Es war einmal ein Hamburger, der dachte, er werde jeden Tag wohlhabender – ohne dass er einen Finger krumm mache. Dieser Hamburger besaß eine Immobilie westlich der Alster, genauer gesagt, lebte er in Eppendorf. Morgens fuhr er ins Büro, und wenn er abends heimkam, schien seine Wohnung hundert Euro mehr wert zu sein. So vergingen Sommer, Herbst und Winter, es folgte der Frühling, in dem alles von Neuem begann, und der Hamburger dachte, dass es gut war.

Zehntausende Hamburger denken noch immer so. Sie besitzen eine Immobilie in Stadtteilen wie Eppendorf, Hoheluft und Harvestehude, und sie schauen voll Freude auf Statistiken in Zeitungen oder auf Aushänge in Banken und Immobilienbüros. Märchenhaft ist, was sie dort sehen, und doch muss es wahr sein. Haben sie nicht alle von einem gehört, der einen kennt, der praktisch dabei war, wie ein Freund seine Wohnung oder sein Mehrfamilienhaus für (schwindel-)erregend viel Geld verkauft hat?

Die Geschichte vom nicht endenden Immobilienboom hat nur einen Haken: Sie ist inzwischen tatsächlich ein Märchen. In vielen beliebten Innenstadtvierteln kann man förmlich zuschauen, wie der Immobilienmarkt erkaltet.

Diese Entwicklung weist weit über Hamburg hinaus. Seit Jahren heißt es, Deutschland erlebe einen Immobilienboom in den Ballungsräumen, und Hamburg gilt oft noch vor München als bester Beweis dafür. Innerhalb der Stadt waren es wiederum vor allem die Viertel rund um die Alster, die den Wertzuwachs symbolisierten, und unter diesen stach wiederum eine Gegend heraus: das westliche Ufer.

Eppendorf.

Man könnte also sagen, wenn in Deutschland in den vergangenen fünf Jahren über den Immobilienboom gesprochen wurde, dann ging es eigentlich um Eppendorf.

Will man nun sehen, was aus diesem Boom geworden ist, schaut man also auch am besten nach Eppendorf und in seine Nachbarviertel.

Natürlich treiben sich dort immer noch ein paar Gierige herum, die einen Dummen suchen – und manchmal finden. Insider berichten etwa von einem Haus in Hoheluft, von innen feucht und rott, und stünde es wenige Kilometer weiter im Norden, es wäre längst zu Schutt gehauen. Und stünde es irgendwo im Wald, würde vielleicht die Großmutter vom Rotkäppchen drin wohnen. Das Haus hat rund 200 Quadratmeter Wohnfläche, 350 Quadratmeter Grundstück gehören auch dazu. Es ist ein Gründerzeithaus. Doch statt es platt zu machen, hat ein Privatmann kürzlich 1,8 Millionen Euro dafür bezahlt – und er wird noch viele Hunderttausend Euro hineinstecken, bis es bewohnbar ist. Dieses Haus liegt nicht mal in Blickweite der Alster. Bei Weitem nicht.

In der Parallelstraße sind vergleichbare Häuser einige Jahre zuvor noch für 1,2 Millionen Euro verkauft worden. Nur ist für diese Preissteigerung nicht der böse Wolf (im bürgerlichen Leben Makler) verantwortlich. Es war wohl eher eine persönliche Tollheit des Käufers.

Bloß, was sagt das über die gesamte Entwicklung aus? Wenig. In der Realität erstarrt der Hamburger Immobilienmarkt – ausgerechnet dort, wo er vielen als besonders lukrativ gilt.

Im vergangenen Jahr wurde in Hoheluft Ost ein einziges Einfamilienhaus verkauft. Eins.

Mehrfamilienhäuser wurden westlich der Alster auch kaum verkauft. In ganz Eppendorf waren es gerade mal acht, in Hoheluft sogar nur fünf.

In der Isestraße in Harvestehude wurde eine Weile ein Mehrfamilienhaus angeboten, dessen Preis so hoch lag, dass der Käufer bei den bestehenden Mieten erst in 35 Jahren den ersten Cent verdient hätte. Aber selbst das würde er nur tun, wenn es keine Grunderwerbssteuern, Maklergebühren und Renovierungen gäbe. Die waren in der Rechnung nicht enthalten. Wer aber investiert Geld, wenn es sich erst tief in der zweiten Hälfte dieses Jahrhunderts zu vermehren beginnt? Am Ende fand sich ein Käufer, aber auch hier handelte es sich eher um eine individuelle Kurzschlussreaktion als um sinnvolles Anlageverhalten.

Kann man da überhaupt von einem Markt sprechen, von einem Wettbewerb, in dem Verkäufer um Käufer werben und umgekehrt die Käufer um die besten Angebote ringen?

Bleibt in den westlichen Alstervierteln als einzig halbwegs lebendiger Immobilienhandel – derjenige mit Eigentumswohnungen. Aber auch dort hat sich die Zahl der Verkäufe in den vergangenen zwei Jahren nahezu halbiert. Unter den 80.000 Einwohnern in Eppendorf, Rotherbaum, Hoheluft und Harvestehude wechselten 2013 gerade mal 450 Wohnungen den Besitzer, in Eppendorf waren es sage und schreibe 140.

Nun wird es dem Eppendorfer nicht so ergehen wie dem Fischer im Märchen, der sich vom Butt (auf Wunsch seiner Frau, der Ilsebill, die nicht so wollt, wie er wohl will) erst ein Haus wünschte und am Ende ein Schloss verlangte und dabei so überzog, dass der Butt ihm alles wieder nahm. Wer sich vor einer Weile ein Haus oder eine Wohnung gekauft hat, dem bleibt einiges. Aber allzu große Erwartungen an weitere Wertsteigerungen sollte der Eppendorfer und mit ihm der Bewohner vieler teurer, zentraler Viertel nicht hegen.

Solche Erwartungen könnte er nur haben, wenn er glaubt, Hamburg werde bald wie New York sein. Oder wie Paris und London. Wenn Eppendorf bald der Upper Westside gliche, Harvestehude zu Saint-Germain-des-Prés aufschlösse – und Hoheluft sich in ein Notting Hill verwandelte. Dann, ja dann wären den Immobilienpreisen noch lange keine Grenzen gesetzt. Bloß, es sieht nicht danach aus. Wie mehrere Makler übereinstimmend erzählen, stehen inzwischen große und großzügige Wohnungen oft über Monate leer. Es finden sich einfach schwerlich die Mieter, die bereit wären, Quadratmeterpreise zu bezahlen, die irgendwie an New York erinnern.