen. Ein Grund dafür sind unterschiedliche Heizgewohnheiten. Nach Feststellung des Wärmedienstleisters Techem begnügen sich manche Deutsche mit winterlichen Zimmertemperaturen von 16 Grad, während andere ihre Stube auf 27 Grad erhitzen. Jedes Grad Celsius erhöht den Energieverbrauch aber um rund sechs Prozent.

Selbst wer mit lausigen Temperaturen zufrieden ist, kann indes ein Großkonsument von Heizenergie sein - wenn er in einem schlecht wärmegedämmten Haus wohnt und im Keller eine Heizung Dienst tut, die ihre besten Jahre hinter sich hat. Das Problem: Bisher wissen Kauf- oder Mietinteressenten nicht, ob sie mit einem 10-Liter- oder mit einem 30-Liter-Haus liebäugeln, mit einem Energieräuber oder einer Sparimmobilie.

Verkehrte Welt: Für den Spritdurst von Autos existieren Kennwerte, die jeder Kaufinteressent in Erfahrung bringen kann - an jedem Kühlschrank und an jeder Waschmaschine klebt ein Label, das die Geräte mittels Buchstaben als sparsam (A) auszeichnet oder als verschwenderisch (G) outet - im Prinzip (siehe Kasten). Doch ausgerechnet über den Bedarf von Gebäuden, den größten Energieschluckern der Republik, müssen die Anbieter bisher nicht verlässlich informieren. Dieses Manko zwingt Miet- oder Kaufwillige, sich ohne genaues Wissen um den Heizenergiebedarf für eine Immobilie zu entscheiden - während Vermietern und Verkäufern der Anreiz fehlt, den Wert ihrer Immobilie zu steigern, indem sie Wände dämmen, Dächer isolieren oder Heizungsanlagen erneuern.

Genau dies will Dena-Chef Kohler nun ändern - und zwar indem er den vom Nutzerverhalten unabhängigen Normverbrauch von Gebäuden durch geschultes Personal feststellen lässt. Dies setzt jedoch voraus, dass jedes Gebäude von Experten in Augenschein genommen wird. Die Kosten dafür beziffert Kohler auf 150 Euro pro Gebäude - viel zu viel, wie die Verbände der Wohnungswirtschaft klagen.

Sie stellen Kohlers bedarfsorientierten deshalb ihren verbrauchsorientierten Energiepass entgegen. Der Vorteil: Ihre schlichte Version kostet fast nichts, weil sie auf der Auswertung vorhandener Daten über den Energieverbrauch basiert. Der Nachteil: Sie lässt Mieter und Eigentümer im Unklaren darüber, in welchem Maß der Verbrauch auf Heizgewohnheiten oder auf den Gebäudezustand zurückzuführen ist. Nicht nur Dena-Chef Kohler lehnt den verbrauchsorientierten Pass deshalb ab - auch Gerd Hauser, Leiter des Fraunhofer Instituts für Bauphysik, hält davon nichts.

Begründung: Nur auf der Grundlage einer bauphysikalischen Bestandsaufnahme könnten Tipps für die Sanierung erteilt werden - und dies sei schließlich der Hauptzweck des Ausweises, den der Vorstoß der Wohnungswirtschaft nun zur Makulatur werden lassen könne.

Zwar gehören nicht alle Wohnungsunternehmen zu den vermeintlichen Bremsern.

Die Berliner Howoge beispielsweise, die in der Hauptstadt 3000 Gebäude ihr Eigen nennt, hauptsächlich sanierte Plattenbauten, hofft dank Kohlers Bedarfspass auf bessere Vermietung. Gleichwohl: Der Bundesverband deutscher Wohnungsunternehmen, der Firmen mit 7 Millionen Wohnungen vertritt, buchstabiert Kohlers Vorhaben als Diskriminierung großer Teile des Wohnungsbestandes. Notfalls werde man sogar gerichtlich klären lassen, ob der Gesetzgeber Eigentümer zwingen dürfe, Geld für Dinge auszugeben, die nichts bringen, kündigt Siegfried Rehberg, der Technikexperte des Verbandes, an.

Tatsächlich leugnen auch seine Befürworter nicht, dass der Bedarfspass selbst keinen Liter Heizöl einspart - er könnte allerdings, vielleicht, die Eigentümer veranlassen, ihre Gebäude zu sanieren, weil ihnen sonst Miet- oder Kaufinteressenten abhanden kommen. Sicher ist dieser heilsame Effekt nicht, allerdings umso wahrscheinlicher, je größer das regionale Überangebot am Wohnungsmarkt ist. Nur: Reicht dafür nicht der billige Verbrauchspass, versehen mit der freundlichen Empfehlung, bei überdurchschnittlich hohen Verbräuchen einen Fachmann zwecks genauerer Gebäudeanalyse zu konsultieren, wie es der Bundesverband der Wohnungsunternehmen empfiehlt?

Vermutlich im Dezember will der Verband seinen Vorschlag präsentieren.

Spätestens dann könnte das spröde Thema reif für einen großen Krach sein.

Denn während Stolpe, Clement und Trittin bereits um einen Kompromiss ringen, hält sich die Kompromissbereitschaft der grünen Parlamentarier in Grenzen.

Wir wollen den Bedarfspass, sagt Franziska Eichstädt-Bohlig, die wohnungspolitische Sprecherin der Grünen. Und zwar knallhart.