Spricht Martin Faust über die Finanzierung von Immobilien, spricht er von ruinösen Preisen. Allerdings nicht für die Kunden, sondern für die Banken. Faust ist Professor für Bankbetriebslehre an der Frankfurt School of Finance & Management und prognostiziert, dass viele Anbieter von Hypothekenkrediten das aktuelle Preisniveau nicht durchhalten werden: "Einige Anbieter werden sich vom Markt zurückziehen. Dann wird sich zeigen, ob die Banken nicht etwas höhere Preise durchsetzen können." Mit anderen Worten: Kredite für den Bau oder den Erwerb von Immobilien dürften in Deutschland in Zukunft teurer werden.

Fausts Aussage kommt zu einem Zeitpunkt, an dem die Preise darauf hindeuten, dass die Banken bei der Kreditvergabe bereits genauer hinschauen. Das zeigt ein Vergleich von Krediten mit 15-jähriger Laufzeit und Krediten, die nur auf fünf Jahre abgeschlossen werden. Mitte 2008 lag der durchschnittliche Jahreszins für beide Kreditarten noch bei etwa 5,5 Prozent. Seitdem ist das Niveau für die kürzer laufenden Kredite um 2,2 Prozentpunkte gesunken – für die länger laufenden Kredite hingegen nur um etwa 1,1 Prozentpunkte. Langfristige Darlehen sind also vergleichsweise teurer geworden. Der Grund dafür ist nicht nur der Wunsch der Banken nach einer höheren Marge. "Diese Aufschläge für längere Laufzeiten rühren auch daher, dass es für die Banken selber schwieriger geworden ist, länger laufende Finanzierungen abzuschließen", sagt Faust.

Was Faust beschreibt, ist nicht nur ein Ärgernis für Verbraucher, sondern eine fundamentale Veränderung auf dem deutschen Immobilienmarkt.

Traditionell werden Immobilien hierzulande mittels langfristiger Kreditverträge mit fester Zinsbindung finanziert. Das macht einen Kauf und die mit ihm verbundenen Kosten kalkulierbar, kurzfristige Schwankungen des allgemeinen Zinsniveaus vermögen Käufer nicht zu erschüttern. Sollten nun aber länger laufende Kredite dauerhaft rarer und teurer werden und sich deutlich mehr Verbraucher für kürzer laufende Hypothekenkredite entscheiden, dann hätte dies einschneidende Konsequenzen. Viel häufiger als bisher wären für Immobilienbesitzer Anschlusskredite und damit Anpassungen der Zinsen an das aktuelle Niveau nötig – die Schwankungen würden zunehmen. In Zeiten gestiegener Zinsen gerieten dann mehr Kreditnehmer in Not, die Zahl der Kreditausfälle dürfte steigen. Die Folgen wären Zwangsversteigerungen und größere Preisschwankungen auf dem Immobilienmarkt.

Drohen Deutschland Verhältnisse wie in den USA oder Spanien ? Langfristige Verträge und Zinsbindungen wie in Deutschland sind dort kaum verbreitet. Das zeigt auch eine vergleichende Analyse der Deutschen Bundesbank von 2006: Während in Deutschland deutlich mehr als die Hälfte aller Immobilienkredite auf fünf Jahre oder länger abgeschlossen wurden, unterschrieben die Spanier zu mehr als 95 Prozent entweder Verträge mit Zinsbindungen von weniger als einem Jahr oder gleich mit variablen Zinsen. Während die Immobilienpreise auf dem deutschen Markt historisch sehr stabil waren, zeigte Spanien die höchsten Schwankungen aller verglichenen Länder. "Ein Festzinssystem kann zur Stabilität der Wohnungswirtschaft beitragen", so das Fazit der Bundesbank. Doch genau mit dieser Stabilität könnte es in ein paar Jahren vorbei sein.

Blickt man auf den Markt der professionellen Investoren, sind die Banken bereits vorsichtiger geworden. "Bei größeren Projekten sinkt schon heute die Zahl der Banken, die das finanzieren wollen oder können", sagt Christian Kreuser, bei der Quirin Bank zuständig für das Privatkundengeschäft. "Einige Anbieter müssen sich erst einmal gesund schrumpfen, andere wie die Landesbanken müssen wegen der europäischen Auflagen ihre Bilanzen verkleinern." Die Folge seien Unsicherheiten bei den Banken, die deshalb tendenziell auf kürzere Kreditlaufzeiten drängten.

"Bei der Neukreditvergabe spielen die Laufzeiten heute eine viel größere Rolle als noch vor ein paar Jahren", sagt auch Otmar Knoll, Vertriebsleiter der Investmentgesellschaft Fairvesta, die mit Immobilien handelt. "Wir haben einen deutlichen Trend zu variablen Verzinsungen. In drei Jahren wird kein institutioneller Investor mehr eine zehnjährige Festschreibung zu akzeptablen Konditionen erhalten", glaubt der Fachmann. Schon heute ließen die Banken sich nur auf längerfristige Finanzierungen ein, wenn der Kreditnehmer eine einwandfreie Bonität nachweisen könne.