Als der künftige Herr über knapp 100.000 Wohnungen 2003 die ersten Deals für den Finanzinvestor Cerberus einfädelte, da hatte er noch nicht einmal ein Büro. Zu schnell fing alles an. »Wir haben das vom Hilton Hotel in Frankfurt aus gemacht«, sagt Ralph Winter, obwohl er eigentlich wusste, »wer in Deutschland Geschäfte machen will, der muss hier ansässig sein und kann nicht aus 10.000 Metern Höhe auf die Immobilien runterschauen, wenn er wieder nach New York abdüst«. Aber die Zinsen und die Immobilienpreise waren zu niedrig, um noch abzuwarten. Zusammen mit der Investmentbank Goldman Sachs kaufte Cerberus im Frühjahr 2004 rund 90 Prozent der Gemeinnützigen Siedlungs- und Wohnungsbaugesellschaft (GSW) in Berlin. 65.700 Wohnungen standen dahinter, fast 200.000 Menschen leben in den Wohnungen.

Heute ist Winter davon überzeugt, dass der GSW-Kauf wegweisend für die Branche war. Die Manager der Konkurrenz hätten zunächst abgewartet und dann gesagt: »Okay. So funktioniert das.« Sie schnappten sich den nächsten Flieger in Richtung Frankfurt oder Berlin und machten auch ein Büro auf. So erinnert sich der heute in der Schweiz arbeitende Immobilienmanager an die heiße Anfangsphase.

Bei Cerberus ist Winter im vergangenen Jahr ausgestiegen – er glaubte nicht mehr an die hohen Renditen. Und auch andere Manager von Finanzinvestoren stehen schon wieder vor dem Abflug ins nächste Land. Blackstone verkaufte Branchenschätzungen zufolge mehr als drei Viertel seiner 31.000 Wohnungen – für 1,6 Milliarden Euro. Ursprünglich hatte das Unternehmen 2004 für den gesamten Bestand rund 1,4 Milliarden Euro gezahlt. Cerberus trennte sich im Juli für 1,7 Milliarden Euro von der Baubecon und damit von rund 27.000 Wohnungen. Einst hatte der Preis für die früher gewerkschaftseigene Gesellschaft mit 20.000 Wohnungen geschätzt eine Milliarde Euro betragen. Nur wenige Jahre nach ihrem Einstieg in den deutschen Wohnungsmarkt machen diese Finanzinvestoren Kasse.

Sie haben genug verdient. Im Fall der Baubecon sollen es, so ein Brancheninsider, auf das Jahr gerechnet durchschnittlich rund 80 Prozent Rendite auf das ursprünglich eingesetzte Eigenkapital sein. Cerberus selbst will sich dazu nicht äußern.

Geschafft haben das die Investoren meist mit einer Mischung aus Mietsteigerungen, Teilverkäufen, Arbeitsplatzabbau in den Wohnungsgesellschaften sowie mit Sanierungen, die mit bis zu elf Prozent Mieterhöhung pro Jahr umgelegt werden können. Großen Anteil am Gewinn haben aber auch die fantasievollen Finanzierungsmethoden. Die Kreativität der Immobilienkäufer wurde in der Vergangenheit höchstens noch von Jongleuren in den USA getoppt. Doch während dort der Immobilienmarkt gerade kollabiert, haben Cerberus & Co. der hiesigen Immobilienbranche eine Euphorie beschert. Die Mieter profitierten davon noch am wenigsten.

Rund 800.000 Wohnungen wurden seit 2004 verkauft

Ausgangspunkt der Verkaufswelle war eine Konjunkturkrise. Um die zu beseitigen, hielt die Europäische Zentralbank (EZB) 2004 die Zinsen in der EU niedrig. So sollten Investitionen von Unternehmen angekurbelt werden. Wer damals kaufen wollte, konnte sich das Geld günstig leihen. Die Verkäufer wiederum konnten dieses Geld gut gebrauchen. Den Kämmerern in den Städten war in der Krise die Gewerbesteuer weggebrochen. Nach Angaben des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung wurden allein zwischen 2004 und dem ersten Halbjahr 2006 bundesweit rund 807.000 Wohnungen für insgesamt fast 35 Milliarden Euro verkauft. Mehr als die Hälfte davon gehörten einst den Städten. Viele der Wohnungen waren günstig zu haben: Zu Beginn des Booms zahlten Investoren laut Ministerium durchschnittlich 590 Euro je Quadratmeter. Bereits ein Jahr später waren es 760 Euro, in Berlin gar bis zu 1.000 Euro. Aber wer wollte, der hatte wie die Finanzinvestoren Terra Firma, Fortress, Blackstone und eben Cerberus schon zugegriffen.

Ihr Profitstreben hat die deutsche Mietwelt verändert. Die schwarze Null ist bei der Bewirtschaftung von Immobilien Vergangenheit. Sie reichte noch, als Lokalpolitiker in den Verwaltungen saßen. »Möglichst viel Rendite« heißt die Devise heute. »Die Wohnung verkommt zu einem Handelsgut, und alles wird darauf ausgelegt, diesen Handel möglichst reibungslos abzuwickeln«, sagt Joachim Oellerich, Sprecher der Berliner Mietergemeinschaft, einer Interessenorganisation.