Sie bluffen. Sie lassen sich nicht in die Karten schauen. Manager von offenen Immobilienfonds pokern in diesen Wochen hoch. Es geht um viel. Zwei der Fonds wollen die nächste Runde unbedingt gewinnen: der CS Euroreal von Credit Suisse und der SEB Immo Invest. Sie gehören zu den größten der Branche. Im Mai entscheidet sich, ob sie wieder öffnen und Anleger ihre Anteile wieder jederzeit zurückgeben können. Oder ob die Fonds komplett aufgelöst werden, so wie einige andere vor ihnen.

Offene Immobilienfonds kaufen Bürotürme oder Einkaufszentren, halten sie langfristig und erzielen Gewinne mit den Mieteinnahmen. Attraktiv sind diese Fonds auch für Kleinanleger, weil die sich schon mit wenig Geld beteiligen und ihre Anteile im Normalfall jederzeit zurückgeben können. Nur sind dies keine normalen Zeiten. Die Branche ist in Aufruhr. Der Fondsverband BVI müht sich zwar, die Bedenken zu zerstreuen, und erinnert, dass die Immobilienfonds im vergangenen Jahr die einzige Fondsgattung waren, die mehr Geld von Anlegern einsammelte, als aus ihnen abfloss. Für rund eine Milliarde Euro kauften Anleger neue Anteile.

Doch was ist mit den sieben Fonds, die nun abgewickelt werden? Und was mit den 25 Prozent des Anlegervermögens, das derzeit eingefroren ist, immerhin 23 von 87 Milliarden Euro? Sonja Knorr, Analystin der Rating-Agentur Scope , sagt: »Die Lage ist alles andere als entspannt.«

Einige warnen sogar vor einem Zusammenbrechen der gesamten Branche, sollten die beiden Schwergewichte im Mai nicht wieder öffnen. Bei den Aufsichtsbehörden, die Einblick in die Zahlen und Daten der Fonds haben, will man darüber lieber nicht reden. Inoffiziell sieht mancher Mitarbeiter aber in den Immobilienfonds »derzeit das größte Sorgenkind« der Finanzbranche. Und die Anleger? Diskutieren heftig, ob man besser seine Anteile mit Abschlag über die Börse verkaufen oder wenigstens aus dem Fonds aussteigen sollte, sobald das wieder möglich ist.

Dabei brauchten die Fonds gerade jetzt gelassene Investoren. »Es ist einfach zu viel Irrationalität in der Branche, gerade auf der Anlegerseite«, sagt Steffen Sebastian , Professor für Immobilienfinanzierung an der Universität Regensburg . »Viele Anleger denken fälschlicherweise, dass es ein Malus ist, wenn ein Fonds derzeit geschlossen ist.« Vor einer Weile, so sagt er, sei die Sorge noch berechtigt gewesen. Auf dem Höhepunkt der Finanzkrise 2008 mussten etliche Anbieter schließen. Damals schlug die Immobilienkrise voll auf die Fondsbranche durch. Und es rächte sich, dass viele Fonds – angespornt von ständig steigenden Gebäudepreisen – Bürohäuser zu überteuerten Preisen gekauft oder auf exotische Märkte gesetzt hatten. Dass etliche Fonds aufgeben mussten und jetzt abgewickelt werden, sei »konsequent«, findet Steffen Sebastian. Der Markt bereinige sich. Die Starken würden überleben.

Was aber seit 2010 passiert, hat wenig mit den Fondsgesellschaften selbst zu tun, geschweige denn mit ihrem Management oder dem Gebäudebestand. »Aus der Historie der Fonds lässt sich das nicht mehr erklären«, sagt auch Sebastian Gläsner von der Investment Property Databank, der regelmäßig Branchenstudien erstellt. Vielmehr beeinflusst die Politik die Geschicke. Seit 2011 gilt ein Gesetz, nach dem Anleger ihre Anteile an offenen Immobilienfonds nicht mehr beliebig veräußern dürfen, sondern erst nach einer Mindesthaltefrist von zwei Jahren. Zudem dürfen sie maximal Anteile für 30.000 Euro pro Halbjahr zurückgeben. Wollen sie mehr abstoßen, müssen sie eine Kündigungsfrist von zwölf Monaten einhalten. Das Gesetz sollte Privatanleger schützen und verhindern, dass Fonds erneut schließen müssen, wenn Großanleger massenweise fliehen. Doch bewirkt hat es das Gegenteil.

Vor allem Großinvestoren fühlten sich von den Vorgaben geknebelt und stiegen aus den Fonds aus, bevor das Gesetz 2011 in Kraft trat. Das wiederum machte die Privatinvestoren nervös. Sie flüchteten erneut in Scharen. Drei Fonds mussten schließen. Für die läuft nun im Mai die zweijährige Schonfrist aus. Was zunächst wundert: Mit dem CS Euroreal und dem SEB Immo Invest traf es ausgerechnet zwei, die bis dahin durch konstant hohe Renditen von 4,2 bis 4,7 Prozent pro Jahr überzeugten, bei geringer Volatilität und überschaubarem Risiko. Sie waren die stabilen unter den Betonfonds und hatten gute Immobilien im Bestand, wie Finanzexperten bestätigen.

Viele Objekte müssen sie nun schnellstmöglich loswerden. Bis Mai bunkern die Fonds so viel Bargeld, wie sie nur können, um den Eröffnungstag zu überstehen. Dann nämlich werden viele Klein- und Großanleger ihre Anteile zurückgeben und sich ausbezahlen lassen. Versicherungen und Pensionskassen sind sogar gezwungen, sich von den Papieren zu verabschieden, weil die zwölfmonatige Kündigungsfrist ihren Anlagestatuten widerspricht. Und glaubt man Umfragen unter Investoren, wird etwa jeder dritte Privatanleger am Eröffnungstag seine Papiere verkaufen. Haben die Fonds im Mai nicht genügend Barmittel zusammen, um die skeptischen Anleger auszuzahlen, werden sie aufgelöst.

Deshalb findet nun das große Pokern um die Immobilienverkäufe statt. Ganz schlecht scheint es nicht zu laufen: Beide Großfonds haben erfolgreiche Deals gemeldet, ganz ohne Wertverluste. »Wenn es Problemfonds gewesen wären«, sagt Gläsner, »dann sähe das anders aus.« Doch nicht jede Immobilie lässt sich gut veräußern. Das erlebte die SEB im Dezember am Potsdamer Platz. Für das Quartier im Herzen der Hauptstadt erzielte sie nicht den gewünschten Preis.