Der Ruf der Immobilie als Geldanlage war schon einmal besser. Die Berichte von ruinierten Eigenheimbesitzern in den USA haben deutschen Häuslebauern drastisch vor Augen geführt, dass der Wert eines Hauses nicht nur steigen, sondern auch fallen kann. Das amerikanische Desaster – das zeigt sich inzwischen in Spanien, Großbritannien und Irland – ist auch anderswo auf der Welt möglich. Auf den Balearen etwa zählte das Nationale Statistik-Institut Spaniens INE zu Jahresbeginn 40 Prozent weniger Wohnungs- und Hausverkäufe als im Jahr zuvor. In Großbritannien, wo der Verkaufswert von Eigenheimen in den vergangenen Jahren beispiellose Höhenflüge erlebte, wird der Verkauf des Hauses für immer mehr Menschen zum Verlustgeschäft. Eine "lange und schmerzhafte Talfahrt" prognostiziert die Ratingagentur Standard & Poors den überhitzten Immobilienmärkten der Europäer.

Deutschland bleibt von diesen Warnungen ausgenommen. Ganz einfach, weil die Spekulationswelle auf Haus und Grund an Deutschland vorbeigerauscht ist. Das ist einerseits eine gute Nachricht. Weil sich auf dem hiesigen Immobilienmarkt keine Spekulationsblase aufgebaut hat, ist nicht mit einem dramatischen Wertverfall von Häusern und Wohnungen zu rechnen. "Generelle Preiseinbrüche von 20 oder 30 Prozent wie in anderen Ländern schließe ich für Deutschland völlig aus", versichert Stefan Jokl, Direktor des Berliner Instituts für Städtebau, Wohnungswirtschaft und Bausparwesen IfS. Andererseits ist ein auf Dauer stagnierender Immobilienmarkt ebenfalls problematisch. Denn Immobilien gelten als tragende Säule der privaten Alterssicherung. Das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung DIW rechnete im Frühjahr vor, dass die Immobilienpreise in Deutschland real schon seit dreißig Jahren stagnieren. Wer sich in den siebziger Jahren ein Haus zugelegt hat und das Geld jetzt im Alter flüssig machen will, macht häufig keinen guten Schnitt.

Der Verkaufspreis spielt bei Eigennutzung keine Rolle

Den Grund für den vor sich hin dümpelnden Immobilienmarkt sieht das DIW im geringen Wirtschaftswachstum Deutschlands. Erst, wenn die Einkommen stiegen, ziehe auch die Nachfrage nach Wohnraum an. DIW-Forscher Konstantin Kholodilin empfiehlt, die Deutschen sollten ihr Geld fürs Altenteil lieber anderweitig anlegen: "Bei den schwachen Wachstumsperspektiven für Deutschland ist die Investition in eine Immobilie nicht immer die beste Form der Altersvorsorge." Berichte von Eigenheimbesitzern, die etwa in der nordrhein-westfälischen Region Ville zwischen Köln und Düren oder im niedersächsischen Peine ihr Haus nach wenigen Jahren nur mit Verlust wieder loswurden, suggerieren ebenfalls, dass man seine Ersparnisse besser zu Banken und Versicherungen tragen als in Grund und Boden investieren sollte. Hat das Häuschen als Altersvorsorge ausgedient?

"Viel zu pauschal" findet Michael Bräuninger vom Hamburger Institut für Weltwirtschaft HWWI derartige Aussagen. Die meisten Immobilienkäufer in Deutschland legten sich ein Haus oder eine Wohnung zu, um darin zu wohnen. "Den Wert selbst genutzten Wohneigentums kann man nicht nur an der Entwicklung der Verkaufspreise messen", sagt der Forscher. Schon die Tatsache, dass die Eigenmiete im Gegensatz zur Mieteinnahme bei einem vermieteten Haus nicht versteuert wird, ist für Selbstnutzer ein Vorteil. Der mögliche Verkaufspreis spielt in diesem Fall ohnehin nur eine untergeordnete Rolle und ist eher für die Erben relevant. Für den klassischen Eigenheimer gelten die Warnungen also nicht, der Immobilienkauf lohne sich nicht mehr.

Schwieriger ist der Fall, wenn das Heim schon nach wenigen Jahren wieder verkauft werden soll. Hier gilt ebenso wie bei vermieteten Immobilien für die Kapitalanlage: Ob es sich lohnt, lässt sich letztlich nur im Einzelfall entscheiden. Das ist allerdings nicht neu. Zwar machten in der Inflationszeit der siebziger Jahre viele Deutsche die Erfahrung, dass ihr Haus schon nach wenigen Jahren so viel an Wert gewonnen hatten, dass sie sich ohne finanzielle Klimmzüge ein besseres kaufen konnten. Ein Naturgesetz, nach dem der Wert von Immobilien mit den Jahren automatisch steigt, gibt es jedoch nicht. "Schon in den achtziger Jahren galt das nicht mehr", sagt Stefan Jokl vom IfS. Und auch in den goldenen Jahren galt es nicht für alle. "Es hat in Westdeutschland immer Regionen gegeben, in denen die Immobilienpreise stagnierten oder sogar sanken", erinnert Jokl, "dazu gehörten zum Beispiel das Saarland, die Eifel, Ostfriesland und auch Teile Schleswig-Holsteins."

Von einem einheitlichen Immobilienmarkt kann in Deutschland also keine Rede sein. In Zukunft dürfte die Preisentwicklung regional noch weiter auseinanderdriften. Allein deshalb sagen Prognosen über den durchschnittlichen Preistrend für den Einzelfall gar nichts aus. Zum Beispiel die demografische Entwicklung. Dass sich der Bevölkerungsrückgang negativ auf die Immobilienpreise auswirkt, ist unumstritten. Zudem gibt es Regionen, in denen die Einwohnerzahl weiter steigen wird. Das Ergebnis ist bereits spürbar: Während Häuser und Wohnungen in Teilen Mecklenburg-Vorpommerns, Brandenburgs, Sachsens und Thüringens nach Kenntnis der öffentlichen Gutachterausschüsse real stark an Wert verlieren, schießen die Preise in München, Stuttgart und Berlin – aber auch an der schleswig-holsteinischen Nordseeküste – in die Höhe. "Wenn wir einen Ausblick bis ins Jahr 2030 wagen, dann werden vor allem Häuser und Wohnungen im ländlichen Raum weiter an Wert verlieren", erwartet Matthias Günther vom Hannoveraner Pestel Institut, "dagegen werden wir in städtischen Räumen schon früher wieder Knappheiten an Wohnraum haben – und damit Preissteigerungen".